לפני חודש דיווחנו שבנק ישראל הוריד את הריבית, ושמי שיש לו מסלול פריים נהנה מהוזלה אוטומטית. אבל מסתבר שיש צד שני למטבע, והוא נוגע דווקא למי שלוקח משכנתה חדשה עכשיו: בזמן שריבית בנק ישראל ירדה באחוז שלם בשנה האחרונה, הריבית הממוצעת על המשכנתאות ירדה בשליש מזה בערך. הפער הזה לא נעלם, הוא פשוט נשאר בדרך. הנה מה שקורה, ומה אפשר לעשות עם זה.

המספרים: הפער בין ההפחתה לבין מה שהגיע ללווים

נתחיל מהעובדות היבשות. ריבית בנק ישראל עמדה לפני שנה על 4.5%, וביולי השנה, מועד הנתונים שלהלן, היא עמדה על 3.5% אחרי סדרת הפחתות (ומאז ירדה שוב, ל-3.25% מ-3 בספטמבר 2026), כפי שסקרנו בכתבה על החלטת הריבית. זו ירידה של אחוז שלם. אבל לפי נתוני בנק ישראל, הריבית השקלית הממוצעת על המשכנתאות עמדה ביולי אשתקד על 5.11%, וביולי השנה על 4.74%. כלומר ירידה של 0.37% בלבד.

בחישוב פשוט שערכנו על בסיס הנתונים האלה, רק כ-37% מההפחתה במשק תורגמו בפועל לירידה בריבית הממוצעת על המשכנתאות החדשות. עוד נתון שממחיש את המגמה: באפריל השנה עמדה הריבית הממוצעת על 4.73%, בחודשיים שאחריו היא דווקא טיפסה לכמעט 4.9%, וביולי חזרה ל-4.74%. במילים אחרות, למרות שתי הפחתות ריבית שהסתכמו ב-0.5% באותה תקופה, הריבית הממוצעת על המשכנתאות כמעט לא זזה.

מה זה מרווח, ולמה הוא הסיפור האמיתי

כדי להבין לאן נעלמה ההפחתה, צריך להכיר מושג אחד: מרווח. הבנק לא מתמחר את המשכנתה לפי ריבית בנק ישראל בלבד. הוא מגייס כסף בעלות מסוימת, שנגזרת בין היתר מתשואות האג"ח הממשלתיות, ומוסיף מעליה מרווח שהוא הרווח שלו. כשעלות הגיוס יורדת אבל המרווח גדל, הלקוח מקבל רק חלק מההוזלה.

תומר ורון, היועץ הפיננסי של רייזאפ, מסביר את זה כך: "אנחנו נוטים להסתכל על ריבית בנק ישראל, אבל זו רק נקודת ההתחלה. בסופו של דבר מה שקובע כמה נשלם על המשכנתה הוא הריבית ארוכת הטווח משוק האג"ח, ועל זה המרווח שהבנק מוסיף מעל עלות גיוס הכסף. כשהמרווח הזה גדל, הלקוחות נהנים פחות מירידת הריבית במשק". לדבריו, "עלות הכסף של הבנקים ירדה, אבל הריבית שמוצעת ללקוחות ירדה בקצב איטי יותר, ובפועל חלק מהירידה פשוט נשאר אצל הבנקים".

כמה זה בפועל: דוגמאות מהשטח

ורון פרסם דוגמאות מהצעות שקיבלו לקוחות שלו במסלולים של ריבית משתנה לא צמודה. במשכנתה של קצת פחות מ-300 אלף שקל, במסלול שמתעדכן מדי שנתיים לפי אג"ח ממשלתיות, הוצעה ריבית של 4.64%, שהיא מרווח של 1.33% מעל תשואת האג"ח הרלוונטית שעמדה על 3.3%. במסלול אחר, במשכנתה של 400 אלף שקל, הוצעה ריבית של 4.46% במרווח של יותר מאחוז.

ורון מדגיש נקודה חשובה: אלו הצעות ראשוניות בלבד, וניתן ורצוי לנהל משא ומתן כדי להפחית את המרווח ואת הריבית. בשוק מדווחים כי באפיק המשכנתאות בריבית משתנה מתקבלות כיום הצעות במרווח של 1% עד 1.3%, בעוד שבתקופה קודמת המרווחים עמדו על כ-0.7%. ההמלצה שלו לציבור ברורה: "לא להניח שהורדת ריבית תבטיח אוטומטית משכנתה זולה יותר. דווקא בתקופה כזו חשוב לבחון את ההצעות לעומק, להשוות בין בנקים ולנהל משא ומתן עקשני יותר".

הצד השני: המרווחים עדיין נמוכים מבעבר

חשוב להציג את התמונה המלאה. בהתאחדות יועצי המשכנתאות מבקשים להרגיע, ומזכירים שברמה ההיסטורית המרווחים כיום עדיין נמוכים משמעותית. לדבריהם, "על אף העלייה הקלה במרווחים לאחרונה, מרווחי הריבית של הבנקים עדיין נמוכים משמעותית ממה שהיו בתקופת ריבית האפס", ולהערכתם "הבנקים מבינים היטב שריבית בנק ישראל לא תחזור לרמות האפסיות הללו, ולכן המרווחים גם לא יחזרו לרמות הגבוהות שהיו אז".

הם גם מספקים הקשר מספרי מעניין: במסלולים המשתנים, שבהם קל לראות את המרווח מעל ריבית הבסיס, השוק עבר ממרווח ממוצע של כ-2% ויותר בעבר, לשפל חסר תקדים של 0.2% עד 0.4% בתקופת הריבית הגבוהה, וכיום המרווחים מתכווננים מחדש לרמה של כ-0.8% עד 1%. גורם פיננסי בענף מסביר את ההיגיון: "היה לבנקים מאוד קשה דווקא כשהריבית עלתה בעבר. הם הלכו אז וצמצמו את המרווחים, גם בשל התחרות וגם בגלל שלציבור היה קשה לקחת אותן. אז עכשיו, כשהריבית יורדת, הם מנסים לחזור ולהעלות את המרווחים".

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

מה עושים עם זה, ומה ההבדל בין משכנתה קיימת לחדשה

ההבחנה החשובה ביותר בכתבה הזו: אם כבר יש לכם משכנתה עם רכיב פריים, ההפחתה מגיעה אליכם אוטומטית ובמלואה, בלי שתעשו דבר, כפי שהסברנו בכתבה על ההוזלה בפריים. הבעיה שתוארה כאן נוגעת בעיקר למי שלוקח משכנתה חדשה או מבצע מחזור: שם המרווח נקבע מחדש, ושם נמצא כוח המיקוח.

לגבי תזמון, יש בשוק מי שסבור שנוצר חלון הזדמנויות. יונתן ברלינר, בעל חברת תוכנה בתחום ייעוץ המשכנתאות, מעריך כי "מי שמצפה להמשך ירידת ריביות, כדאי לו לקחת את שחרור המשכנתה הראשון עכשיו ולא לחכות", משום שלהערכתו המרווחים צפויים לטפס ולקזז חלק מההפחתות הבאות. הוא עצמו מסייג: "מי שחושב שהריבית תעלה, או אפילו תישאר ללא שינוי, עדיף לו להמתין". חשוב להדגיש שאלו הערכות של גורמים בשוק לגבי העתיד, ולא ודאות. הבסיס להחלטה צריך להיות התמהיל האישי שלכם ויכולת ההחזר, ולא ניחוש כיוון הריבית. את הרקע המלא על סביבת הריבית ריכזנו בכתבה על תחזית בנק ישראל, ואת נתוני שוק המשכנתאות בכתבה על ביצועי יוני.

סיכום

ריבית בנק ישראל ירדה בשנה האחרונה באחוז שלם, מ-4.5% ל-3.5%, אבל לפי נתוני בנק ישראל הריבית הממוצעת על המשכנתאות ירדה מ-5.11% ל-4.74% בלבד. בחישוב שלנו, רק כ-37% מההפחתה הגיעו בפועל ללווים החדשים, והשאר נבלע בהרחבת המרווחים שגובים הבנקים. ברקע: ביקוש שיא של למעלה מ-11 מיליארד שקל ביוני, בין היתר מרוכשים שדחו את נטילת המשכנתה, שמעביר כוח לצד הבנקים. מנגד, בהתאחדות יועצי המשכנתאות מזכירים שהמרווחים עדיין נמוכים בהרבה מהרמות ההיסטוריות. ההבחנה החשובה לקוראים: מי שכבר יש לו רכיב פריים נהנה מההפחתה אוטומטית, ואילו מי שלוקח משכנתה חדשה או ממחזר צריך להשוות בין בנקים, לשאול על המרווח ולא רק על הריבית, ולנהל משא ומתן.

• ריבית בנק ישראל ירדה בשנה האחרונה מ-4.5% ל-3.5%, אך הריבית הממוצעת על המשכנתאות ירדה מ-5.11% ל-4.74% בלבד.
• לפי חישוב שלנו, רק כ-37% מההפחתה במשק תורגמו בפועל לירידה בריבית הממוצעת על המשכנתאות.
• הסיבה המרכזית: הבנקים מרחיבים את מרווחי הריבית מעל עלות גיוס הכסף שלהם.
• במסלולים בריבית משתנה מדווחים בשוק על מרווחים של 1% עד 1.3%, לעומת כ-0.7% בתקופה קודמת.
• ברקע: ביקוש שיא למשכנתאות של למעלה מ-11 מיליארד שקל ביוני, שמעביר כוח מיקוח לצד הבנקים.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות5

אביב·לפני 11 חודשים

כתבה מעולה! שוקל לדבר עם יועץ כי הריבית שלי כרגע נראית פתאום גבוהה מדי...

איילמומחה·לפני 11 חודשים

סרטון ממש ברור. למדתי המון!

טל·לפני 11 חודשים

אני אוהבת את הצמד שלכם שמדבר משכנתאות פשוט ומובן :)

דורון·לפני 11 חודשים

השארתי פרטים באתר. אשמח שתחזרו אלי בנוגע למחזור משכנתה. תודה זה ממש מועיל 🙏🏻

נועהמומחה·לפני 11 חודשים

המידע שאתם משתפים פותח את הראש לדברים שאישית לא דמיינתי שאכיר ואתעניין בהם, אתם עושים עבודה מדהימה בקליקה

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו