הרבה משפחות שמגיעות לנגב המערבי מחפשות בית עם חצר ולא עוד דירה בבניין. בדקנו מה אומרות העסקאות שנרשמו באופקים ובשדרות: כמה עולה בית צמוד קרקע, כמה הוא מוסיף על דירה בגודל דומה, וכמה משלמים על מגרש ריק למי שרוצה לבנות בעצמו.

43 בתים באופקים, 28 בשדרות ו-14 בנתיבות: כמה נרשמו בשנה

בחלון של שנה, מיולי 2025 עד יוני 2026, נרשמו ברשות המסים 1,469 עסקאות מכל הסוגים באופקים, 1,621 בנתיבות ו-1,047 בשדרות. רק מעט מהן היו בתים צמודי קרקע: 43 באופקים, 28 בשדרות ו-14 בנתיבות.

באופקים ה-43 מתחלקים ל-22 קוטג'ים דו משפחתיים, 14 קוטג'ים חד משפחתיים ו-7 שנרשמו כבית בודד. בשדרות: 13, 10 ו-5. זה הסיווג שנרשם בעסקה. בעסקאות שנרשמו בלי סוג נכס בכלל ייתכן שיש עוד בתים, והן לא נכללו כאן.

החלון נגמר ביוני 2026 כי עסקה נרשמת ברשות המסים שבועות עד חודשים אחרי החתימה, והחודשים האחרונים בטבלה חלקיים. בספירה הארצית נרשמו ביוני 2026 7,572 עסקאות, ביולי 4,297 ובאוגוסט רק 585, ולכן יולי ואוגוסט לא נספרו.

עסקאות שנרשמו ברשות המסים מיולי 2025 עד יוני 2026, בעיבוד קליקת הנדל"ן. "בית" הוא עסקה שנרשמה כקוטג' דו משפחתי, קוטג' חד משפחתי או בית בודד, בכל מספר חדרים. "מגרש" הוא עסקה שנרשמה כקרקע למגורים. בשדרות השטח החציוני של הבתים מחושב על 26 עסקאות שבהן נרשם שטח.

בית של 5 חדרים באופקים: 735,000 שקל יותר מדירה

חציון של כל הבתים מערבב בתים קטנים וגדולים, ולכן השווינו רק נכסים של 5 חדרים, הגודל הנפוץ ביותר בבתים שנרשמו. באופקים נרשמו 17 בתים כאלה, בחציון של 2,500,000 שקל ובשטח חציוני של 163 מ"ר.

מול זה, דירת 5 חדרים בבניין באופקים, מחוץ לשני גושי הרישום החדשים 70004 ו-70005, נרשמה בחציון של 1,765,000 שקל וב-132 מ"ר. את הגושים האלה הוצאנו כי המחיר למטר בהם נמוך בהרבה משאר העיר, כפי שהראינו בכתבה שתי רמות מחיר באופקים. אף אחד מהבתים לא נרשם בהם.

הפער הוא 735,000 שקל לנכס. למטר הוא קטן בהרבה: 14,388 שקל בבית מול 13,167 שקל בדירה, 1,221 שקל בלבד. כלומר רוב ההפרש באופקים הוא עוד מטרים, ולא תוספת גבוהה על הקרקע.

ועוד פרט: הבתים באופקים ותיקים. מתוך 42 בתים שבהם רשומה שנת בנייה, 23 נבנו לפני 2000 ו-17 מ-2010 ואילך, וחציון שנת הבנייה של כל הבתים הוא 1994. בבתים של 5 חדרים החציון הוא 2011. מי שקונה בית ותיק צריך לתכנן גם שיפוץ.

בשדרות הבית יקר בהרבה: 3,000,000 שקל מול 1,742,000

בשדרות התמונה אחרת. 17 בתים של 5 חדרים נרשמו בחציון של 3,000,000 שקל, בשטח חציוני של כ-170 מ"ר. דירת 5 חדרים בבניין נרשמה בחציון של 1,742,000 שקל וב-130 מ"ר.

הפער לנכס הוא 1,258,000 שקל, וגם למטר הוא גדול: 16,721 שקל בבית מול 13,481 שקל בדירה, 3,240 שקל למטר. בשדרות, בניגוד לאופקים, משלמים על בית הרבה יותר גם כשמנטרלים את הגודל.

ובשדרות הבתים חדשים יותר: מתוך 24 בתים שבהם רשומה שנת בנייה, 14 נבנו מ-2010 ואילך. דפוס דומה מצאנו גם בדירות גן, שבשדרות עולות למטר הרבה יותר מאשר בנתיבות ובאופקים, ראו דירות גן בשלוש הערים. על ההבדל בין דירות ותיקות לחדשות בעיר כתבנו בכתבה 4 חדרים ישנים וחדשים בשדרות.

נכסים של 5 חדרים בלבד, עסקאות שנרשמו ברשות המסים מיולי 2025 עד יוני 2026, בעיבוד קליקת הנדל"ן. המחיר למטר הוא חציון של המחיר חלקי השטח בכל עסקה. *אופקים: הדירות בלי שני הגושים החדשים (70004 ו-70005); אף אחד מהבתים לא נרשם בהם.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

מגרש למגורים באופקים: 16 מתוך 39 עסקאות בגוש אחד חדש

מי שרוצה לבנות בעצמו מסתכל על מגרש ולא על בית. באופקים נרשמו 39 עסקאות של קרקע למגורים, בחציון של 1,120,000 שקל. בעסקאות שבהן נרשם שטח (37), השטח החציוני הוא 440 מ"ר, והחציון של המחיר למטר קרקע הוא 2,587 שקל.

16 מתוך 39 העסקאות נרשמו בגוש רישום אחד, 39993. העסקה הראשונה שנרשמה בגוש הזה, מכל סוג, היא מ-31 בדצמבר 2025. לא מצאנו פרסום רשמי שמסביר מי מכר את המגרשים בגוש הזה או באיזה מסלול, ולכן לא הצמדנו להם שום תווית.

חשוב לזכור: המחיר של מגרש לא כולל את הבנייה, ולא מצאנו מקור רשמי שנותן עלות בנייה למטר שאפשר להציג כאן. לכן אי אפשר לחבר את מחיר המגרש לעלות בנייה ולקבל מחיר בית.

גוש 1083 בשדרות: 13 מתוך 21 המגרשים, ומכרז 417/2018 של רמ"י

בשדרות נרשמו 21 עסקאות של קרקע למגורים, בחציון של 1,630,000 שקל, בשטח חציוני של 516 מ"ר ובחציון של 3,112 שקל למטר קרקע. 13 מתוך 21 נרשמו בגוש 1083.

במערכת המכרזים של רמ"י, מכרז 417/2018 בשדרות רשום על גוש 1083, עם 88 יחידות דיור, והשכונה שכתובה בו היא "הבוסתנים" (פרטי המכרז במערכת רמ"י). לא בדקנו אם עסקאות המגרשים שנרשמו בגוש הן המגרשים של המכרז עצמו או מכירות חוזרות שלהם. איך קוראים תוצאה של מכרז קרקע הסברנו בכתבה תוצאת מכרז קרקע מול השומה.

בנתיבות נרשמו באותה תקופה רק 10 עסקאות מגרש, מעט מדי לחציון. את שוק הדירות בעיר סקרנו בכתבה שוק הדירות בנתיבות.

לפני שקונים בית או מגרש באופקים או בשדרות: חמש בדיקות

• מה מותר לבנות: במגרש, בודקים בתכנית ובמידע התכנוני של הוועדה המקומית מה אפשר לבנות עליו לפני שמציעים מחיר
• הוצאות הפיתוח: בודקים אם שולמו, ומי אמור לשלם אותן
• הנסח: מי הבעלים הרשום, ואם הקרקע רשומה כחלקה נפרדת או כחלק מחלקה משותפת
• עסקאות השוואה מאותו סוג: בתים מול בתים ומגרשים מול מגרשים, ולא החציון של כל הדירות בעיר
• גיל הבית: באופקים רוב הבתים שנרשמו נבנו לפני 2000, ולכן שווה להביא בחשבון גם שיפוץ

קנייה של בית או מגרש מגיעה גם עם מס רכישה, ואם זו לא הדירה היחידה שלכם המדרגות שונות. את המדרגות המעודכנות פירטנו במדריך מס רכישה. ומי שמוכר דירה בבניין כדי לעבור לבית? כדי לראות כמה נשאר ביד אחרי תיווך, עורך דין ויתרת משכנתה, יש מחשבון נטו ממכירה בעמוד השקעות בנדל"ן בנגב המערבי.

סיכום: בתים ומגרשים באופקים ובשדרות במספרים

באופקים ובשדרות גרים כ-43 אלף ו-כ-41 אלף תושבים, ובנתיבות כ-61 אלף. בית צמוד קרקע בשתי הערים הראשונות הוא מוצר נדיר, והמחיר שלו שונה מאוד בין שתיהן.

• כמה נרשמו: 43 בתים באופקים, 28 בשדרות ו-14 בנתיבות, בשנה
• אופקים: בית של 5 חדרים ב-2,500,000 שקל, 735,000 שקל יותר מדירה
• שדרות: בית של 5 חדרים ב-3,000,000 שקל, 1,258,000 שקל יותר מדירה
• מגרשים: 1,120,000 שקל באופקים ו-1,630,000 שקל בשדרות, בלי הבנייה
• הסתייגות: רוב המגרשים בכל עיר נרשמו בגוש אחד

שאלות ותשובות על בתים ומגרשים באופקים ובשדרות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

סיון·לפני 1 שבוע

ווואלה לא ידעתי שהפער בשדרות מגיע לכמעט רבע מיליון מעל מיליון... 1,258,000 שקל יותר על בית מול דירה זה כבר לא פרמיה קטנה, זה דירה שנייה. מי שיכול להרשות לעצמו בית שם כנראה לא מחפש מציאות.

שירה·לפני 1 שבוע

מגרש ב-1,120,000 באופקים ואחרי זה עוד בניה מעל זה... מישהו יכול להסביר כמה בערך יוצא סך הכל?

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו