נהריה, עם כ-70 אלף תושבים, היא אחת הערים שבהן ההתחדשות העירונית הפכה בשנים האחרונות לסיפור המרכזי. בזמן שהעיר משווקת את עצמה כעיר חוף עם רכבת ועם תכניות פיתוח גדולות, בלב המרקם הוותיק שלה מתנהל תהליך תכנוני אחד שמשפיע יותר מכולם על איך תיראה הכניסה לעיר: תכנית "לב העיר". היא כוללת מגורים, מלונאות, מסחר ותעסוקה, מבנים לשימור ותוואי רכבת היסטורי, והיא גם תכנית איחוד וחלוקה שנוגעת בזכויות של בעלי קרקע רבים. ירדנו לפרוטוקול של הוועדה המחוזית עצמו, במקום להסתמך על כותרות, וחילצנו ממנו את שני הדברים שחשוב באמת לדעת: מה התכנית מציעה, ובאיזה שלב היא באמת נמצאת. השורה השנייה חשובה לא פחות מהראשונה.

איפה זה בדיוק, ומה יש שם היום

תחום התכנית יושב בכניסה לנהריה, בין ארבעה רחובות שכל מי שנכנס לעיר מכיר: שדרות הגעתון מדרום, רחוב העצמאות, שהוא כביש מספר 4, ממזרח, רחוב המייסדים מצפון ורחוב הרצל ממערב. מדובר במרקם ותיק ומעורב, שבו יושבים היום מבני מגורים לצד מבני מסחר, ולא בשטח פתוח שממתין לבנייה. זו נקודה שכדאי להחזיק בראש לאורך כל הקריאה: כל דירה חדשה כאן נולדת מתוך מצב קיים, על קרקע שיש לה בעלים, ולכן ההליך התכנוני ארוך ומורכב יותר מאשר בשכונה חדשה בפאתי העיר.

בתוך התחום נמצאים גם נכסים שהתכנית מגדירה לשימור, ובהם בית זוגלובק ובית רייך, וכן שני מרכיבים עירוניים שמעצבים את אופי המקום: תוואי הרכבת ההיסטורי והחזית לשדרות הגעתון. עבור העיר אלה לא פרטים טכניים אלא הליבה של הזהות העירונית, ומכאן גם המתח המובנה בתכנית מהסוג הזה, בין הרצון להוסיף היקפי בנייה משמעותיים ובין הרצון לשמר את מה שכבר קיים.

התכנית עצמה מוגדרת כתכנית להתחדשות עירונית, כלומר מנגנון שמוסיף ייעודים, שימושים, זכויות בנייה וקומות למרקם קיים. היא איננה מכריזה על פינוי-בינוי כולל של האזור, אלא בונה מסגרת תכנונית שמתוכה יוכלו לצאת מימושים בשלבים, מתחם אחר מתחם.

המספרים המלאים: לא רק דירות

הרכיב הראשון הוא המגורים. על פי מסמכי התכנית, מוצעות בה כ-2,000 יחידות דיור, ובנוסף אפשרות לתוספת של 220 יחידות דיור במסגרת מה שמכונה סל הזכויות למגורים, וכן יחידות דיור בהישג יד. חשוב להבחין בין שני המספרים: הראשון הוא ההיקף המוצע בתכנית, והשני הוא מנגנון גמישות שתלוי בתנאים, ואינו תוספת ודאית.

הרכיב השני, ואולי המעניין יותר מבחינה כלכלית, הוא מה שמסביב. התכנית כוללת מלונאות בהיקף של 370 חדרי אירוח, כ-70 אלף מ"ר של מסחר ותעסוקה, הפרשה מבונה לצרכי ציבור, שטח ייעודי למוסדות ומבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים. עיר חוף שמוסיפה מאות חדרי מלון בכניסה אליה מסמנת כיוון: היא לא מסתפקת בעוד שכונת מגורים, אלא מנסה לייצר מרכז עירוני עם פעילות לאורך היום ולאורך השנה.

הרכיב השלישי הוא המבנה המשפטי, וזה החלק שרוב הכתבות מדלגות עליו. השטח מחולק לשבעה מתחמים ותת מתחמים, והתכנית היא תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים בחלק מהתחום: שלושה מתחמים לאיחוד וחלוקה במסגרת התכנית הזו, שלושה מתחמים לאיחוד וחלוקה בסמכות מקומית, ועוד שני מתחמים ללא איחוד וחלוקה כלל. במילים פשוטות, בחלק מהשטח מחדשים את חלוקת הקרקע בין הבעלים לפי טבלאות איזון והקצאה, גם בלי שכולם הסכימו. זה בדיוק המקום שממנו צומחות רוב ההתנגדויות בתכניות מהסוג הזה, וכך אכן קרה גם כאן.

איפה התכנית עומדת באמת, ומה הוועדה דרשה

התכנית הופקדה ב-28 באפריל 2025, כלומר יצאה לשלב שבו כל מי שרואה את עצמו נפגע רשאי להגיש התנגדות. הוגשו נגדה 14 התנגדויות, והן נשמעו בדיון של ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית מחוז צפון ב-1 בספטמבר 2025.

ההחלטה שהתקבלה בסוף אותו דיון היא הנקודה החשובה ביותר בכל הסיפור, והיא גם זו שנוטה להיעלם מהכותרות. הוועדה לא אישרה את התכנית ולא דחתה אותה. היא קבעה, בלשונה, שאין בידה את מלוא הנתונים המאפשרים להגיע להחלטה המבוססת על כלל העובדות הרלוונטיות. בעקבות זאת היא הורתה למגישי התכנית להעביר לכל המתנגדים, תוך יומיים, את תגובתם הכתובה שהוצגה בדיון וגם את קובצי האקסל הפתוחים שעל בסיסם נערכו טבלאות האיזון, ולא רק לשמאית היועצת. לצד זה היא נתנה 15 יום להשלמת שורה ארוכה של הבהרות.

רוב ההשלמות נוגעות לעבודה השמאית. הוועדה ביקשה לעבות את עסקאות ההשוואה, ובעיקר עסקאות השוואה לקרקע, ולהציג לצידן מכרזי רשות מקרקעי ישראל והכרעות שמאיות. היא ביקשה לפרט את דרך חישוב שווי הקרקע במצב הנכנס ואת שווי המ"ר הבנוי במצב היוצא, לעדכן את החישוב לפי מחירון שמתייחס לאזור הצפון, ולהסביר מדוע השווי במצב היוצא אינו מתכנס לשווי הקרקע במצב הנכנס באחד המתחמים. בנוסף היא הורתה להוסיף לבדיקת הכדאיות הכלכלית מרכיב של היטל השבחה למגורים ולהתחשב בעלויות בנייה ריאליות.

הליך ההמשך שנקבע ברור: לאחר שההשלמות יוגשו ויועברו גם למתנגדים, יקבלו המתנגדים 15 יום להתייחס, בהיקף של עד ארבעה עמודים, ורק אז תתכנס הוועדה לדיון פנימי ותקבל החלטה בהתנגדויות. הוועדה גם הבהירה במפורש שאין באמור בהחלטה כדי ללמד על עמדתה לגופו של עניין, אלא רק על הצורך בהשלמת נתונים. וכמו כל החלטה כזו, גם היא כפופה לסעיף 11ד' לחוק התכנון והבנייה, שמאפשר לשני חברי ועדה לדרוש דיון חוזר.

ההנחיות שכבר נקבעו, ומה הן אומרות לרוכשים

גם בלי להכריע בהתנגדויות, הוועדה כבר קבעה כמה הנחיות מהותיות שישנו את פני התכנית. הראשונה נוגעת לתמהיל הדירות: הוראות התכנית יחייבו לפחות 20% דירות בגודל של עד 80 מ"ר, ולכל היותר 20% דירות בגודל של מעל 120 מ"ר. כלומר, לפחות חמישית מהפרויקט מיועדת לדירות קטנות, ותקרה דומה נקבעה לדירות הגדולות. עוד נקבע שמספר יחידות הדיור בכל מגרש לא ישתנה, למעט שינוי של עד 10% לצורך איזון בטבלאות, ושלא יהיו דיוריות בתכנית.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

ההנחיה השנייה נוגעת לדיור בהישג יד. במתחמים שבהם התכנית מחייבת דיור בהישג יד, שיעורו יעמוד על לפחות 25% ממספר יחידות הדיור, למעט מתחם אחד שבו נותר השיעור שנקבע קודם. בשפה של רוכשים, מדובר בדירות שמושכרות בשכר דירה מפוקח לתקופה קצובה על פי התוספת השישית לחוק, ולא בדירות למכירה בהנחה.

ההנחיה השלישית היא אולי המשמעותית ביותר לאופי הרחוב. הוועדה קבעה עירוב שימושים מחייב: שתי הקומות הראשונות יהיו לטובת מסחר, תעסוקה והפרשה מבונה לצרכי ציבור, ולא ניתן יהיה להקים בניין למגורים בלבד. אפשר יהיה להמיר זכויות בין מסחר לתעסוקה, אך בקומת הקרקע יישמרו השימושים המסחריים והציבוריים, ולא ניתן יהיה לנייד זכויות לטובת מגורים. לצד זה נקבע שלא תהיה בנייה מעל תוואי הרכבת ההיסטורי או מתחתיו, ושלא תהיה חניה תת קרקעית מתחת לשטחים ציבוריים פתוחים ולדרכים, אלא רק מעברי קישוריות מוגבלים בין חניונים.

מה כל זה אומר בפועל למי ששוקל לקנות בסביבה. ראשית, מדובר בתכנית שנועדה לייצר רחוב עירוני תוסס ולא מגדלי מגורים מנותקים, וזה בדרך כלל נתון חיובי לערך הנכסים לאורך זמן. שנית, תמהיל שמחייב דירות קטנות מרמז על היצע עתידי שמכוון גם לזוגות צעירים ולשוק השכירות. ושלישית, ולא פחות חשוב, כל אלה עדיין כפופים להכרעה בהתנגדויות ולשינויים אפשריים.

איך זה מתחבר לתמונה הרחבה של נהריה

לב העיר אינו התהליך היחיד שמתרחש בנהריה, והוא גם לא הגדול שבהם מבחינת מספרים. על פי הפרסומים, כבר בשנת 2020 אישרה הוועדה המחוזית מסמך מדיניות לפיתוח העיר עד שנת 2040, שבחן כיצד נהריה יכולה לגדול מכ-66 אלף תושבים לכ-140 אלף, והמסקנה המרכזית שלו הייתה שהגידול הזה אפשרי בעיקר באמצעות התחדשות עירונית ועיבוי, בלי הפשרת שטחים חקלאיים נוספים. על פי הפרסומים, בינואר 2024 אושרה להפקדה תכנית התחדשות עירונית בהיקף עירוני, של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יחד עם העירייה, שמדברת על כ-24 אלף דירות חדשות לעיר לאורך השנים, מהן כ-9,000 בהתחדשות בניינית וכ-15,000 במתחמי פינוי-בינוי.

את המספרים האלה צריך לקרוא בקנה המידה הנכון. יעד של כ-140 אלף תושבים לשנת 2040 הוא יעד תכנוני, כלומר בדיקה של הקיבולת שהעיר מסוגלת לשאת, ולא תחזית של מה שיקרה בפועל. היום נהריה מונה כ-70 אלף תושבים. הפער בין תשתית תכנונית מאושרת ובין בנייה בשטח הוא הפער שמכריע בסופו של דבר את מחירי הדירות, והוא נמדד בשנים ולעיתים בעשור ויותר. את התמונה העירונית המלאה של העיר, לרבות היתרונות והסייגים, ריכזנו במדריך ההשקעה בנהריה.

מה שכן אפשר לומר בביטחון הוא שהכיוון עקבי: נהריה מנסה לגדול פנימה ולא החוצה. תכנית לב העיר היא הביטוי הקונקרטי ביותר של הכיוון הזה, מפני שהיא מתרחשת בדיוק בנקודה שבה נכנסים לעיר. עבור מי שבוחן רכישה, שלוש בדיקות פשוטות שוות את הזמן: לבדוק במערכת התכנון את המצב העדכני של תכנית 210-1008820, לבדוק אם הנכס המסוים נמצא בתוך אחד המתחמים שבהם מתבצע איחוד וחלוקה, ולבדוק מול הוועדה המקומית מה מצב ההיתרים באותו מתחם. אם אתם בוחנים גם ערים אחרות בצפון, נקודת פתיחה טובה היא מדריך ההשקעה בגליל, ואם אתם שוקלים דירה על הנייר דווקא בנהריה, כדאי לעבור על המדריך לפריסייל בנהריה.

סיכום

תכנית 210-1008820, "לב העיר נהריה", היא אחת התכניות המשמעותיות שמקודמות היום בעיר. היא יושבת בכניסה לנהריה, בין שדרות הגעתון, רחוב העצמאות, רחוב המייסדים ורחוב הרצל, ומציעה כ-2,000 יחידות דיור, אפשרות לתוספת של 220 יחידות במסגרת סל הזכויות למגורים, יחידות דיור בהישג יד, 370 חדרי אירוח וכ-70 אלף מ"ר של מסחר ותעסוקה, לצד מבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים. השטח מחולק לשבעה מתחמים ותת מתחמים, וחלקו מקודם כאיחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים. התכנית הופקדה ב-28 באפריל 2025, הוגשו נגדה 14 התנגדויות, ובדיון שהתקיים ב-1 בספטמבר 2025 קבעה הוועדה המחוזית שאין בידה מלוא הנתונים להכרעה, הורתה על השלמות שמאיות ותכנוניות תוך 15 יום, וקבעה כמה הנחיות מהותיות: לפחות 20% דירות עד 80 מ"ר ולכל היותר 20% מעל 120 מ"ר, לפחות 25% דיור בהישג יד במתחמים המחויבים, ועירוב שימושים שמונע בניין למגורים בלבד. הכיוון של נהריה ברור, לגדול פנימה באמצעות התחדשות עירונית ולא באמצעות הפשרת קרקע חקלאית, אבל בין תכנית מופקדת ובין דירות בשטח מפרידות עוד תחנות רבות. מי שמתמחר היום נכס באזור על בסיס הזכויות שבתכנית צריך לזכור שהן עדיין נתונות לשינוי.

• התכנית: 210-1008820, "נהריה, התחדשות עירונית לב העיר", בכניסה לעיר בין שדרות הגעתון, רחוב העצמאות, רחוב המייסדים ורחוב הרצל.
• ההיקף המוצע: כ-2,000 יחידות דיור, ואפשרות לתוספת של 220 יחידות במסגרת סל הזכויות למגורים, לצד יחידות דיור בהישג יד.
• לא רק מגורים: 370 חדרי אירוח, כ-70 אלף מ"ר של מסחר ותעסוקה, הפרשה מבונה לצרכי ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים.
• המבנה: שבעה מתחמים ותת מתחמים. בחלק מהשטח מדובר באיחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, שלושה מתחמים במסגרת התכנית עצמה ושלושה בסמכות מקומית.
• הסטטוס: התכנית הופקדה ב-28 באפריל 2025 והוגשו נגדה 14 התנגדויות. בדיון ב-1 בספטמבר 2025 קבעה הוועדה המחוזית שאין בידה מלוא הנתונים להכרעה, והורתה על השלמות תוך 15 יום.
• ההנחיות שכבר נקבעו: לפחות 20% דירות בגודל של עד 80 מ"ר ולכל היותר 20% דירות מעל 120 מ"ר, לפחות 25% דיור בהישג יד במתחמים המחויבים, וחיוב עירוב שימושים בשתי הקומות הראשונות.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות1

מתן·לפני 4 שבועות

14 התנגדויות, ביקשו עוד נתונים, 15 יום להשלים... זה נשמע שהתכנית הזו עוד רחוקה מאישור. מי שקונה שם עכשיו ומתמחר על הזכויות האלה לוקח סיכון לא קטן.

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו