דירת גן היא החלום של הרבה משפחות שעוברות לנגב המערבי: קומת קרקע, יציאה לחצר, בלי מדרגות עם עגלה. בדקנו כמה היא עולה בפועל באופקים, בנתיבות ובשדרות, ומה משלמים עליה מעבר לדירה רגילה בבניין באותה עיר.

23, 28 ו-24 עסקאות: דירת גן היא מוצר נדיר בנגב המערבי

בחלון של שנה, מיולי 2025 עד יוני 2026, נרשמו ברשות המסים 1,469 עסקאות מכל הסוגים באופקים, 1,621 בנתיבות ו-1,047 בשדרות. מתוכן, רק 23, 28 ו-24 נרשמו כדירת גן. מול זה נרשמו 725 דירות בבית קומות באופקים, 1,107 בנתיבות ו-613 בשדרות.

החלון נגמר ביוני 2026 כי עסקה נרשמת ברשות המסים שבועות עד חודשים אחרי החתימה, והחודשים האחרונים בטבלה חלקיים. בספירה הארצית נרשמו ביוני 2026 7,572 עסקאות, ביולי 4,297 ובאוגוסט רק 585, ולכן יולי ואוגוסט לא נספרו.

הסיווג "דירת גן" הוא הסיווג שנרשם בעסקה. בעסקאות שנרשמו בלי סוג נכס בכלל ייתכן שיש עוד דירות גן, והן לא נכללו כאן.

עסקאות שנרשמו ברשות המסים מיולי 2025 עד יוני 2026, בעיבוד קליקת הנדל"ן. "דירה בבניין" היא עסקה שנרשמה כדירה בבית קומות. המחיר למטר הוא חציון של המחיר חלקי השטח בכל עסקה. *אופקים: בלי שני הגושים החדשים (70004 ו-70005), שבהם המחיר למטר נמוך בהרבה משאר העיר.

1,911,000 מול 1,400,000: דירת גן בשדרות מול דירה בבניין

בשדרות, חציון המחיר של דירת גן היה 1,911,000 שקל, בשטח חציוני של 118 מ"ר. דירה בבניין רגיל נרשמה בחציון של 1,400,000 שקל, ב-109 מ"ר. כלומר 511,000 שקל יותר, על 9 מטר נוספים בלבד.

כשמחלקים את המחיר בשטח, דירת גן בשדרות עולה 18,323 שקל למטר, מול 13,733 שקל בדירה בבניין. זה פער של 4,590 שקל למטר, בערך שליש יותר, והגבוה מבין שלוש הערים.

והנה פרט שמפתיע: דירות הגן בשדרות לא חדשות יותר. בעסקאות שבהן רשומה שנת בנייה, החציון של דירות הגן הוא 2015 (15 עסקאות), ושל הדירות בבניין 2019 (445 עסקאות). כלומר הפער לא מוסבר בבניין חדש יותר. על ההבדל בין דירות ותיקות לחדשות בשדרות כתבנו בכתבה 4 חדרים ישנים וחדשים בשדרות.

בנתיבות הפער למטר קטן: 973 שקל

בנתיבות התמונה אחרת. דירת גן נרשמה בחציון של 1,805,000 שקל, ב-115 מ"ר, מול 1,480,000 שקל ו-108 מ"ר בדירה בבניין רגיל. הפער במחיר לדירה הוא 325,000 שקל.

למטר, דירת גן בנתיבות עולה 15,444 שקל, מול 14,471 שקל בדירה בבניין. פער של 973 שקל למטר, בערך 7%. במילים אחרות, בנתיבות רוב ההפרש במחיר מגיע מכך שדירות הגן שנרשמו היו גדולות יותר, ולא מתוספת גבוהה על הגינה.

את התמונה הכללית של שוק נתיבות סקרנו בכתבה שוק הדירות בנתיבות.

אופקים: 17 דירות גן מחוץ לשני הגושים החדשים

באופקים צריך לחלק את העיר לפני שמשווים. בשני גושי רישום חדשים, 70004 ו-70005, המחיר למטר של דירה בבניין נמוך בהרבה משאר העיר, כפי שהראינו בכתבה שתי רמות מחיר באופקים. השוואה של כל העיר הייתה מערבבת שני שווקים.

מחוץ לשני הגושים נרשמו 17 עסקאות של דירת גן, בחציון של 1,750,000 שקל וב-123 מ"ר. דירה בבניין רגיל באותו חלק של העיר נרשמה בחציון של 1,342,500 שקל, ב-93 מ"ר בלבד. הפער לדירה הוא 407,500 שקל.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

למטר, הפער כמעט נעלם: 15,149 שקל בדירת גן מול 14,660 שקל בדירה בבניין, 489 שקל בלבד. באופקים, כמו בנתיבות, מי שמשלם יותר על דירת גן משלם בעיקר על עוד מטרים. עוד שש עסקאות דירת גן נרשמו בתוך הגושים החדשים, מעט מדי כדי לחשב להן חציון.

למה בשדרות הפער גדול יותר? 10 עסקאות בגוש אחד

לפני שמסיקים שגינה בשדרות שווה שליש מהמחיר, כדאי לדעת מאיפה המספר מגיע. 10 מתוך 24 עסקאות דירת הגן בשדרות נרשמו בגוש רישום אחד, 2828. באותו גוש נרשמו באותה תקופה גם 200 עסקאות של דירות בבניין, בחציון של 11,034 שקל למטר, נמוך מהחציון של העיר כולה.

כלומר, דירות הגן בשדרות מרוכזות במקום אחד, והמספר של העיר כולה נשען במידה רבה עליו. ה-14 הנותרות מפוזרות, ומעט מדי כדי לחשב להן חציון נפרד. לא מצאנו פרסום רשמי שמסביר את הפער בין דירות הגן לדירות בבניין באותו גוש.

דירות 4 ו-5 חדרים בנתיבות ובשדרות: אותו גודל, עם גינה או בלי

רוב דירות הגן בשתי הערים הן של 4 או 5 חדרים. כשמשווים רק דירות בגודל הזה, התמונה נשארת דומה. בנתיבות: 1,875,000 שקל לדירת גן מול 1,550,000 שקל לדירה בבניין, ובמחיר למטר פער של 1,552 שקל. בשדרות: 1,940,000 שקל מול 1,470,000 שקל, ופער של 4,420 שקל למטר.

דירות 4 ו-5 חדרים בלבד, עסקאות שנרשמו ברשות המסים מיולי 2025 עד יוני 2026, בעיבוד קליקת הנדל"ן. באופקים נרשמו מעט מדי דירות גן בגודל הזה לחציון.

הסתייגות חשובה: המחיר למטר מחושב לפי השטח שנרשם בעסקה. לא בדקנו אם שטח הגינה נכלל בו. אם לא, חלק מהפער למטר הוא בעצם המחיר של הגינה עצמה. על ההבדל בין סוגי השטח בדירה כתבנו במדריך שטח דירה.

לפני שקונים דירת גן באופקים, בנתיבות או בשדרות: חמש בדיקות

• הגינה בנסח ובתשריט: בדקו שהגינה מוצמדת לדירה שאתם קונים, ולא רק בשימוש שלה
• השטח שבחוזה: שטח הדירה ושטח הגינה בנפרד, כדי להשוות מחיר למטר כמו שצריך
• עסקאות השוואה מאותו סוג: דירות גן אחרות, ולא החציון של כל הדירות בעיר
• המיקום בתוך העיר: בשדרות חלק גדול מהעסקאות בגוש אחד, ובאופקים יש שתי רמות מחיר
• שנת הבניין: בשדרות דירות הגן שנרשמו לא היו חדשות יותר מהדירות בבניין

ומי שמוכר דירה בבניין כדי לעבור לדירת גן? כדי לראות כמה נשאר ביד אחרי תיווך, עורך דין ויתרת משכנתה, יש מחשבון נטו ממכירה בעמוד השקעות בנדל"ן בנגב המערבי.

סיכום: דירות הגן של שלוש הערים במספרים

דירת גן בנגב המערבי עולה בערך אותו דבר בשלוש הערים, אבל רק בשדרות משלמים עליה הרבה יותר למטר.

• כמה נרשמו: 23 באופקים, 28 בנתיבות ו-24 בשדרות, בשנה
• שדרות: 1,911,000 שקל בחציון, ו-4,590 שקל יותר למטר מדירה בבניין
• נתיבות: 1,805,000 שקל בחציון, ו-973 שקל יותר למטר
• אופקים: 1,750,000 שקל מחוץ לגושים החדשים, ו-489 שקל יותר למטר
• הסתייגות: בשדרות 10 מתוך 24 העסקאות בגוש אחד

שאלות ותשובות על דירות גן באופקים, בנתיבות ובשדרות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

גיא·לפני 1 שבוע

24 עסקאות בלבד בשדרות זה לא מעט מדי בשביל להסיק מסקנות? מ-24 עסקאות שמהן 10 הן מגוש אחד נשארות 14 עסקאות. זה מדגם קטנטן

דניאל·לפני 1 שבוע

מישהו יכול להסביר מה זה בדיוק גוש בהקשר הזה?

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו