מדרגות מס רכישה עדכניות לדירה יחידה ושנייה, דוגמאות חישוב עם מספרים אמיתיים, פטורים והקלות, ומה שהממשלה לא מפרסמת על ההקפאה עד 2028

על דירה ב-3 מיליון ש"ח, רוכש דירה יחידה ישלם כ-45,500 ש"ח מס רכישה. אותה דירה, אותו מחיר, לרוכש שיש לו כבר דירה: 240,000 ש"ח. הפרש של כמעט 200,000 ש"ח על עסקה אחת. זה לא טעות, זו המדיניות. ולכן חשוב להבין את החישוב לפני שחותמים.

מה זה מס רכישה ולמה הוא קיים?

מס רכישה הוא מס שמוטל על הרוכשים של כל זכות במקרקעין בישראל, בין אם דירה, מגרש או נכס מסחרי. הוא מחושב כאחוז ממחיר העסקה ומשולם לרשות המיסים לא יאוחר מ-60 יום ממועד חתימת הסכם המכר. בניגוד למס שבח, שמשלם המוכר כשהנכס עלה בערכו, מס הרכישה הוא תמיד נטל הרוכשים.

ההיגיון מאחורי שיטת המדרגות הוא לתמוך ברוכשי דירה ראשונה ולהכביד יחסית על משקיעים ועל רוכשים שכבר מחזיקים נכס. בפועל, ההפרש בין שתי הקטגוריות הוא עצום. מס שבח, לשם השוואה, הוא מה שמשלם המוכר כשהנכס עלה בערכו מאז שנרכש. זוהי מערכת מיסוי נפרדת לחלוטין.

מדרגות מס רכישה 2026: דירה יחידה

לרוכשי דירה יחידה, שיטת המס מדורגת באופן שמגן על רוכשים עם תקציב מוגבל. הפטור הראשון הוא הכי חשוב: כל סכום עד 1,978,745 ש"ח פטור לחלוטין. כלומר, מי שרוכש דירה ב-1.8 מיליון ש"ח כדירה יחידה לא ישלם אגורה אחת. החישוב הוא מדורג: כל שקל מחויב לפי המדרגה שהוא נופל בה בלבד.

מקור: רשות המיסים, תקף מ-16.01.2024 עד 15.01.2028

מדרגות אלה לא עובדות כמו "הכל או לא כלום". אם קניתם דירה ב-2.5 מיליון ש"ח, תשלמו 3.5% רק על החלק שבין 1,978,745 ל-2,347,040 ש"ח, ו-5% על היתרה. לא 5% על כל 2.5 מיליון. ראו דוגמאות חישוב מדויקות בסעיף הבא.

מדרגות מס רכישה 2026: דירה שנייה ומשקיעים

לרוכשי דירה שנייה, אין פטור, אין מדרגות נמוכות ואין "הנחה לרוכש ראשוני". המס מתחיל מ-8% מהשקל הראשון, ועולה ל-10% מעל 6,055,070 ש"ח.

מקור: רשות המיסים 2026

אם יש לכם דירה קיימת ואתם שוקלים לקנות עוד אחת, חשוב מאוד לתכנן מראש. המשכנתה לדירה שנייה מוגבלת ל-50% מימון בלבד, במקום 75% לדירה ראשונה. ביחד עם 8% מס רכישה, הצורך בהון עצמי גבוה הוא אחד הגורמים שמצמצמים את ה-ROI (החזר השקעה) בדירות השקעה ב-2026.

כמה תשלמו בפועל: דוגמאות חישוב

המספרים מהטבלות הופכים ברורים יותר כשמחברים אותם לנקודות מחיר שכיחות בשוק. שלוש דוגמאות מהחיים, עם חישוב מדויק לדירה יחידה לעומת דירה שנייה:

כשאתם בשלב של בדיקת הדירה לפני קנייה, כדאי לשים את מס הרכישה ברשימת ההוצאות הנלוות שצריך לתכנן מראש. זו לא הוצאה שפורסים על פני שנים, זה סכום שצריך להיות נזיל תוך 60 יום לערך מהחתימה. על דירה ב-3 מיליון ש"ח, גם כדירה יחידה, מדובר ב-45,000 ש"ח שצריכים לשבת בצד.

פטורים והקלות: מי לא משלם, ומי משלם פחות?

שלוש קבוצות עיקריות זכאיות להטבות משמעותיות במס רכישה. שתיים מהן מוסברות כאן, ולשלישית, נכים ונפגעי פעולות איבה, הקדשנו את הסעיף הבא במלואו, כי היא הכי שווה כסף והכי פחות מוכרת.

עולים חדשים

עולה חדש שרוכש דירה יחידה בתוך שבע שנים מיום עלייתו זכאי לשיעורי מס מוזלים. על חלק השווי עד 1,978,745 ש"ח: 0% (זהה לישראלי). על החלק שבין 1,978,745 ל-6,055,070 ש"ח: 0.5% בלבד, במקום 3.5% עד 5%. על כל שקל מעל 6,055,070: 8% רגיל. הטבה זו ניתנת פעם אחת בלבד. תקופת שירות צבאי לאומי אינה נחשבת בתוך שנות השבע.

משפרי דיור

מי שיש לו דירה קיימת וקונה דירה חדשה, עם כוונה למכור את הישנה, לא יחויב בשיעור דירה שנייה אם ימכור את הדירה הישנה בתוך החלון שנקבע בחוק. אם מכר בזמן, ישלם כדירה יחידה ויקבל החזר על ההפרש. חשוב להצהיר על הכוונה למכור כבר בעת הרכישה, מול מיסוי מקרקעין.

החלון עצמו לא אחיד, וזו הנקודה שבה אנשים נופלים. דירה חלופית שנרכשה בין 01.06.2023 ל-31.05.2025 מחייבת מכירה תוך 18 חודשים. בשאר המקרים החלון הוא 24 חודשים. מי שקנה דירה חדשה מקבלן או מיזם נמדד אחרת לגמרי: 12 חודשים ממועד מסירת החזקה לפי החוזה, ולא ממועד הרכישה. בעקבות מלחמת חרבות ברזל פורסמו גם הארכות זמניות לחלק מהתקופות, ולכן כדאי לוודא מול עורך הדין איזה חלון חל עליכם בפועל.

מס רכישה לנכים ולנפגעי איבה: 0.5% במקום 8%

מי שעונה להגדרת נכה, עיוור או נפגע בתקנות מס רכישה משלם 0.5% משווי הדירה במקום המדרגות הרגילות, כשהדירה נרכשת למגוריו. על דירה ב-3 מיליון ש"ח מדובר ב-15,000 ש"ח במקום 45,538 ש"ח כדירה יחידה, או במקום 240,000 ש"ח כדירה שנייה. ההטבה מעוגנת בתקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), והיא ניתנת פעמיים בלבד בחיים.

זה אחד הסעיפים הכי שווים כסף בכל תחום מס הרכישה, וגם אחד הכי פחות ממומשים. הסיבה פשוטה: ההגדרה בתקנות מפנה לחוקים שונים, לכל אחד סף נכות משלו, וקל מאוד להיתקל במספר אחד, להסיק שאתם לא בפנים, ולסגור את העניין. בפועל הסף הנמוך ביותר עומד על 19% בלבד.

מי נחשב נכה לעניין מס רכישה

ההגדרה של נכה בתקנות מחולקת לחמישה סעיפים, שמפנים לחוקים שונים, ולצידה מוגדרים בנפרד גם עיוור ונפגע פעולות איבה. לכן אין כאן מספר קסם אחד. נכה צה"ל עם 25% נכות זכאי, ואילו מי שהוכר בביטוח לאומי לפי פרק ט׳ צריך דרגת אי-כושר להשתכר של 75%. שימו לב שאי-כושר להשתכר ואחוזי נכות רפואית הם שני מדדים שונים לגמרי, והבלבול ביניהם הוא הטעות הנפוצה ביותר בסעיף הזה.

מקור: תקנה 1 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974

אם נפגע פעולת איבה נפטר כתוצאה מהפגיעה, בן משפחה הזכאי לתגמול נכנס גם הוא להטבה, ויתום עד גיל 50. בני משפחה של חיילים שנספו במערכה זכאים לאותה הטבה בדיוק. עיוורים מנויים בתקנה במפורש, לצד הנכים.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

שני מסלולי חישוב, והמתג ב-2.5 מיליון

כאן נמצא חוסר ההבנה הכי יקר. תקרת 2,500,000 ש"ח שמופיעה בתקנה איננה תנאי סף לקבלת ההטבה, אלא מתג שמחליף בין שני מסלולי חישוב. בדירה יחידה ששוויה עד 2.5 מיליון, המדרגה הראשונה פטורה לגמרי ועל היתרה משלמים 0.5%. מעל הסכום הזה, וכן כשהדירה איננה דירה יחידה, משלמים 0.5% על מלוא השווי. דווקא בעסקאות הגדולות, שבהן רבים מניחים שההטבה נגמרה, החיסכון בשקלים הוא הגדול ביותר.

בש"ח. חישוב לפי מדרגות 2026 ותקנה 11. עמודת הזכאי מניחה רכישה למגורי הרוכשים עצמם.

יש בטבלה הזו גם מדרגה חדה שכדאי להכיר לפני שסוגרים מחיר. דירה יחידה ב-2,500,000 ש"ח בדיוק מזכה בתשלום של 2,606 ש"ח. שקל אחד מעל, והחישוב עובר למסלול האחיד ומגיע ל-12,500 ש"ח. הפרש של קרוב ל-10,000 ש"ח על שקל אחד בשווי העסקה. מי שמתמחר דירה בסביבה הזו, שווה שיבדוק את הנקודה מול עורך הדין.

בן או בת הזוג נכנסים גם הם

תקנה 11(ב) קובעת שכאשר בני זוג רוכשים דירה יחד ואחד מהם זכאי, שניהם מקבלים את שיעור ה-0.5%. זה חל גם על ידועים בציבור. ויש גם מקרה פחות מוכר: אם שני יחידים רכשו דירה יחד, אחד מהם זכאי, והם נישאו בתוך 12 חודשים מיום הרכישה, מוחזר לבן הזוג הלא זכאי כל מס ששילם מעל 0.5%.

תנאי אחד חוצה את כל המסלולים, והוא מנוסח בתקנה כרכישה לשם שיכונם. כלומר דירה שנועדה למגורי הרוכשים עצמם, ולא דירת השקעה טהורה. ברכישת קרקע שניתן לבנות עליה יותר מדירה אחת, ההטבה חלה רק על החלק שעליו תיבנה דירת המגורים של הרוכשים, ובתנאי שיוציאו היתר בנייה ויתחילו לבנות בתוך שלוש שנים מהרכישה.

איך ממשים, ומה עושים אם כבר שילמתם

ההטבה לא מגיעה מעצמה. צריך להגיש אותה למשרד מיסוי מקרקעין באזור שבו נמצא הנכס, יחד עם ההצהרה על רכישת הנכס, טופס בקשה לפטור חלקי ממס רכישה (טופס 2973), ואישור נכות. נכי צה"ל וכוחות הביטחון מורידים את האישור באזור האישי באתר אגף שיקום נכים במשרד הביטחון. בלי הבקשה הזו השומה פשוט תצא לפי המדרגות הרגילות, ואף אחד לא יתקן אתכם.

ומה עם מי שכבר קנה ושילם מס מלא בלי לדעת שהיה זכאי? רשות המיסים מאפשרת לבדוק אם נותרה יתרת זכות בגין מס שבח או מס רכישה ששולמו ביתר, וגם עסקאות ישנות מופיעות שם. הבדיקה לוקחת דקות, ואם קיימת יתרה אפשר להגיש בקשה להחזר. אם אתם בתוך עסקה עכשיו ולא בטוחים לאיזה מסלול אתם נופלים, אנחנו ריכזנו את מלוא ההטבות בנדל"ן לבעלי נכות בכתבה נפרדת.

הקפאת המדרגות עד 2028: מה שהממשלה לא מדגישה

בינואר 2025, רשות המיסים פרסמה הודעה שעברה מתחת לרדאר: המדרגות לא יתעדכנו בהתאם למדד עד 15 בינואר 2028. בדרך כלל, המדרגות מתעדכנות מדי שנה לפי מדד המחירים לצרכן. ההקפאה בוצעה כחלק מחוק ההתייעלות הכלכלית לתקציב 2025.

בפועל, אם מחירי הדירות ממשיכים לעלות ב-2026 ו-2027, הסף הפטור (1,978,745 ש"ח) נשאר קפוא. רוכש שקנה דירה ב-2 מיליון ש"ח ישלם מס על 21,255 ש"ח שמעל הפטור, גם אם בשנה שעברה אותה הדירה הייתה שווה 1.9 מיליון. זו בפועל העלאת מס רכישה סמויה, שמשפיעה בעיקר על רוכשים בטווח של 2 עד 2.5 מיליון ש"ח. הומלץ על ידי צוות קליקת הנדל"ן לקחת זאת בחשבון בתכנון התקציב.

מתי ואיך משלמים: המועד, התהליך ומה קורה אם מאחרים

מס רכישה חייב להיות משולם לערך תוך 60 יום מיום חתימת הסכם המכר. בפועל, עורך הדין שמטפל בעסקה מגיש את ההצהרה לרשות המיסים דרך מערכת המייצגים. הרוכשים אינם פונים ישירות אלא דרך עורך הדין. חשוב לוודא שהגישו את ההצהרה בזמן, כי האחריות לאיחור תיפול עליכם.

מאחרים? ריבית של 4% לשנה תתווסף על הסכום, בתוספת הפרשי הצמדה ועלולים לצאת קנסות. לא הסוג של הוצאה שרוצים להוסיף על עסקת נדל"ן שכבר מחייבת תזרים גדול. אם יש קשיים בתזרים, אפשר לפנות למשרד האזורי של מיסוי מקרקעין ולבקש פריסת תשלומים, אבל זה דורש פנייה ידנית ואישור פרטני.

3 טעויות נפוצות שעולות עשרות אלפי שקלים

הקליקה עוברת על עסקאות נדל"ן עם חברים מדי חודש, ורואה את אותן טעויות חוזרות על עצמן. הנה השלוש הכי יקרות:

טעות 1: לא לבדוק אם אתם עדיין "דירה יחידה"

לפעמים אנשים שוכחים שיש להם חלק בדירה שירשו מהורים, או שהם עדיין שותפים בדירה שנקנתה לפני שנים. כל בעלות, גם חלקית, יכולה לפסול אתכם מהפטור של דירה ראשונה. לפני חתימה, כדאי לוודא עם עורך הדין שאתם אכן מוגדרים כ"דירה יחידה" מול רשות המיסים.

טעות 2: לא לנצל את חלון 24 החודשים למשפרי דיור

משפרי דיור שלא יודעים על חלון ה-24 חודשים מוותרים על הטבה עצומה. רוכשים שקנו לפני שמכרו, וחששו שישלמו מס דירה שנייה, לא תמיד מבינים שיש להם שנתיים למכור ולקבל החזר. תכנון זמנים נכון יכול לחסוך מאות אלפי שקלים.

טעות 3: לחשב לפי המחיר הכולל במקום לפי מדרגות

חלק מהרוכשים חושבים שמדרגות מס רכישה עובדות כמו מס הכנסה: אם הם "במדרגה של 5%", הם משלמים 5% על כל הסכום. בפועל, כל שקל מחויב לפי המדרגה שהוא נופל בה. דירה ב-2.4 מיליון ש"ח לא מחויבת ב-5% על 2.4M, אלא בפחות מ-17,000 ש"ח בסך הכל כדירה יחידה. ההבדל מהותי.

סיכום

מס רכישה הוא אחת ההוצאות הגדולות ברכישת דירה שאנשים לא תמיד מכינים עבורה תקציב מראש. ב-2026, המדרגות יציבות, כי הממשלה הקפיאה אותן עד 2028. דירה יחידה עד 1,978,745 ש"ח פטורה לחלוטין. מעל זה, כל מדרגה מחושבת בנפרד, ובאחוזים הולכים ועולים. דירה שנייה משלמת 8% מהשקל הראשון, ללא ויתורים.

• פטור דירה יחידה: עד 1,978,745 ש"ח, אחר כך 3.5%, 5%, 8%, 10%
• דירה שנייה: 8% מהשקל הראשון, ללא פטור
• משפרי דיור: חלון 24 חודשים למכירת הדירה הישנה
• תשלום תוך 60 יום מהחוזה, דרך עורך הדין

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו