בקצרה
- במתחם ברחוב ההדרים 21-23 יש כיום 32 דירות, ולפי הדיווח מוצעת במקומן הקמה של כ-200 דירות.
- מדובר ביחס של יותר מפי 6 בין הדירות המוצעות לקיימות, לפי חישוב שלנו על המספרים שדווחו.
- לדברי החברה יש למתחם תב"ע מאושרת, אבל לא מצאנו במאגר מנהל התכנון תוכנית ייעודית למתחם.
- הזכייה הקודמת, ביולי 2026, היא במתחם המלכים, שבו מוצעות כ-528 דירות במקום 96.
- הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליצה על הליך תחרותי לבחירת יזם, והבחירה הסופית היא של הדיירים.
32 דירות בשני בניינים ותיקים בלוד, יזם שזכה במכרז הדיירים, וטענה אחת שכדאי לבדוק לפני שמתרגשים: שהתוכנית כבר מאושרת.
שני מתחמים, שני שלבים
מה קרה ברחוב ההדרים
חברת נתיבים זכתה השבוע במכרז דיירים לקידום פרויקט התחדשות עירונית ברחוב ההדרים 21-23 בשכונת נווה נוף בלוד, כך לפי דיווח מ-14 בספטמבר 2026. המתחם משתרע על כ-5.5 דונם, וגובל ברחובות ההדרים, שפירא וארז.
לפי הדיווח, במתחם יש כיום 32 דירות, ומוצעת בו הקמה של כ-200 דירות בבניינים בני 10 קומות, לצד כ-500 מ"ר של שטחים בנויים לשימושי ציבור בקומת המסד. שימו לב למילה "מוצעת": אלה מספרים של הצעה, לא של היתר.
התהליך במתחם מלווה על ידי המבואה, המנהלת העירונית להתחדשות בלוד, שהוקמה ביוזמת משרד הבינוי והשיכון, עיריית לוד והחברה הכלכלית של העיר. הדיווח אינו מציין מי ניהל את המכרז עצמו, כמה הצעות הוגשו, או מה התמורה שהוצעה לדיירים.
לפי דיווח מאפריל 2026, נתיבים היא חברה משותפת שהקימו קבוצת נתיב וישראקפ גרנד. בדיווח הוצגו שמחה גריידינגר וישראל אבוחצירא כבעלי החברה, והם אמרו שהחברה רואה בלוד פוטנציאל פיתוח בזכות מיקומה בין מטרופולין ירושלים למטרופולין תל אביב.
הזכייה השנייה בלוד בתוך כחודשיים
ביולי 2026 דווח שנתיבים זכתה במכרז דיירים במתחם המלכים בשכונת חיסכון ג'. שם, לפי הדיווחים מאותה עת, יש כיום 96 דירות בשישה בניינים, ומוצעות במקומן כ-528 דירות בשלושה מגדלים בני 31 קומות, על שטח של כ-7.5 דונם. לפי אחד הדיווחים, את המכרז שם ניהלה המבואה.
כל הנתונים בטבלה מגיעים מדיווחים המבוססים על מסירת החברה, למעט עמודת היחס שחישבנו. המספרים של הדירות החדשות הם מספרים מוצעים, לא מאושרים.
שתי זכיות בעיר אחת בתוך כחודשיים הן כבר סיפור של עיר ולא של מתחם בודד. ובאותה עיר, שני המתחמים נמצאים בשני שלבים שונים לגמרי, ובזה עוסק ההמשך.
פי 6 דירות: מה עומד מאחורי המספר
בהדרים, 200 חלקי 32 הם 6.25. במתחם המלכים, 528 חלקי 96 הם 5.5. החישוב שלנו, והוא נשען על מספרים מוצעים שמסרה החברה.
יחס כזה נשמע גבוה, והוא אכן מה שמאפשר ליזם לממן את הפרויקט: הדירות הנוספות נמכרות בשוק, ומהן משולמת התמורה לדיירים הקיימים. אבל היחס הזה שווה משהו רק אם הוא מעוגן בתוכנית. מספר שמופיע בהודעה על זכייה במכרז אינו זכות בנייה, וזה מוביל לשאלה החשובה ביותר בכתבה.
תב"ע מאושרת: מה בדקנו ומה לא הצלחנו לאמת
לדברי החברה, למתחם יש תב"ע מאושרת להתחדשות עירונית שקודמה על ידי הרשויות, והפרויקט עובר ישירות לשלב הרישוי. הדיווח לא מביא את מספר התוכנית.
חיפשנו במאגר מנהל התכנון, גם לפי מיקום סביב הרחוב וגם לפי שם, ולא מצאנו תוכנית ייעודית למתחם ההדרים. כדי לוודא שהחיפוש עובד, בדקנו אותו על תוכנית מוכרת בשכונה, והיא נמצאה.
מה שכן מצאנו: הרחוב נכלל בתוכנית העירונית המאושרת להתחדשות בניינית בלוד, תוכנית 406-1063890, שמחליפה את תמ"א 38 בעיר וקובעת זכויות בנייה במסלול הריסה ובנייה מחדש ובמסלול חיזוק ותוספות. לפי המאגר היא מוסיפה כ-3,200 יחידות דיור בכל שטחה. לא הצלחנו לאמת שזו התוכנית שהחברה מתייחסת אליה, ולכן איננו מציגים אותה ככזו.
למה זה חשוב? כי ההבדל בין מתחם שיש לו תוכנית מאושרת לבין מתחם שמחכה לה הוא ההבדל בין בקשה להיתר לבין הליך תכנוני שלם, עם הפקדה, התנגדויות ואישור. מי שגר במתחם יכול לבקש את מספר התוכנית ולבדוק בעצמו את הסטטוס, את מספר הקומות ואת מספר הדירות שהיא מתירה.
מה זה מכרז דיירים, ובמה הוא שונה מפנייה ישירה
בפנייה ישירה, יזם מגיע לבניין, מציג הצעה ומתחיל להחתים. במכרז דיירים, בעלי הדירות מבקשים הצעות מכמה יזמים ומשווים ביניהן לפי עקרונות שקבעו מראש, בדרך כלל באמצעות עו"ד שמייצג אותם.
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליצה על הדרך הזו. במדריך שלה לבניית נציגות דיירים היא מתארת ליווי של עו"ד הדיירים בהליך קבלת הצעות, או בכל הליך בחירה מוסדר אחר. ובמסמך על ההתנהלות מול מארגנים היא קובעת שהבחירה הסופית ביזם נעשית בידי בעלי הדירות עצמם, ולא בידי המארגן.
ונדייק: אלה המלצות. לא מצאנו חוק שמחייב לקיים מכרז דיירים. על תפקיד המארגן כתבנו בכתבה על חברה מארגנת, ועל הזכויות של הדיירים לאורך הדרך בכתבה על זכויות דיירים בהתחדשות עירונית.
מה זה אומר לבעלי דירות בשכונות ותיקות בלוד
בלוד פועלת מנהלת עירונית להתחדשות, ושתי זכיות של אותה חברה בתוך כחודשיים מראות שהשוק מסתכל על העיר. אבל לבעלי דירה בבניין ותיק, השאלה אינה מי זכה, אלא באיזה שלב נמצא המתחם שלהם. אלה השאלות שכדאי לשאול:
- מה מספר התוכנית, ומה הסטטוס שלה? לבדוק במאגר מנהל התכנון, ולא רק במצגת
- האם המספרים מוצעים או מאושרים? מספר הדירות והקומות בהודעה אינו זכות בנייה
- מי ניהל את ההליך, וכמה הצעות הוגשו? זה מה שמבדיל מכרז מבחירה של יזם אחד
- מי מייצג את הדיירים? עו"ד שנבחר על ידי הדיירים, ולא על ידי היזם
את הקריטריונים לבחירת היזם עצמו פירטנו בכתבה מה בודקים לפני שחותמים עם יזם, ואת התמונה הרחבה במדריך לפינוי-בינוי. ומי שמסתכל על לוד כמקום לקנות, יכול לקרוא גם את הכתבה על דירת מחיר למשתכן בלוד.
- פרטי הזכייה ברחוב ההדרים 21-23, ובהם 32 הדירות הקיימות, כ-200 הדירות המוצעות, 10 הקומות, שטח המתחם, השטחים הציבוריים, הטענה על תב"ע מאושרת ודברי בעלי החברה, מגיעים מדיווח מ-14 בספטמבר 2026 המבוסס על מסירת החברה.
- פרטי הזכייה במתחם המלכים מגיעים מדיווחים מ-19 ומ-20 ביולי 2026 המבוססים על מסירת החברה. יחסי הדירות בכתבה הם חישוב שלנו על המספרים המוצעים.
- הבדיקה התכנונית נעשתה במאגר התוכניות של מנהל התכנון, בחיפוש לפי מיקום ולפי שם. תוכנית ייעודית למתחם ההדרים לא נמצאה. תוכנית 406-1063890 נמצאה חלה על הרחוב, ואין בידינו אימות שזו התוכנית שהחברה מתייחסת אליה.
- ההנחיות על בחירת יזם: מסמכי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית על עקרונות לבניית נציגות דיירים ועל התנהלות בעלי דירות מול מארגנים. תיאור המבואה: אתר עיריית לוד.
📖 אולי יעניין אתכם גם:
- דו"ח הלמ"ס: 22,640 דירות נמכרו באפריל-יוני, והדירות החדשות מזנקות ב-18%
- דירות בעסקאות נדל"ן ינואר-מרץ 2026: 22,350 דירות, 85,310 במלאי | קליקת הנדל"ן
- 78 דירות להשכרה במקום למכירה: למה יזמים מעדיפים שוכר על פני הנחה
- דו״ח הלמ״ס חושף: איפה נמכרו הכי הרבה דירות בחודש מרץ 25?
- דו"ח הלמ"ס: 20,610 דירות נמכרו בפברואר-אפריל 2026, ו-84 אלף דירות חדשות ממתינות לקונה | קליקת הנדל"ן
סיכום
נתיבים זכתה במכרז דיירים ברחוב ההדרים 21-23 בלוד, שבו מוצעות כ-200 דירות במקום 32. החברה מציגה תב"ע מאושרת, ותוכנית ייעודית למתחם לא נמצאה במאגר מנהל התכנון.
- המתחם: 32 דירות היום, כ-200 מוצעות
- היחס: 6.25, לפי חישוב שלנו על מספרים מוצעים
- התוכנית: טענת החברה, שלא הצלחנו לקשור למספר תוכנית
- הזכייה הקודמת: מתחם המלכים, 96 דירות וכ-528 מוצעות
- מכרז דיירים: מומלץ על ידי הרשות, לא מחויב בחוק
שאלות ותשובות
מה בדיוק זכתה נתיבים בלוד?
יש למתחם תב"ע מאושרת?
מה זה מכרז דיירים?
מה ההבדל בין מתחם עם תב"ע מאושרת למתחם שמחכה לה?
מה כדאי לבדוק לבעלי דירות בשכונה ותיקה בלוד?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
רגע, אבל כתוב פה שהחברה טוענת שיש תב"ע מאושרת אבל לא מצאו אותה במאגר… זה לא בעיה קצת גדולה? 😅 מישהו בדק את זה לעומק?
פי 6 דירות זה מספר מטורף… 32 הופכות ל-200, בלוד של כל המקומות 🤔