כשמדובר בקניית דירה, רובנו לא יכולים להרשות לעצמנו לשלם את כל הסכום במזומן, ולכן משכנתה היא כלי מימון עיקרי. אך האם עצרתם לחשוב כיצד הבנק מחליט מהו גובה המשכנתה שיאשר לכם? כאן בדיוק נכנס המושג אחוז מימון, שמשפיע על התנאים שתקבלו, על גובה הריבית, ואפילו על סיכויי האישור של ההלוואה שלכם.

אז איך זה עובד, ולמה זה כל כך חשוב להבין את כללי המשחק? הנה המדריך שייתן לכם את התשובות.

מה זה אחוז מימון במשכנתה?

אחוז מימון הוא היחס בין סכום המשכנתה שאתם לוקחים לבין שווי הנכס שאתם רוכשים. לדוגמה, אם שווי הדירה הוא 1,000,000 ש"ח ואתם לוקחים משכנתה של 500,000 ש"ח, אחוז המימון שלכם הוא 50%.

ככל שאחוז המימון גבוה יותר, כך הסיכון עבור הבנק עולה – ולכן גם הריבית שתשלמו תהיה גבוהה יותר. הבנקים מחלקים את אחוזי המימון לשלוש מדרגות עיקריות, שמשפיעות על גובה הריבית:

1. עד 45% מימון – אחוז מימון נמוך, שמקנה תנאים וריביות אטרקטיביים במיוחד.
2. 45%-60% מימון – אחוז מימון בינוני, שמביא ריביות סבירות אך פחות טובות מהמדרגה הראשונה.
3. מעל 60% מימון – אחוז מימון גבוה, שמלווה בריביות יקרות יותר.

כמה אחוז מימון ניתן לקבל מהבנקים?

לפי הרגולציה של בנק ישראל, אחוז המימון המקסימלי תלוי במאפייני הרכישה:

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

• דירה ראשונה: רוכשי דירה ראשונה יכולים לקבל עד 75% מימון משווי הדירה.
• משפרי דיור: אלו שמוכרים דירה קיימת ורוכשים חדשה זכאים לאחוז מימון של עד 70%.
• דירה להשקעה: רוכשים שכבר יש בבעלותם דירה יכולים לקבל מימון של עד 50% בלבד.
• משכנתה לכל מטרה: במידה ואתם משעבדים נכס קיים לצורך קבלת הלוואה למטרה אחרת (כמו סגירת חובות או מימון הוצאות גדולות), המימון מוגבל ל-50% משווי הנכס המשועבד בניכוי משכנתה קיימת.

עם זאת, חשוב לדעת שאחוז המימון נקבע לפי הנמוך מבין שני נתונים: מחיר הדירה בחוזה הרכישה או הערכת שמאי – הנמוך ביניהם. לדוגמה, אם רכשתם דירה במחיר של 1,200,000 ש"ח אך השמאי העריך את שוויה ב-1,100,000 ש"ח, אחוז המימון יחושב לפי שווי השמאי.

למה חשוב להקטין את אחוז המימון?

ריבית גבוהה יותר: ככל שאחוז המימון גבוה יותר, כך גם הסיכון שהבנק נוטל על עצמו. לכן, הריביות במדרגה השלישית (מעל 60%) עשויות להיות גבוהות משמעותית מהריביות במדרגות נמוכות יותר.

יותר הון עצמי = פחות לחץ כלכלי: ככל שתשקיעו יותר הון עצמי, כך סכום ההלוואה שתקחו יהיה קטן יותר. זה לא רק יוריד את אחוז המימון שלכם, אלא גם יקטין את ההחזרים החודשיים ויפחית את הסיכון שלא תוכלו לעמוד בהם בעתיד.

טיפים להקטנת אחוז המימון

1. הערכת שמאי מוקדמת: מומלץ לבצע הערכת שמאי עוד לפני החתימה על חוזה הרכישה, בעיקר במקרים שבהם המחיר שאתם משלמים עשוי להיות גבוה מהערכת השמאי. כך תוכלו להימנע ממצב שבו תצטרכו להשלים הון עצמי נוסף ברגע האחרון.
2. גיוס הון עצמי: ככל שתצליחו לגייס יותר הון עצמי (למשל, באמצעות עזרה משפחתית או חיסכון ארוך טווח), תוכלו לקחת משכנתא קטנה יותר ולשפר את תנאי ההלוואה שלכם.
3. תכנון פיננסי נכון: לפני שאתם מחליטים על רכישת נכס, כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות או מומחה פיננסי, שיסייע לכם לתכנן את אחוזי המימון בצורה אופטימלית ולהשיג את הריביות הנמוכות ביותר.

דוגמה: השפעת אחוז המימון על הריבית

נניח שאתם רוכשים דירה בשווי של 2,000,000 ש"ח:

• מימון של 75% (1,500,000 ש"ח): הבנק יסווג אתכם במדרגה השלישית, עם ריביות גבוהות יותר.
• מימון של 50% (1,000,000 ש"ח): הבנק יסווג אתכם במדרגה הבינונית, עם ריביות טובות יותר.
• מימון של 40% (800,000 ש"ח): כאן תיהנו מהריביות הנמוכות ביותר, בזכות המינוף הנמוך.

סיכום

אחוז המימון במשכנתה הוא אחד המשתנים המרכזיים שמשפיעים על התנאים והריביות שתקבלו. ככל שאחוז המימון נמוך יותר, כך תוכלו ליהנות מתנאים טובים יותר, ריביות נמוכות יותר, והחזרים חודשיים נוחים יותר.

הדרך להצלחה מתחילה בתכנון נכון – מביצוע שמאות מוקדמת, דרך גיוס הון עצמי ועד ייעוץ מקצועי. אל תשכחו: משכנתה היא התחייבות ארוכת טווח, ולכן כל צעד שתעשו היום יכול לחסוך לכם הרבה כסף בעתיד.

הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ התשיעית שלנו עם אלפי חברות וחברים, והתעדכנו בחדשות נדל”ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.

המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.