בקצרה
- דירת 5 חדרים בשטח 131 מ"ר בשכונת גני אילון בלוד נמכרה ב-2.2 מיליון שקל. דירות 5 חדרים באותו פרויקט נרכשו במחיר למשתכן ב-2016 ב-910 אלף שקל בממוצע.
- לפי חישוב גלובס, הרווח הריאלי בעסקה הזו מגיע לכ-1.1 מיליון שקל.
- אגף הכלכלן הראשי מצא שכמעט מחצית מהזוכים בהגרלות בפרויקט מכרו את דירתם בשלוש השנים שבהן התאפשר להם למכור, ושרווח ההון הריאלי הממוצע בפרויקט הגיע לכמיליון שקל.
- בין ההגרלה באפריל 2016 לטופס האכלוס בסוף 2018 עברו שנתיים וחצי. בפרויקטים של דירה בהנחה היום הפער הזה יכול להגיע לשש שנים ויותר.
- בלוד יש כיום כ-3,100 דירות חדשות שלא נמכרו, ומחיר דירות 5 חדרים בעיר ירד לכ-20.5 אלף שקל למ"ר מכ-21.2 אלף בשנה שעברה. בגני אילון עצמה המחיר נמוך יותר, כ-17 אלף למ"ר.
מיליון רווח על דירת מחיר למשתכן
דירה אחת ברחוב משה רבנו בלוד נמכרה השבוע, והמספרים שמאחוריה מסבירים למה כל כך הרבה אנשים רוצים להיכנס להגרלות של דירה בהנחה. אבל אותה עסקה גם מראה בבירור מה השתנה מאז 2016, ולמה מי שנכנס לתוכניות של היום לא צריך להניח שהוא הולך לחזור על התוצאה הזו.
הרווח שנצבר בעשור
העסקה: 2.2 מיליון שקל על דירה שנרכשה ב-910 אלף
ברחוב משה רבנו 1 בשכונת גני אילון בלוד נמכרה דירת 5 חדרים בשטח של 131 מ"ר תמורת 2.2 מיליון שקל. הבניין אוכלס לפני שמונה שנים. דירות 5 חדרים באותו פרויקט נמכרו ב-2016 במסגרת מחיר למשתכן, במחיר ממוצע של 910 אלף שקל.
לרכישה המקורית של הדירה הזו אין תיעוד ברשות המיסים, ולכן גלובס התבססה על המחיר הממוצע של דירות 5 חדרים שנרכשו בפרויקט באותה תוכנית. לפי התחשיב הזה, הרווח הריאלי בעסקה מגיע לכ-1.1 מיליון שקל. חשוב להחזיק את הסייג הזה בראש: מדובר בהערכה שמבוססת על ממוצע, ולא על מחיר הרכישה המדויק של אותה דירה.
התמונה בפרויקט כולו: כמחצית מהזוכים מכרו
העסקה הבודדת מעניינת, אבל מה שהופך אותה למשמעותי הוא הנתון על הפרויקט כולו. אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר בדק את הפרויקט ומצא ש-340 דירות שנבנו בו נמכרו במהלך 2016 במחיר ממוצע של כ-850 אלף שקל, ושהן נמכרות היום בסביבות 2 מיליון שקל.
מקור: אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, כפי שפורסם בגלובס. מחירים ממוצעים בפרויקט.
הנתון החשוב יותר הוא התנהגות הזוכים. הכלכלן הראשי מצא שכמעט מחצית מהזוכים בהגרלות בפרויקט מכרו את הדירות שלהן במהלך שלוש השנים שבהן התאפשר להם למכור, ושרווח ההון הריאלי הממוצע שנצבר בפרויקט הגיע לכמיליון שקל. רווח ההון עולה ככל ששטח הדירה גדול יותר.
שווה לעצור על נקודה אחת: תקופת ההגבלה על מכירה איננה אחידה, והיא נקבעת בתנאי התוכנית שבה זכיתם. מי שמחזיק דירה כזו צריך לבדוק מה חל עליו בפועל, ולא להסיק מהמקרה הזה. ריכזנו את מה שחשוב לדעת אחרי זכייה בכתבה על מה לעשות אחרי שזוכים בדירה בהנחה.
מה שהשתנה: שנתיים וחצי אז, עד שש שנים היום
כאן נמצא ההבדל שמי שנרשם להגרלות היום חייב להכיר. מכרז רשות מקרקעי ישראל על הקרקעות בגני אילון בוצע במחצית השנייה של 2015. ההגרלות על הדירות נערכו באפריל 2016, וטופס האכלוס לפרויקט הוצא בסוף 2018. כלומר שנתיים וחצי בלבד מההגרלה ועד שאפשר היה להיכנס לדירה.
הפרויקטים שמשתתפים בדירה בהנחה היום נראים אחרת. חלקם אינם בשלים תכנונית, עבודות הפיתוח אורכות שנים, והפער בין מועד ההגרלה למועד אכלוס הדירות יכול להגיע לשש שנים לפחות. ההשלכה המעשית פשוטה: מי שמתכנן לפי לוח זמנים של שנתיים עלול למצוא את עצמו משלם שכר דירה עוד ארבע שנים נוספות. זה שיקול שצריך להיכנס לתקציב מראש, וגם לתכנון המשכנתה.
בנוסף, הרקע הכלכלי שונה. הרווח בלוד נצבר על פני עשור של עליות מחירים. לעומת זאת מדד מחירי הדירות נמצא בשנה האחרונה בטריטוריה שלילית. אף אחד לא יודע איך ייראה העשור הבא, וזו בדיוק הסיבה לא לבנות תוכנית על הנחה שההיסטוריה תחזור.
השכונה: 3,600 יחידות דיור, וביקוש שלא תלוי בשוק
גני אילון מוכרת יותר בשם מתחם אחיסמך, על שם הקרקעות שהיו בעבר של המושב הסמוך. השכונה משתרעת על כ-737 דונם מזרחית לדרך 40. המתחם תוכנן ב-2006, אבל ב-2015 אושרה תוכנית מתקנת שנועדה, לפי דברי ההסבר שלה, להתאים את התכנון לצרכיה של האוכלוסייה החרדית שצפויה לאכלס את השכונה. מספר יחידות הדיור גדל מ-3,000 ל-3,600, ושטחים שיועדו למגורים הוסבו למבני ציבור.
ההרכב הזה הוא גם ההסבר למחירים. לפי הנתונים שפורסמו, בלוד יש כיום כ-3,100 דירות חדשות שלא נמכרו, כלומר היצע גדול. ובכל זאת, בתוך גני אילון מחירי הדירות שמרו על יציבות בשנתיים האחרונות, ככל הנראה בגלל הצביון החרדי של השכונה שמושך ביקוש בלי קשר למצב השוק הכללי.
מקור: נתונים שפורסמו בגלובס. מחירים ממוצעים, ומשתנים בין פרויקטים ובין שכונות.
המתווך גל בן דוד מסוכנות משכן הנדל"ן אמר לגלובס כי מה שמייחד את גני אילון לעומת אזורים אחרים בלוד הוא שהשכונה איננה גדולה אך מרכזת ביקוש מציבור חרדי ודתי מירושלים, מאלעד וממודיעין עילית, ולכן תופעת ההיצע הגדול לא קיימת בה. לגבי העסקה עצמה הוא הוסיף שזה המחיר הממוצע של הדירה, ומה שפועל לטובתה הוא שהיא פונה לשטח פתוח בפארק. כדאי לזכור שמדובר בהתרשמות של מתווך מקומי ולא בנתון מדיד.
מה לוקחים מזה
המקרה בלוד הוא לא הוכחה שדירה בהנחה היא מכונת רווח, וגם לא הוכחה להיפך. הוא מראה שהשילוב שיצר את הרווח היה צירוף נסיבות מסוים: קרקע זולה, אכלוס מהיר, ועשור של עליות. שלושת התנאים האלה אינם מובטחים בשום הגרלה עתידית, ושניים מהם כבר לא מתקיימים באותה צורה.
מה שכן אפשר לקחת: הפער בין מחיר הזכייה למחיר השוק הוא הערך האמיתי של ההטבה, והוא נמדד ביום האכלוס ולא ביום ההגרלה. ככל שלוח הזמנים מתארך, הסיכון שהפער יצטמצם גדל. לכן שווה לבדוק לפני ההרשמה מה מצב התכנון בפרויקט ומה לוח הזמנים הצפוי, ולא רק מה גובה ההנחה.
- העסקה, הנתונים על השכונה ותחשיב הרווח הריאלי: מדור "עסקה בשבוע" של גלובס, אריק מירובסקי, 17 באוגוסט 2026.
- נתוני הפרויקט, שיעור הזוכים שמכרו ורווח ההון הריאלי הממוצע: אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, כפי שפורסם בגלובס.
- מספר הדירות החדשות שלא נמכרו בלוד: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כפי שפורסם בגלובס.
- תוכנית המתחם ומספר יחידות הדיור: דברי ההסבר לתוכנית המתקנת משנת 2015.
- התרשמות על הביקוש בשכונה: המתווך גל בן דוד, סוכנות משכן הנדל"ן, בדברים לגלובס.
סיכום
דירת 5 חדרים בגני אילון בלוד נמכרה ב-2.2 מיליון שקל, אחרי שנרכשה במחיר למשתכן ב-910 אלף שקל בממוצע, ולפי חישוב גלובס הרווח הריאלי בה הוא כ-1.1 מיליון שקל. בפרויקט כולו, כמחצית מהזוכים מכרו והרווח הריאלי הממוצע הגיע לכמיליון שקל. אבל הפרויקט אוכלס שנתיים וחצי אחרי ההגרלה ונהנה מעשור של עליות, ושני התנאים האלה לא מתקיימים היום באותה צורה.
- העסקה: 5 חדרים, 131 מ"ר, 2.2 מיליון שקל
- הרכישה המקורית: 910 אלף שקל בממוצע לדירות 5 חדרים בפרויקט, 2016
- הפרויקט: כמחצית מהזוכים מכרו, רווח ריאלי ממוצע כמיליון שקל
- לוח הזמנים אז: שנתיים וחצי מהגרלה לאכלוס. היום עד שש שנים
- לוד: כ-3,100 דירות חדשות לא מכורות
שאלות ותשובות
כמה הרוויחו מי שקנו דירת מחיר למשתכן בגני אילון בלוד?
האם אפשר להניח שדירה בהנחה תיתן רווח דומה?
כמה מהזוכים בפרויקט מכרו את הדירה?
למה המחירים בגני אילון נמוכים משאר לוד?
📖 אולי יעניין אתכם גם:
- כמעט מיליון שקל פחות לדירה: מה הדוח של תדהר מגלה על המחירים בפועל
- מי באמת מבטל עסקת דירה: חמישית מהמבטלים מרוויחים כ-60 אלף שקל בחודש
- תוצאות מכרזי רמ"י: יותר מ-1,500 דירות באופקים, והמכרז בנוף הגליל נכשל ללא הצעות
- הנחות של 10% עד 11%: מה הדוח של אאורה מגלה על כוח המיקוח של הקונים
- 37% יותר דירות, 5% יותר כסף: מה דוחות הרבעון של היזמים מספרים באמת על שוק הדיור
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
תגובה אחת
שש שנים בין הגרלה לאכלוס זה מדהים לי. זה שתי כיתות ראשונות ועד שלישית של הילד שלי…