לאחרונה פורסם כי היקף המשכנתאות בישראל הגיע לכ-11 מיליארד שקלים, נתון מפתיע במיוחד לאור הדיווחים על האטה בשוק הנדל"ן. מה באמת עומד מאחורי הנתונים הללו, וכיצד הם משפיעים על שוק המשכנתאות והנדל"ן בישראל? במאמר זה נסביר את הפער בין הכותרות למציאות בשטח.

האם העלייה בהיקף המשכנתאות משקפת התאוששות בשוק? ניתוח עומק של יולי 2025

היקף המשכנתאות בישראל חצה את רף ה־11 מיליארד ש"ח – אבל מה באמת עומד מאחורי הנתון הזה? בשיחה פתוחה ומקצועית, אורי ועופר מנתחים את מגמות השוק, השפעת הלוואות קבלן, מדד המחירים לצרכן, תשומות הבנייה ותחזית הריבית הקרובה.

הסיבות האמיתיות להיקף המשכנתאות הגבוה

על פניו, קיימת סתירה מעניינת בשוק: מצד אחד הבנקים מדווחים על היקף משכנתאות גבוה של כ-11 מיליארד שקלים, ומצד שני אנשי מקצוע בשוק הנדל"ן מדווחים על ירידה ברכישת דירות. כיצד מיישבים את הסתירה הזו?

הנה הגורמים העיקריים שמסבירים את התופעה:

• פער זמנים בין רכישה למשכנתה – כאשר אדם רוכש דירה מקבלן, בדרך כלל הוא משלם תחילה את ההון העצמי ורק כעבור מספר חודשים מגיע לשלב נטילת המשכנתה.
• מחזור הלוואות קבלן – כיום מגיעות לסיומן הלוואות קבלן רבות שניתנו לפני כשלוש שנים (כשהריבית התחילה לעלות). אותם רוכשים כעת ממחזרים את ההלוואות, והדבר נספר כמשכנתאות חדשות בסטטיסטיקה.
• עונתיות בשוק הנדל"ן – בחודשי יולי-אוגוסט וערב החגים תמיד ישנה האטה בשוק, תופעה שחוזרת על עצמה מדי שנה.

"בשוק המשכנתאות, אין תמיד קורלציה ישירה בין רכישת דירות לבין נטילת משכנתאות – אלו גלים שלא תמיד שווים אחד לשני."

גורמים נוספים המשפיעים על שוק הנדל"ן והמשכנתאות

מעבר לסיבות הישירות להיקף המשכנתאות, ישנם גורמים נוספים המשפיעים על שוק הנדל"ן בתקופה זו:

• החופשות והפגרות – בתקופת הקיץ ישנה ירידה בפעילות בשל חופשות, בין הזמנים ותשעה באב.
• חופשות בתי המשפט ועורכי הדין – האטה בטיפול בעסקאות נדל"ן בתקופה זו.
• המצב הביטחוני – משפיע על החלטות רכישה ועל האווירה הכללית בשוק.
• קבלת היתרי בנייה – פרויקטים רבים קיבלו היתרי בנייה לפני הפגרות, מה שהביא לריצה של קבלנים לקדם ליווי בנקאי ולהפעיל את הלוואות הרוכשים.

צפי למדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבנייה

השוק נמצא בציפייה לפרסום מדד המחירים לצרכן על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. הציפייה היא שהמדד יהיה קרוב לאפס או אפילו במינוס קל, בין היתר בשל ההתחזקות של הדולר מול השקל.

תחזית נמוכה למדד עשויה להוביל להורדת ריבית נוספת על ידי בנק ישראל, בהיקף של כ-0.25%-0.15%, מה שיתמוך בשוק המשכנתאות.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

מנגד, קיים חשש שמדד תשומות הבנייה, המשפיע ישירות על עלויות הבנייה והמחירים לרוכשים, עלול לעלות בכ-1.1%. עלייה כזו תגדיל את החוב של רוכשים לקבלנים, שכן חלק מתשלומי הדירה (בד"כ כ-40%) צמודים למדד תשומות הבנייה.

השלכות לרוכשי דירות ולמשקיעים

הבנת הדינמיקה בשוק המשכנתאות והנדל"ן חשובה לקבלת החלטות מושכלות:

1. תזמון רכישה – כדאי לקחת בחשבון את העונתיות בשוק ולנצל את תקופות ההאטה למיקוח טוב יותר.
2. תכנון המשכנתה – לשקול את עיתוי לקיחת המשכנתה בהתאם לתחזיות הריבית.
3. הצמדות בחוזים – לשים לב להצמדות בחוזי רכישה, במיוחד להצמדות למדד תשומות הבנייה.
4. מחזור הלוואות – לבחון אפשרות למחזור הלוואות קבלן לקראת סיומן.

לסיכום

כפי שראינו, הנתונים על היקף המשכנתאות הגבוה אינם בהכרח סותרים את התחושות בשטח על האטה בשוק הנדל"ן. מדובר בגורמים שונים המשפיעים על הסטטיסטיקה, כגון פער הזמנים בין רכישה למשכנתה, מחזור הלוואות קבלן והעונתיות המוכרת בשוק.

בנוסף, הפרסום הקרוב של מדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבנייה עשוי להשפיע משמעותית על המגמות בשוק הנדל"ן והמשכנתאות בחודשים הקרובים. ההערכה היא שאם מדד המחירים לצרכן יהיה נמוך, בנק ישראל עשוי להוריד את הריבית בשיעור של 0.15%-0.25%, מה שיתרום לשוק המשכנתאות.

בתור רוכשים ומשקיעים, חשוב להיות מודעים למורכבות השוק ולקחת בחשבון את כל הגורמים הללו בעת קבלת החלטות פיננסיות משמעותיות.

שאלות ותשובות