אחרי שקיבלתם אישור עקרוני למשכנתה, אתם כבר מרגישים שהחלום לדירה קרוב מתמיד. אבל חשוב לדעת – הדרך עד להעברת הכספים למוכרים היא עדיין ארוכה ומלאה בפרטים קטנים שחשוב להבין היטב.
במאמר הזה נעמיק בשלבים המכריעים ביותר בתהליך – במיוחד באותם שלבים פחות מוכרים: שמאות, החתמת המוכרים ורישומי הטאבו.

קבלת אישור עקרוני

האישור העקרוני הוא למעשה הצהרת כוונות מצד הבנק להעניק לכם הלוואה לרכישת הנכס, אך הוא אינו מחייב את הבנק או אתכם. בשלב הזה הבנק בוחן את הנתונים הפיננסיים שלכם (כמו הכנסות, הוצאות ויכולת החזר) ומוודא באופן ראשוני בדרך כלל על פי הצהרות שלכם, שאתם מתאימים לקבלת משכנתה.

עם זאת, האישור העקרוני הוא רק תחילת הדרך, וכעת מתחיל השלב המעשי שבו תצטרכו לעמוד בדרישות נוספות, כמו ביצוע שמאות, איסוף מסמכים, והחתמות מצד המוכרים.

השפעת השמאות על המשכנתה

שמאות היא אחד השלבים הקריטיים בתהליך קבלת המשכנתה.
מדובר בהערכה מקצועית הנעשית על ידי שמאי מורשה שמטרתה לוודא את שווי הנכס ואת חוקיותו של הנכס אותו אתם רוכשים. הבנק משתמש בדו"ח השמאות כדי לוודא שהנכס שווה את הסכום שהוסכם עליו בחוזה הרכישה, וכדי להבטיח שההלוואה שהוא נותן מגובה בנכס בעל ערך ממשי.

איך מתבצע תהליך השמאות?

1. בחירת השמאי – ברוב המקרים, הבנק יעניק לכם רשימה של שמאים מורשים לעבוד איתם. אתם תצטרכו לבחור שמאי ולתאם עמו ביקור בנכס.
2. ביקור השמאי בנכס – השמאי מגיע לנכס כדי לבדוק את מצבו הפיזי, מיקומו, שטחו ותנאיו המשפטיים (כמו רישומים בטאבו).
3. דו"ח שמאות – השמאי מגיש דו"ח המפרט את שווי הנכס, תוך התחשבות במחירי השוק ובפרמטרים ייחודיים לנכס עצמו.

למה חשוב לשים לב?

• וודאו שהשמאי מודע לכל הפרטים הקשורים לנכס, במיוחד אם ישנם חריגות בנייה או בעיות רישום.
• אם הערכת השמאי נמוכה ממחיר הרכישה, ייתכן שתצטרכו להשלים את ההפרש בעצמכם, כיוון שהבנק יסכים להלוות רק אחוז מסוים משווי הנכס שנקבע על ידי השמאי.

חתימת המוכרים על המסמכים

החתמת המוכרים על מסמכים נדרשים היא שלב חשוב בתהליך, אך לעיתים מתעוררים בו עיכובים בגלל בעיות תקשורת או הבנה.

מהם המסמכים שהמוכרים צריכים לחתום עליהם?

1. חתימה על שטרי מכר – זהו מסמך המצהיר על העברת הזכויות בנכס מהמוכר לקונה. השטרות יירשמו בטאבו או ברשות הרלוונטית.
2. אישור זכויות – אם מדובר בדירה חדשה מקבלן או בנכס שאינו רשום בטאבו, יש להחתים את המוכר על אישור זכויות מהחברה המשכנת או רשות מקרקעי ישראל.
3. רישום הערת אזהרה בטאבו – הערת האזהרה מבטיחה שהנכס לא יימכר לצד שלישי ומבטאת את מחויבות המוכר לקונה.

טיפים להחתמת המוכרים:

• תיאום ציפיות מראש – הסבירו למוכרים כי אתם תיקחו הלוואת משכנתה כדי לממן את רכישת הנכס וכי חלק מההליך ידרוש מהם לחתום על מסמכי בנק המשכנתאות שלכם – עורכי הדין אמורים להכיר את הדרישות הללו ולהוסיף סעיף זה בחוזה הרכישה.
• מעורבות עורך דין – עורך הדין שלכם יוכל לוודא שכל המסמכים מולאו כהלכה, ושהזכויות שלכם נשמרות.
• קביעת פגישות ועדכונים – זכרו שזמנם של המוכרים יקר, ושהחתמתם תלויה בזמינות שלהם. לכן כדאי לתאם פגישות מראש ולעדכן אותם בכל שלב.

שלב החתימה מול הבנק

לאחר השלמת כל המסמכים, תזומנו לבנק כדי לחתום על הסכם ההלוואה. בפגישה זו תידרשו להבין את תנאי ההלוואה, מסלולי הריבית שנבחרו, לוחות ההחזר ועוד.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

מהעברת הכספים: סוף התהליך

כשהכל מוכן והחתימות הושלמו, הבנק מעביר את כספי ההלוואה למוכר ישירות (הכסף לא עובר דרך הלווה).
לפני העברת הכספים, הבנק יוודא:

1. רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש בזכויות הנכס.
2. רישום הערת אזהרה לטובת הבנק בגין המשכנתה.
3. ביצוע ביטוח חיים וביטוח נכס משועבדים לבנק.
4. כתבי התחייבות חתומים על ידי המוכרים.

סיכום

תהליך קבלת המשכנתה מורכב, ודורש תשומת לב רבה לכל שלב – במיוחד בשלבי השמאות, החתמת המוכרים ורישומי הטאבו.
ככל שתכירו טוב יותר את הדרישות ותעבדו בצורה מסודרת עם עורך דין ויועץ משכנתאות, כך התהליך יהיה מהיר יותר ופחות לחוץ. זכרו שמדובר בהשקעה גדולה, והבנת התהליך היא המפתח לעסקה מוצלחת ובטוחה.

הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ התשיעית שלנו עם אלפי חברות וחברים, והתעדכנו בחדשות נדל”ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.

המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.

שאלות ותשובות