כשמספר שובר שיא מתפרסם, הפיתוי להסיק שהשוק חזר לעצמו גדול. הפעם דווקא הגורמים שמכירים את השוק מקרוב ממהרים לצנן: לדבריהם, רוב הכסף שיצא מהבנקים ביולי שייך לעסקאות שנחתמו לפני שנתיים ושלוש, ורק עכשיו הגיעו לשלב נטילת המשכנתה. הנה מה שהנתונים באמת מראים, ומה חשוב לגזור מהם אם אתם עומדים לקחת משכנתה.

המספרים: מה בדיוק קרה ביולי

נתחיל מהעובדות. לפי הדיווח על נתוני בנק ישראל, סך היקף המשכנתאות ביולי עמד על 11.563 מיליארד שקל, לעומת 11.056 מיליארד שקל ביוני, עלייה של כ-4.58%. מול יולי אשתקד, שבו נרשמו 10.68 מיליארד שקל, מדובר בעלייה של כ-8.27%. זהו שיא שנתי, וההיקף החודשי הגבוה ביותר מאז דצמבר 2024, אז עמד ההיקף על 13.81 מיליארד שקל. במילים אחרות, גם חודש שיא כזה עדיין נמוך בכ-16.27% מהשיא של סוף 2024.

הפילוח לפי סוג ריבית מלמד שהעלייה לא הייתה אחידה. במסלולים בריבית משתנה נלקחו 6.669 מיליארד שקל, עלייה של כ-5.86% מול יוני וכ-12.08% מול אשתקד. במסלולים בריבית קבועה נלקחו 4.89 מיליארד שקל, עלייה מתונה יותר של כ-2.95% מול יוני וכ-3.60% מול אשתקד. כלומר, הצמיחה מגיעה בעיקר מהמסלולים המשתנים, וזה מתחבר ישירות לשינוי בתמהיל שנראה בהמשך.

ההסתייגות שחשוב לקרוא לפני שמסיקים מסקנות

כאן נכנסת ההסתייגות המרכזית של הכתבה. בהתאחדות יועצי המשכנתאות מבהירים שנתוני השיא אינם מעידים על הבראת השוק, אלא משקפים בעיקר מימוש של עסקאות עבר שנחתמו בשנים 2023 ו-2024. ההסבר המעשי: חלק ניכר מהעסקאות האלה היו עסקאות קבלן במבצעי מימון ובמועדי תשלום נדחים, כלומר רוכשים ששילמו סכום קטן בחתימה ודחו את עיקר התשלום. הם מגיעים לשלב נטילת המשכנתה בפועל רק עכשיו.

לדברי ההתאחדות, "המספרים הגדולים של היום מספרים בעיקר את סיפור העסקאות של אתמול", והם מזהירים כי "האשליה האופטית שמייצרים המספרים האלה עלולה להוביל לשאננות מסוכנת". ההבחנה הזו חשובה לכל מי שמנסה לקרוא את השוק: היקף האשראי שיוצא מהבנקים אינו בהכרח מדד לביקוש בשטח באותו חודש. כדי להעריך ביקוש נוכחי צריך להסתכל על מספר העסקאות החדשות ועל מלאי הדירות שלא נמכרו, ולא רק על נתוני המשכנתאות.

התמהיל: בריחה מהצמוד וחזרה לפריים

השינוי המעניין ביותר בדוח נוגע דווקא להרכב ההלוואות. המשכנתאות הלא צמודות הסתכמו ביולי ב-10.39 מיליארד שקל, לעומת 9.64 מיליארד שקל בחודש הקודם, עלייה של כ-7.78%, ומול 9 מיליארד שקל אשתקד, עלייה של כ-15.44%. המשכנתאות הצמודות למדד, לעומת זאת, הסתכמו ב-1.16 מיליארד שקל בלבד: ירידה של כ-17.14% מול יוני, וירידה חדה של כ-29.70% מול יולי אשתקד.

בחלוקה לאחוזים התמונה חדה עוד יותר. המסלולים צמודי המדד ירדו לכ-9% מהביצועים בלבד, בעוד מסלול הפריים עלה לכ-22%. לשם השוואה, בנתוני יוני שסקרנו עמד הפריים על כ-21%, כך שהמגמה נמשכת. ההיגיון מאחורי המהלך ברור: אחרי סדרת הפחתות ריבית, ובראשן ההפחתה של יולי, מסלול הפריים נעשה אטרקטיבי יותר, והציבור מעדיף אותו על פני הצמדה למדד. שווה לזכור שהפריים משתנה לשני הכיוונים, ומה שנראה זול היום יכול להתייקר אם המגמה תתהפך.

מה עוד עולה מהדוח

מעבר לכותרות יש בדוח כמה נתונים ששווה לשים לב אליהם. האשראי לדיור לטווח ארוך תפס נתח דומיננטי של 82% מהביצועים, כלומר רוב מוחלט של הכסף הולך למשכנתאות קלאסיות לרכישת דירה. במקביל נרשמה ירידה של 4.7% במשכנתאות לכל מטרה, ושל 13.9% בהלוואות הגישור.

הירידה בהלוואות הגישור מעניינת במיוחד, כי אלה הלוואות שמשמשות בעיקר משפרי דיור בתקופת הביניים שבין קניית הדירה החדשה למכירת הישנה. ירידה בהיקף שלהן יכולה להצביע על פחות תנועה בקרב משפרי דיור, וזה מתיישב עם התמונה שמציירת ההתאחדות: פחות עסקאות חדשות בשטח, ויותר סגירה של עסקאות ישנות.

מה זה אומר למי שלוקח משכנתה עכשיו

נקודה מעשית שחשוב לחבר לנתונים האלה: חודש עמוס בבנקים אינו חדשות טובות אוטומטית ללווים. כפי שהראינו בכתבה על מרווחי הבנקים, ריבית בנק ישראל ירדה בשנה האחרונה באחוז שלם, אבל הריבית הממוצעת על המשכנתאות ירדה הרבה פחות, כי הבנקים הרחיבו את המרווחים. כשהביקוש לאשראי גבוה כמו ביולי, כוח המיקוח של הלווה קטן עוד יותר.

המסקנה המעשית פשוטה: אל תתנו לכותרת על השיא לקבוע לכם את ההחלטה. בקשו הצעות משלושה בנקים לפחות, שאלו במפורש מה המרווח בכל מסלול משתנה ולא רק מה הריבית ההתחלתית, והשוו את התמהיל כולו. ובעיקר, בנו את התמהיל לפי ההכנסה, יכולת ההחזר ומידת הוודאות שאתם צריכים, ולא לפי המסלול שנמצא כרגע באופנה.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

המשכנתה הממוצעת ביולי: כמעט שיא כל הזמנים

מעבר להיקף הכולל, יש בדוח נתון שמספר סיפור משלו: המשכנתה הממוצעת ביולי 2026 עמדה על כ-1.117 מיליון שקל. זה קרוב מאוד לשיא כל הזמנים שנקבע במרץ השנה, כ-1.129 מיליון שקל, ורף גבוה יותר מכל מה שנרשם בשנות השיא 2021 ו-2022.

ההסבר לא נמצא רק בשוק המשכנתאות. מחיר הדירה הממוצע ברבעון השני של 2026, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עמד על כ-2.435 מיליון שקל - עלייה של 3.7% לעומת הרבעון הראשון ו-7.9% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. כשהדירות מתייקרות, ההלוואה גדלה איתן.

נתח הנכסים היקרים ממשיך להיות גדול

חלוקת המשכנתאות החדשות לפי שווי הנכס מראה ריכוז ברור בקצה העליון:

• כ-1.67 מיליארד שקל, כ-14.5% מסך המשכנתאות, ניטלו עבור נכסים בשווי 5 מיליון שקל ומעלה.
• כ-43% מהמשכנתאות החדשות ניטלו עבור נכסים ששוויים 3 מיליון שקל ומעלה.

כלומר קרוב למחצית מהכסף החדש שנכנס לשוק המשכנתאות ביולי הלך לנכסים שאינם בטווח של רוכש דירה ראשונה ממוצע. זה נתון שכדאי לזכור כשקוראים על "היקף שיא": היקף גדול לא בהכרח מעיד על יותר רוכשים, אלא לפעמים על נכסים יקרים יותר.

הלוואות בולט ובלון: הסכום עלה, החלק היחסי ירד

הלוואות בולט ובלון הן המכשיר שמאחורי "הלוואות הקבלן" שמלוות את מבצעי המימון בשוק. ביולי 2026 הסכום הכולל שלהן היה 1.609 מיליארד שקל - רק בשלושה חודשים בעבר נרשם היקף גבוה מזה.

אבל מכיוון שההיקף הכולל של המשכנתאות ביולי היה גבוה במיוחד, החלק היחסי של הלוואות הקבלן דווקא ירד: כמעט 14% ביולי, לעומת כ-14.7% ביוני וכ-15.4% באפריל ובמאי. המכשיר עדיין נמצא בשימוש נרחב, אבל משקלו בתוך השוק מתכווץ בהדרגה.

סיכום

נתוני בנק ישראל ליולי 2026 מציגים היקף משכנתאות של 11.563 מיליארד שקל, עלייה של כ-4.58% מול יוני וכ-8.27% מול יולי אשתקד, וההיקף החודשי הגבוה ביותר מאז דצמבר 2024. מתחילת השנה הצטברו 68.7 מיליארד שקל, עלייה של כ-13%, בקצב שנתי של כ-118 מיליארד. התמהיל ממשיך להשתנות: הפריים עלה לכ-22% מהביצועים והמסלולים הצמודים ירדו לכ-9%, על רקע הפחתות הריבית. ההסתייגות המרכזית מגיעה מהתאחדות יועצי המשכנתאות, שלפיה השיא אינו מעיד על הבראת השוק אלא על מימוש של עסקאות שנחתמו ב-2023 וב-2024, בעיקר עסקאות קבלן במבצעי מימון ובתשלומים נדחים שמגיעות רק עכשיו לשלב המשכנתה. נתונים נוספים תומכים בקריאה הזו, ובהם ירידה של 13.9% בהלוואות הגישור. השורה התחתונה ללווים: חודש שיא בבנקים אינו שוק לוהט, ודווקא כשההיקפים גבוהים כדאי להשוות בין בנקים ולשאול על המרווח ולא רק על הריבית.

• ביולי 2026 העמידו הבנקים משכנתאות בהיקף של 11.563 מיליארד שקל, עלייה של כ-4.58% לעומת יוני וכ-8.27% לעומת יולי אשתקד.
• זהו ההיקף החודשי הגבוה ביותר מאז דצמבר 2024, שבו נרשמו 13.81 מיליארד שקל. יולי נמוך ממנו בכ-16.27%.
• מתחילת השנה נלקחו משכנתאות בהיקף מצטבר של 68.7 מיליארד שקל, עלייה של כ-13% מול התקופה המקבילה, קצב שנתי של כ-118 מיליארד.
• התמהיל השתנה: מסלול הפריים עלה לכ-22% מהביצועים, ואילו המסלולים צמודי המדד ירדו לכ-9% בלבד.
• בהתאחדות יועצי המשכנתאות מבהירים שהשיא משקף מימוש של עסקאות שנחתמו ב-2023 וב-2024, ולא גל ביקושים חדש.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו