נהריה, עיר חוף של כ-70 אלף תושבים בגליל המערבי, נמצאת בעיצומו של אחד המהלכים התכנוניים הגדולים שידעה. בשכונת יוספטל מקודמת תוכנית התחדשות עירונית שמדברת על אלפי יחידות דיור חדשות במקום מבנים ותיקים בני עשרות שנים. עבור דיירים ותיקים, עבור משפחות שמחפשות דירה בעיר ועבור משקיעים, זו נקודה שכדאי להכיר לעומק, בעיקר כדי להבין מה כבר סגור, מה עדיין פתוח, ובאיזה קצב הדברים באמת נעים.

מה כוללת תוכנית בן צבי-יחיעם

התוכנית מקודמת ביוזמת רשות מקרקעי ישראל בשיתוף עיריית נהריה, והיא נוגעת לשטח של כ-190 דונם בדרום שכונת יוספטל וגבעת קצנלסון, בין מתחם המדעטק בצפון לשדרות בן צבי בדרום. מדובר באזור של מבנים ותיקים, חלקם מלפני עשרות שנים, עם צפיפות בנייה נמוכה יחסית לשטח שהם תופסים.

במסלול פינוי-בינוי מיועדות כ-795 יחידות דיור קיימות לפינוי ולהריסה. במקומן מתוכננות כ-4,265 יחידות דיור חדשות, כלומר תוספת של פי חמישה ויותר ביחידות הדיור באותו שטח עצמו. לצד המגורים מתוכננים כ-45 אלף מ"ר לשטחי מסחר ותעסוקה.

הבנייה מתוכננת לגובה, בבניינים רבי-קומות שמתחילים בכתשע קומות. לפי הפרסומים, המגדלים הגבוהים במתחם מתוכננים להגיע לעשרות קומות. המספר המדויק עשוי להשתנות בין מסמכי התכנון לגרסאות שיאושרו בסופו של דבר, ולכן כדאי לבדוק כל מגדל מול התוכנית המאושרת בפועל.

למה מחלקים את זה ל-10 מתחמי מימוש

אחד הפרטים החשובים בתוכנית הוא החלוקה ל-10 מתחמי מימוש עצמאיים. פירוש הדבר שכל מתחם יכול להתקדם בנפרד: הסכמות דיירים, בחירת יזם, היתרים ובנייה. אין תלות מלאה בין המתחמים, וגם אין תרחיש שבו כל השכונה נכנסת לאתר בנייה אחד ענק באותו רגע.

לדיירים זו בשורה טובה: מתחם שבו ההסכמות מבשילות מהר יכול לצאת לדרך בלי להמתין לשכנים בקצה השני של השכונה. מצד שני, זה גם אומר שהתמונה המלאה של 4,265 הדירות תתממש לאורך שנים רבות, ולא בבת אחת.

למי שבוחן רכישה באזור, החלוקה הזו היא כלי עבודה מעשי. במקום לשאול מתי התוכנית תתממש, השאלה הנכונה היא באיזה מתחם מימוש נמצא הנכס הספציפי, מה מצב ההסכמות בו, והאם כבר נכנס יזם לתמונה.

תמהיל הדיור: מי הדירות שייבנו כאן

התוכנית קובעת כללי תמהיל שנועדו להבטיח היצע מגוון ולא רק דירות גדולות. לפי התמהיל שנקבע, לפחות 20% מיחידות הדיור יהיו דירות קטנות בשטח של עד 65 מ"ר, ולפחות 15% נוספים יהיו בשטח של 66 עד 95 מ"ר.

בצד השני של הסקאלה נקבעה תקרה: לא יותר מ-30% מיחידות הדיור יהיו גדולות מ-106 מ"ר. הכוונה ברורה, לייצר עיר עם היצע שמתאים גם לזוגות צעירים, לסטודנטים, למשפחות קטנות ולגיל השלישי, ולא רק לדירות משפחתיות גדולות.

מבחינת שוק השכירות והמכירה, תמהיל כזה משפיע ישירות. היצע גדול של דירות קטנות בלב עיר חוף עם רכבת נוטה לייצר ביקוש שכירות יציב, אבל גם תחרות בין מוכרים כשההיצע מגיע לשוק בבת אחת. זהו שיקול שכדאי לקחת בחשבון בתכנון לטווח ארוך.

באיזה שלב התוכנית נמצאת היום

זהו החלק שהכי חשוב לקרוא לאט. התוכנית קיבלה החלטה בדיון להפקדה בוועדה המחוזית צפון, ונכון להיום היא מסווגת בשלב מילוי התנאים להפקדה. במילים אחרות, הוועדה אמרה כן עקרונית, בכפוף לתנאים שצריך להשלים לפני שהתוכנית מופקדת רשמית להתנגדויות הציבור.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

אחרי ההפקדה מגיע שלב ההתנגדויות, אחריו הדיון בהן, ורק אז מתן תוקף. לאחר מכן מתחילים תהליכי ההסכמות עם הדיירים, בחירת היזמים, תכנון מפורט, היתרי בנייה ולבסוף פינוי ובנייה בפועל. כל אחד מהשלבים האלה נמדד בשנים, לא בחודשים.

לכן, כשקוראים כותרת על 4,265 דירות בנהריה, כדאי לתרגם אותה נכון: מדובר בפוטנציאל תכנוני משמעותי מאוד שנמצא בתחילת הדרך, לא במלאי שעומד להיכנס לשוק בקרוב. ההשפעה על המחירים היא הדרגתית ומתפרסת על פני שנים.

מה זה אומר לדיירים, לרוכשים ולמשקיעים

לדיירים ותיקים במתחם זו הזדמנות אמיתית לשדרוג דירה, אבל גם תהליך ארוך שדורש ליווי. הדברים שכדאי לבדוק הם באיזה מתחם מימוש נמצאת הדירה, מה אחוזי ההסכמה בבניין, מי היזם ומה בדיוק מציעים בהסכם: שטח הדירה החדשה, המרפסת, החניה, המחסן, הערבויות והדיור החלופי בתקופת הבנייה.

לרוכשים ולמשקיעים שמסתכלים על נהריה מבחוץ, חשוב לזכור שהמהלך הזה מצטרף לרוח גבית ציבורית רחבה יותר: הממשלה הפנתה תקציבי סבסוד להתחדשות עירונית ביישובי הצפון הקרובים לגבול, ובכלל זה נהריה, כדי להביא מיזמים שנבלמו בשל חוסר כדאיות כלכלית לכדי ביצוע.

לצד זה נשמור על פרופורציה: היצע גדול שנכנס לעיר לאורך שנים הוא גם מנוע צמיחה וגם גורם תחרות. אנחנו ממליצים לבדוק כל נכס לגופו, לעגן כל מספר מול מסמכי התוכנית ומול הוועדה המקומית נהריה, ולבנות תוכנית מימון שמביאה בחשבון לוחות זמנים ארוכים. אם אתם נעזרים במשכנתה, כדאי לבחון גם את השפעת הפריסה הזו על ההחזר החודשי.

סיכום

תוכנית בן צבי-יחיעם היא המהלך התכנוני הגדול ביותר שנהריה מכירה: כ-190 דונם, כ-795 יחידות דיור ישנות שמפנות מקום לכ-4,265 חדשות, ועוד כ-45 אלף מ"ר של מסחר ותעסוקה. החלוקה ל-10 מתחמי מימוש עצמאיים מאפשרת התקדמות מדורגת, ותמהיל הדיור מבטיח נתח משמעותי של דירות קטנות ובינוניות. יחד עם זאת, התוכנית עדיין בשלב מילוי תנאים להפקדה, כלומר בתחילת הדרך התכנונית. הקריאה הנכונה היא פוטנציאל גדול לטווח ארוך, ולא היצע שנכנס לשוק מחר. בדיקה פרטנית מול מסמכי התוכנית ומול הוועדה המקומית היא הצעד הראשון.

• התוכנית משתרעת על כ-190 דונם בשכונת יוספטל, בין מתחם המדעטק בצפון לשדרות בן צבי בדרום.
• כ-795 יחידות דיור ישנות מיועדות לפינוי ולהריסה, ובמקומן מתוכננות כ-4,265 יחידות דיור חדשות.
• לצד המגורים מתוכננים כ-45 אלף מ"ר לשטחי מסחר ותעסוקה, שנועדו לחזק את מרכז הכובד העירוני.
• הביצוע מחולק ל-10 מתחמי מימוש עצמאיים, כך שכל מתחם מתקדם בקצב שלו ולא כמקשה אחת.
• תמהיל הדיור מחייב לפחות 20% דירות קטנות עד 65 מ"ר ולפחות 15% דירות בנות 66 עד 95 מ"ר.
• התוכנית ביוזמת רשות מקרקעי ישראל בשיתוף עיריית נהריה, ונמצאת בשלב מילוי תנאים להפקדה.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות1

אילן·לפני 4 שבועות

רגע, ה-10 מתחמים האלה, האם דייר שגר במתחם אחד יכול לדעת באיזה שלב יגיעו אליו? כלומר אם נמצאים במתחם 7 יכול להיות שמחכים 20 שנה?

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו