נהריה היא עיר החוף הצפונית בישראל ותחנת הקצה של קו הרכבת החופי. בנהריה חיים כ-70 אלף תושבים לפי אומדן הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, וחלק גדול מהם גרים בבניינים שנבנו לפני עשרות שנים. כתבנו כבר על מתחמי התחדשות בודדים בעיר, אבל לא על התכנית שאמורה לקבוע את הכללים לכולם. היא נכנסה לרדאר כשהרשומה שלה במאגר הפרסום התכנוני של מינהל התכנון עודכנה באמצע ספטמבר.

מה התכנית הזו, ובמה היא שונה מתכנית של מתחם

רוב תכניות ההתחדשות שאנחנו מכירים עוסקות במקום אחד: כמה בניינים, רחוב, שכונה. התכנית הכוללת של נהריה עובדת בקנה מידה אחר. לפי שדה המטרות שלה, היא מבקשת התחדשות עירונית מבוקרת של מלאי הדיור הוותיק ושל השטחים למבני ציבור בעיר, תוך שמירה על אופי העיר, דגש על איכות המרחב הציבורי, העצמת המרכז העירוני ויצירת קשרים בכיוון מזרח-מערב. השדה במאגר נקטע בשלב הזה, ולכן זה לא כל הרשימה.

ברשומה היא מוגדרת כתכנית מתאר מקומית, פרושה על 10,780.22 דונם, ובשדה ייעודי הקרקע מופיעים מגורים, מגורים מסחר ותיירות, עירוני מעורב, שטח ציבורי פתוח, וייעוד לפי תכנית מאושרת אחרת. הייעוד האחרון חשוב: הוא מלמד שבחלקים מהשטח התכנית משאירה בתוקף את מה שכבר נקבע בתכניות קודמות.

פרט נוסף ברשומה מסביר הרבה. אופי התכנית מוגדר כתכנית "שמכוחה ניתן להוציא היתרים או הרשאות בחלק מתחום התכנית". כלומר יש אזורים שבהם, אחרי שהתכנית תיכנס לתוקף, אפשר יהיה לבקש היתר ישירות מכוחה, ויש אזורים שבהם יידרש שלב תכנוני נוסף.

על פי הפרסומים, את התכנית קידמה ומימנה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יחד עם העירייה, והיא מוצגת כחלופה עירונית לתמ"א 38. במקום שכל בניין יגיש בקשה לפי כללים ארציים, העיר קובעת מראש איפה מחזקים ומוסיפים, איפה הורסים ובונים, ואיפה נדרש פינוי-בינוי של מתחם שלם.

ארבע שנים וחצי של הליך, לפי התאריכים שברשומה

הרשומה נושאת רצף תאריכים שמאפשר לשחזר את הדרך. התכנית נקלטה ב-22 במרץ 2022, ותנאי הסף נרשמו ב-20 בספטמבר אותה שנה. בשדה ההפקדה מופיע 3 בינואר 2024, והמועד הזה תואם את הדיווחים על החלטת הוועדה המחוזית להפקיד את התכנית.

ההפקדה עצמה, כלומר הפרסום לציבור שפותח את חלון ההתנגדויות, נרשמה מאוחר יותר: שדות הפרסום נושאים את 28 בפברואר 2025 ואת 29 באפריל 2025. זה פער של יותר משנה בין ההחלטה להפקיד לבין הפרסום בפועל, וזה דפוס מוכר: החלטה להפקיד ניתנת בדרך כלל בכפוף לתנאים, והפרסום מגיע רק אחרי שהם מולאו.

התאריך הבא ברשומה הוא 16 בפברואר 2026, ובאותו יום דווח שהוועדה המחוזית דנה בהתנגדויות לתכנית. מאז, הסטטוס המקוון הוא "החלטה בדיון", והשלב הרשום הוא "בהליך אישור".

ב-14 בספטמבר 2026 הרשומה עודכנה שוב. השדות לא מפרטים מה השתנה, והשלב הרשום נשאר "בהליך אישור" ולא הפך ל"אישור". לכן אנחנו לא כותבים שהתכנית נכנסה לתוקף. מי שהשאלה הזו רלוונטית לו צריך לבדוק מול הוועדה אם פורסם מתן תוקף, ובאילו תנאים.

7,400 מול כ-24 אלף: למה המספרים לא מתיישבים

כאן נמצא הבלבול העיקרי סביב התכנית. השדה המספרי במאגר נוקב בתוספת של 7,400 יחידות דיור. בדיווחים על הדיונים בוועדה המחוזית מופיעים מספרים אחרים: על פי הפרסומים, התכנית צפויה לאפשר התחדשות של כ-7,000 דירות קיימות בכ-1,500 בניינים, ותוספת של כ-24 אלף דירות חדשות לעיר.

לפי אותם פרסומים, התוספת מתחלקת לשני מסלולים. כ-9,000 דירות בהתחדשות בניינית, חיזוק ועיבוי או הריסה ובנייה של בניין בודד, שעבורן אפשר יהיה להוציא היתר ישירות מכוח התכנית. וכ-15,000 דירות במתחמי פינוי-בינוי, שהתכנית מגדירה את המדיניות שלהם, אבל כל מתחם יצטרך תכנית מפורטת משלו.

איך זה מתיישב עם 7,400? המאגר לא עונה על כך. אפשרות אחת היא שהשדה משקף רק את החלק שהתכנית עצמה מתירה, ולא את הפוטנציאל במתחמים שעוד יתוכננו. אפשרות אחרת היא שהשדה מתעד גרסה אחרת של התכנית. בפרסומים עצמם מופיעים גם מספרים גבוהים יותר, ולכן בחרנו לא לצטט אותם. המספר המחייב הוא זה שבהוראות התכנית.

עוד דבר שדווח ושכדאי להכיר: על פי הפרסומים, הוועדה המחוזית קבעה שעל בסיס התשתיות הקיימות יהיה אפשר לקדם בשלב ראשון היתרים ל-4,000 יחידות, ושהמשך הפיתוח מותנה בכך שהוועדה המקומית תראה שהתשתיות התקדמו. במילים אחרות, גם אחרי כניסה לתוקף, הקצב לא יהיה חופשי.

מה קורה במקביל: המתחמים שמתקדמים במסלול משלהם

התכנית הכוללת לא עוצרת את מה שכבר בדרך. במאגר רשומות על נהריה תכניות התחדשות נפרדות, והגדולות שבהן מוכרות לקוראים שלנו.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

הגדולה היא "התחדשות מתחם בן צבי-יחיעם", 210-0888883, עם 3,470 יחידות על 190.5 דונם בשכונת יוספטל, במילוי תנאים להפקדה. את הפרטים שלה פירטנו בכתבה על מתחם בן צבי-יחיעם. אחריה "לב העיר", 210-1008820, עם 1,273 יחידות על 107.938 דונם, בהכרעה בהתנגדויות ואישור, שעליה כתבנו בכתבה על לב העיר. ו"לוי אשכול", 210-1164821, עם 255 יחידות על 5.315 דונם, שתיארנו בכתבה על שדרות לוי אשכול.

לצדן יש תכניות קטנות ברמת בניין או שניים. "התחדשות עירונית ויצמן 78-80", 210-1222280, עם 161 יחידות, כבר אושרה. "קפלן 11 פינת הרצל 119", 210-1332428, עם 22 יחידות, בבדיקה תכנונית, והרשומה שלה עודכנה באותו יום כמו התכנית הכוללת. ו"סוקולוב 27, בלפור 28", 210-1422575, עם 14 יחידות, במילוי תנאים להפקדה.

בעמוד ההתחדשות של העירייה מופיעה רשימה נוספת של תכניות קדם: מתחם סוסקין פינת יוסף לוי, לב העיר, בן צבי-יחיעם, תכנית מתאר לשכונת טרומפלדור, מתחם ויצמן-רמז, ומתחם ההסתדרות שמסומן "בקרוב". העירייה מציינת שרק יוזמות שקיבלו ממנה אישור עקרוני מופיעות שם.

על פי הפרסומים, אחד השינויים המרכזיים שהתכנית הכוללת מביאה הוא העברת סמכות: תכניות פינוי-בינוי במתחמים שהיא מגדירה יוכלו להיות מאושרות בוועדה המקומית, בלי לעבור שוב בוועדה המחוזית. אם זה אכן ייושם, זה עשוי לקצר את ההליך למתחמים הבאים.

למי מהקוראים זה נוגע, ומה כדאי לבדוק

הקהל הראשון הוא בעלי דירות בבניינים ישנים בעיר. השאלה הראשונה שלכם היא לא כמה דירות יתווספו לנהריה, אלא באיזה מסלול הבניין שלכם נמצא: התחדשות בניינית שאפשר לבקש לה היתר מכוח התכנית, מתחם פינוי-בינוי שיצטרך תכנית נוספת, או אזור שבו התכנית משאירה את המצב הקיים. כדאי לברר זאת מול מינהלת ההתחדשות העירונית בעירייה לפני שחותמים עם יזם.

הקהל השני הוא מי ששוקל לקנות דירה ישנה בעיר בגלל פוטנציאל התחדשות. תכנית כוללת מגדילה את הוודאות לגבי הכללים, אבל היא לא מבטיחה פרויקט בבניין מסוים, ולפי הפרסומים קצב הוצאת ההיתרים מותנה בתשתיות. פוטנציאל איננו זכות, ולכן כדאי לא לשלם עליו מראש כאילו הוא כבר קיים.

הקהל השלישי הוא משקיעים שבוחנים את העיר בכלל. את התמונה הרחבה של הרכבת, תכנית המתאר והביקוש ריכזנו במדריך ההשקעות בנהריה.

שלוש בדיקות פשוטות לסיום. ראשית, בדקו אם התכנית פורסמה למתן תוקף, ולא רק שהתקיים דיון, כי השלב הרשום שלה עדיין אינו אישור. שנית, בקשו לראות את נספח המתחמים ולוודא איפה נמצא הבניין שלכם. ושלישית, אל תגזרו מהמספרים הכלל-עירוניים, לא מ-7,400 ולא מ-24 אלף, מסקנה על הבניין שלכם או על מחירים.

סיכום

תכנית 210-0972604, "תכנית כוללת להתחדשות עירונית בנהריה", היא תכנית מתאר מקומית על 10,780.22 דונם שמבקשת לקבוע כללים להתחדשות מבוקרת של מלאי הדיור הוותיק ושל השטחים לצורכי ציבור בעיר, ושמכוחה אפשר יהיה להוציא היתרים בחלק מתחומה. היא נקלטה במרץ 2022, ההחלטה להפקידה נרשמה בינואר 2024, הפרסום לציבור בפברואר ובאפריל 2025, והדיון בהתנגדויות בפברואר 2026. השלב הרשום שלה הוא "בהליך אישור", והרשומה עודכנה בספטמבר 2026. השדה המספרי במאגר נוקב בתוספת של 7,400 יחידות דיור, ועל פי הפרסומים התכנית צפויה לאפשר התחדשות של כ-7,000 דירות קיימות ותוספת של כ-24 אלף, כ-9,000 בהתחדשות בניינית וכ-15,000 במתחמי פינוי-בינוי. המאגר אינו מסביר את הפער, והמספר המחייב נמצא בהוראות התכנית. במקביל מתקדמות תכניות מתחם נפרדות, ובראשן בן צבי-יחיעם עם 3,470 יחידות ולב העיר עם 1,273. כל המספרים הם קיבולת סטטוטורית ולא מלאי דירות זמין.

• תכנית 210-0972604 היא תכנית מתאר מקומית על 10,780.22 דונם, והשדה המספרי שלה נוקב בתוספת של 7,400 יחידות דיור.
• השלב הרשום הוא "בהליך אישור" והסטטוס "החלטה בדיון". הדיון בהתנגדויות נרשם ב-16 בפברואר 2026, והרשומה עודכנה ב-14 בספטמבר 2026.
• על פי הפרסומים, התכנית צפויה לאפשר התחדשות של כ-7,000 דירות קיימות בכ-1,500 בניינים ותוספת של כ-24 אלף דירות. המאגר אינו מסביר את הפער מול השדה המספרי.
• לפי אותם פרסומים, כ-9,000 מהדירות החדשות הן בהתחדשות בניינית שמכוחה ניתן להוציא היתר, וכ-15,000 במתחמי פינוי-בינוי.
• מתחמי ההתחדשות הגדולים רשומים כתכניות נפרדות: בן צבי-יחיעם עם 3,470 יחידות, לב העיר עם 1,273 ולוי אשכול עם 255.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות1

עומר·לפני 3 שבועות

15,000 דירות בפינוי-בינוי?? זה ריאלי בכלל? פינוי-בינוי לוקח עשור בכל מתחם...

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו