קליקת הנדל"ן, מועדון צרכנות בנדל"ן וכסף עם 300,000+ חברים, 2,000+ ליווים מוצלחים ומעל 2 מיליארד ש"ח בעסקאות.
← על הקליקה
עודכן לאחרונה: 26/03/2026
בקצרה
פיגורי המשכנתאות בישראל חזרו לעלות ועמדו בפברואר 2026 על 4.28 מיליארד ש"ח. דוח בנק ישראל מגלה שיחס ההחזר של 35% מהלווים עלה על 30% מההכנסה – כמעט פי שלושה מ-2015. בנוסף, 43% מהעסקאות מתבצעות בדירות מעל 3 מיליון ש"ח, ושיעור הזוגות הצעירים שרוכשים דירה ראשונה ממשיך לרדת. שוק הדיור הישראלי עובר שינוי מבני: מזוגות צעירים – לבעלי הון.
פיגורים של 4.28 מיליארד שקל. משכנתה ממוצעת של מיליון וחמישים אלף שקל. 43% מהעסקאות בדירות מעל 3 מיליון. אלה לא נתונים תיאורטיים או הערכות – אלה המספרים שבנק ישראל פרסם השבוע, ומה שהם מצביעים עליו ברור: שוק הדיור הישראלי נסגר בפני מי שאין לו הון עצמי משמעותי, ובראשם הדור הצעיר.
📌 עיקרי הכתבה
- פיגורי המשכנתאות חצו שוב את רף 4.28 מיליארד ש"ח בפברואר 2026, לאחר ירידה זמנית בתחילת השנה
- שיעור הלווים עם יחס החזר מעל 30% מההכנסה: עלה מ-15% ב-2015 ל-35% ב-2025 – עלייה של פי 2.3
- 43% מהעסקאות בדירות מחיר 3 מיליון ש"ח ומעלה – שוק שמנע גישה לרוב הזוגות הצעירים
- מאז תחילת המלחמה נרשם אובדן מצטבר של כ-8.6% מהתוצר – שווה ערך לכ-35 אלף ש"ח לכל אדם
- שיעור הזוגות בגילי 20–29 שמתגוררים בדירה בבעלותם ירד מ-56.3% בשנת 2005 לכ-39% בלבד כיום
הפיגורים חוזרים לעלות: 4.28 מיליארד ש"ח
נתוני בנק ישראל לפברואר 2026 מגלים שהיקף הפיגורים במשכנתאות עלה שוב לאחר ירידה קצרה – מ-4.2 מיליארד ש"ח בדצמבר 2025 ל-4.28 מיליארד ש"ח בפברואר. הסכום הזה מהווה כ-0.66% מתיק המשכנתאות הכולל – וממשיך לשבור שיאים משנה לשנה. בסוגריים: בספטמבר 2025 עמד הנתון על 4.116 מיליארד ש"ח – גידול של כ-164 מיליון ש"ח בפחות מחצי שנה.
בהתאחדות יועצי המשכנתאות מסבירים שהמספר המוחלט חשוב לא פחות מהאחוז: "יותר משקי בית מתקשים לעמוד בהחזרים, גם אם שיעור הפיגורים מתוך התיק נותר דומה". ובשטח, הם רואים עלייה בפניות של לווים שמבקשים הקפאות ורה-מחזורים.
המשכנתה הממוצעת עברה מיליון שקל
המשכנתה הממוצעת עמדה בינואר 2026 על כ-1.052 מיליון ש"ח – עלייה של מעל 50% מ-2015, שבה עמדה על בערך 700 אלף ש"ח. בתרגום לחיי היומיום: החזר חודשי של בין 5,800 ל-7,800 ש"ח לזוג שנוטל משכנתה ממוצעת, תלוי בתמהיל ובמסלול.
הנתון הזה לא מנותק מהריבית הגבוהה יחסית שנותרת בשוק. בנק ישראל הוריד את הריבית בשיעור מתון, אבל פרמיית הסיכון עלתה – בין היתר בגלל אי-הוודאות הביטחונית, עליית מחירי הנפט ותחזיות אינפלציה כלפי מעלה. כל אלה דחפו את תשואות האג"ח למעלה, ואיתן את ריביות המשכנתה.
יחס ההחזר מהכנסה: מ-15% ל-35% בעשור
הנתון הבולט ביותר בדוח: שיעור הלווים שמחזירים מעל 30% מהכנסתם לבנק עלה מ-15% ב-2015 ל-35% ב-2025. כלומר, שליש מכלל נוטלי המשכנתאות כיום נמצאים בסיכון פיננסי גבוה לפי הסטנדרט הבינלאומי – שגובל ב-30% כ"קו אדום".
מה שמחריף את הבעיה הוא שהפגיעה לא אחידה. לפי ניתוח התאחדות יועצי המשכנתאות לנתוני הבנק המרכזי, בעוד שמשקל הלווים בעלי ההכנסה הגבוהה נותר יציב, חלה ירידה דרמטית בשיעור הזוגות הצעירים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית שנכנסים לשוק בכלל. מי שנשאר – לוקח סיכון גדול יותר. מי שאין לו – לא נכנס.
43% מהעסקאות מעל 3 מיליון שקל
מרכז הכובד של שוק הדיור זז. כיום 43% מהעסקאות מתבצעות בדירות שמחירן עולה על 3 מיליון ש"ח. זה לא שוק שבנוי לזוגות צעירים עם הכנסה ממוצעת של 20-25 אלף ש"ח לחודש. זה שוק שנבנה סביב מי שכבר יש לו הון – או שקיבל דירה בירושה, או שמשקיע נדל"ן לא ראשוני.
נופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, מנסחת את זה בבהירות: "שוק הדיור מתנתק מהדור הצעיר והופך למגרש המשחקים של בעלי ההון". ומי שנדחק החוצה? בעיקר זוגות צעירים, כולל משרתי מילואים, שלא מצליחים לגשר על הפער בין ההכנסה להון הנדרש.
הדור הצעיר: מ-56% לפחות מ-40% בבעלות דירה
המספרים ההיסטוריים מכאיבים: בקרב זוגות נשואים בגילי 20-29, שיעור הגרים בדירה בבעלותם ירד מ-56.3% ב-2005 לכ-39.1% ב-2015 – ומאז הירידה לא עצרה. עדכונים לשנים 2024-2025 מצביעים על המשך המגמה, עם ירידה בפרט בקרב בעלי הכנסה נמוכה ובינונית.
מי שכן מצליח להיכנס לשוק, עושה זאת לרוב עם מינוף גבוה שנע סביב 60% משווי הדירה, ויחס החזר שלעיתים מטפס ל‑40–50% מההכנסה. "כל טעות בתכנון עלולה לעלות עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה", אומרת נעמי כהן, סגנית היו"ר. הליווי המקצועי עבר מהמלצה להכרח.
המלחמה, האשראי החוץ-בנקאי ואובדן כוח הקנייה
מאז תחילת המלחמה, בנק ישראל מדווח על אובדן מצטבר של כ-8.6% תוצר – שווה ערך לכ-35 אלף ש"ח לנפש ברמת הרווחה. זה לא תאורטי: זה כסף שלא נכנס לחסכונות, לקרן הפנסיה, להון העצמי לדירה.
במקביל, בנק ישראל מציין התרחבות באשראי הצרכני – ובפרט באשראי החוץ-בנקאי. המשמעות: יותר ויותר משקי בית לוקחים הלוואות גישור, כרטיסי אשראי ואשראי חוץ-בנקאי כדי לממן יוקר מחיה – מה שמכביד עוד יותר על היכולת לחסוך לדירה. זה מעגל: מחירים גבוהים מייקרים את ההחזר, ההחזר הגבוה מכביד על יוקר המחיה, ויוקר המחיה מצמצם את ההון לדירה.
| מדד | 2015 | 2025-2026 | שינוי |
|---|---|---|---|
| לווים עם יחס החזר מעל 30% | כ-15% | כ-35% | +133% |
| משכנתה ממוצעת | ~700 אלף ש"ח | 1.052 מיליון ש"ח | +50% |
| פיגורי משכנתאות | ~2 מיליארד ש"ח | 4.28 מיליארד ש"ח | +114% |
| בעלות דירה בגילי 20-29 | ~56% (2005) | ~39% | -30% |
| עסקאות מעל 3 מיליון ש"ח | ~20% | 43% | +115% |
מתלבטים אם להיכנס לשוק עכשיו?
הקליקה עוזרת לחברים לתכנן משכנתה נכונה, לנהל משא ומתן מול הבנקים ולקבל החלטה מושכלת. 300,000+ חברים כבר בפנים.
סיכום
הנתונים מבנק ישראל מציירים תמונה שלא משאירה הרבה מקום לאופטימיות קלה: פיגורים בעלייה, יחסי החזר שזינקו, מינוף גבוה, ואחוז הולך וקטן של זוגות צעירים שמצליחים לממש את חלום הדירה. זה לא רק כלכלה – זה שינוי חברתי עמוק. כשהשוק עובר מדירה ראשונה לדירה שנייה ושלישית, מי שנמצא בשוליים – נשאר שם. התכנון הנכון של המשכנתה הפך לכלי הכרחי, לא אופציונלי.
שאלות ותשובות
מה פירוש יחס החזר מעל 30% מהכנסה?
יחס החזר מעל 30% מההכנסה נחשב לגבול הסיכון בשוק המשכנתאות הבינלאומי. למשל, זוג עם הכנסה משותפת של 20,000 ש"ח שמחזיר 7,000 ש"ח בחודש נמצא ב-35% – בתחום הסיכון. ב-2025 עמד שיעור הלווים שחצו את הגבול הזה על 35%, לעומת 15% בלבד ב-2015.
למה פיגורי משכנתאות עולים גם כשהמשק "עובד"?
הפיגורים מגיעים בהיסטרזיס – לאחר תקופה. מי שנטל משכנתה ב-2022-2023 ריבית גבוהה, עכשיו מתחיל להרגיש את הנשיכה. בנוסף, אובדן הכנסה מחיילי מילואים, עסקים שנסגרו ואינפלציה שאכלה את כוח הקנייה – כל אלה מגיעים לחשבון הבנק עכשיו.
מה ניתן לעשות אם מתקשים בהחזר?
הצעד הראשון הוא לפנות לבנק לפני שנוצר פיגור – ולא אחריו. אפשר לבקש הקפאת תשלומים זמנית, מחזור למסלול עם החזר נמוך יותר, או הארכת תקופת ההלוואה. יועץ משכנתאות מוסמך יכול לנתח את האפשרויות ולחסוך עשרות אלפי שקלים בריבית.
האם כדאי לקנות דירה עכשיו בתנאי השוק הנוכחיים?
אין תשובה אחת לכולם. מי שיש לו הון עצמי מוצק, הכנסה יציבה ויחס החזר מתחת ל-25% – הסיכון מנוהל. מי שייאלץ למנף מעל 70% ולהחזיר מעל 40% מהכנסתו – כדאי לחכות, לחסוך ולבחון מחדש. כל מקרה שונה ודורש ניתוח אישי.
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
5 תגובות
רגע, ה-35% מהלווים שמחזירים מעל 30% מההכנסה – זה מהלווים החדשים או מכל תיק המשכנתאות?
@דנה לפי מה שהבנתי מהכתבה זה מהלווים בכלל, לא רק החדשים. אבל שאלה טובה, כי אם זה רק החדשים זה אפילו יותר מפחיד
אני בן 31, עובד במשרה מלאה, אשתי גם עובדת, ויחד אנחנו מרוויחים בסביבות הממוצע. אין לנו סיכוי להגיע ל-3 מיליון ש"ח. ממש אין. ההורים שלנו לא עשירים, אין נדל"ן למכור, אין ירושה בדרך. אז אנחנו שוכרים ומשלמים שכירות שגם היא עלתה. כל שנה אנחנו יותר רחוקים מדירה ולא יותר קרובים. זה לא מצב שיתוקן לבד.
35% מהלווים שמחזירים מעל 30% מהכנסה זה חתיכת מספר. פי 2.3 מ-2015 זה קפיצה מטורפת. אחי, איך בנק ישראל מאשר את זה בכלל??
אני גר בשכונה פה 20 שנה ורואה את זה בעיניים. כל הדירות הולכות לאנשים שכבר יש להם כסף, לא לזוגות צעירים. השכנים שלי מכרו ב-3.4 מיליון לאיזה משקיע. זה כבר לא שוק של מי שצריך דירה לגור בה…