1,000 דונם של מטעי הדרים ושדות חקלאיים עומדים להפוך לשכונות מגורים. הותמ"ל דנה היום במתחם ספציפי מתוך תוכנית תמל/1124 שתוסיף 1,900 דירות לנתיבות, אבל התמונה הרחבה הרבה יותר מטרידה: לדברי מרכז השלטון האזורי, רק בעשור האחרון נגרעו 14,000 דונם חקלאיים מהמועצה האזורית שדות נגב. ויש מי שטוען שזו רק ההתחלה.

מה הותמ"ל מתכננת לעשות בנתיבות: 1,900 דירות על 1,000 דונם

הוועדה למתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל) דנה היום במתחם ספציפי מתוך תוכנית ותמ"ל רחבה (תמל/1124) להרחבת נתיבות, שתפרוס 1,900 יחידות דיור על שטח של כ-1,000 דונם. השטח, שנמצא בתחום המועצה האזורית שדות נגב, משמש כיום למטעי הדרים ולגידולי שדה. מדובר בקרקע חקלאית פעילה שעתידה לשנות ייעוד לבנייה למגורים, כולל מגוון טיפוסי בינוי. התוכנית, שעליה חתום האדריכל אלי דרמן, מהווה המשך ישיר לתוכנית שאושרה ב-2024.

השטח ממוקם באזור שתחום בין העיר נתיבות, כביש 25 ומסילות הרכבת. מיקום זה הופך אותו לפרויקט הרחבה טבעי מבחינת רצף עירוני, אבל מבחינת המועצה האזורית מדובר בעוד נגיסה משמעותית בשטחים חקלאיים שהולכים ומצטמקים בקצב מדאיג. התוכנית צפויה לספק דירות ל-6,650 תושבים חדשים, בדגש על דיור בר-השגה לאוכלוסייה הצעירה באזור.

נתיבות רוצה להכפיל את עצמה: מ-56,000 ל-128,000 תושבים

מאחורי התוכנית הספציפית הזו עומדת שאיפה הרבה יותר גדולה של עיריית נתיבות. העיר, שמונה כיום 56,000 תושבים, מכוונת להכפיל את אוכלוסייתה ל-128,000 תושבים ב-32,233 יחידות דיור עד שנת 2040, על פי תוכנית המתאר הכוללנית שהוגשה לוועדה המחוזית דרום בתחילת מרץ 2026. תוכנית המתאר עתידה להגיע לדיון בוועדה המחוזית בשבוע הבא, מה שמסמן רצינות של ממש מצד הנהגת העיר.

יש לשים לב לנתון אחד שמשנה את כל התמונה. הדירוג החברתי-כלכלי של נתיבות לפי הלמ"ס עומד על 3 מתוך 10. הכפלת אוכלוסייה בעיר עם דירוג כזה דורשת השקעה מסיבית בתשתיות, חינוך ותעסוקה. בלי תכנון מוקפד, צמיחה מהירה עלולה דווקא להעמיק את הפערים במקום לצמצם אותם. מי שמתעניין במגמות מחירי הדירות בפריפריה, צריך להבין שהכפלת אוכלוסייה לא בהכרח מעלה ערכי נכסים.

ההרכב האוכלוסייתי: חלק ניכר מהתושבים העתידיים צפויים להיות חרדים

הדוח החברתי-כלכלי של תוכנית המתאר המקודמת חושף נתון שמעצב את כל האופי העתידי של העיר: חלק משמעותי, עד כמחצית, מתושבי נתיבות בעתיד צפויים להיות חרדים. הנתון הזה, שמגיע מהמסמך התכנוני הפנימי של התוכנית, משליך ישירות על סוג התשתיות שיידרשו, על מערכות החינוך, על שוק התעסוקה המקומי ועל אופי הבנייה והדיור.

מנקודת מבט של שוק הנדל"ן, אוכלוסייה חרדית מתאפיינת בדרך כלל בביקוש לדירות גדולות יותר, במחירים נגישים יותר ובצפיפות מגורים גבוהה. פרויקטים של התחדשות עירונית בערים עם אוכלוסייה חרדית גדולה פועלים בדפוסים שונים מערי מרכז. הנתון הזה צריך להשפיע על כל מי ששוקל רכישת נכס באזור הנגב המערבי בשנים הקרובות.

שדות נגב מאבדת קרקע: 14,000 דונם חקלאיים נעלמו בעשור

מילכה כרמל, מנהלת אגף תכנון וקרקעות במרכז השלטון האזורי, מציגה תמונה קשה. לדברי מרכז השלטון האזורי, המועצה האזורית שדות נגב איבדה בעשור האחרון כ-14,000 דונם של חקלאות משגשגת לטובת תוכניות ותמ"ל. מדובר בפגיעה קשה ומתמשכת בקרקע חקלאית פעילה, שמייצרת תוצרת מקומית ומפרנסת חקלאים.

כרמל דורשת לחזור למערכת תכנון מאוזנת שרואה את המכלול. הטענה המרכזית שלה היא שצריך לוודא שהתוכניות שכבר אושרו מתממשות בפועל, לפני שמעבירים שטחים חדשים לתוכניות על הנייר. מי שעוקב אחרי עסקאות קרקעות חקלאיות בנגב, צריך לקחת בחשבון שהתוכניות האלה יכולות לשנות דרמטית את המפה.

המספרים הגדולים: 150,000 דונם חקלאות כבר נפגעו מתוכניות ותמ"ל

הנתונים שמציג מרכז השלטון האזורי במכתב לוועדת השרים לענייני חקיקה חושפים מימדים ארציים מדאיגים. עד שנת 2024, תוכניות הותמ"ל פגעו בכ-150,000 דונם חקלאות ברוטו. מה זה אומר בפרקטיקה? השטח הזה שווה ערך לפגיעה ב-370,000 טון ירקות ופירות, המהווים כ-17% מסך התוצרת החקלאית לשוק המקומי בישראל.

וזה לא נגמר כאן. על פי אומדני מרכז השלטון האזורי, המשך פעילות הותמ"ל יגרום לפגיעה מתמשכת של למעלה מ-10% משטחי החקלאות של המדינה תוך פחות מעשור. הערכה שמרנית מדברת על כ-400,000 דונם. אלה מספרים שצריכים להטריד כל מי שמתעניין בשוק הנדל"ן, כי מדובר לא רק בהיצע דירות חדשות, אלא גם בביטחון מזון ובמשאב קרקע שלא חוזר אחרי שנבנה עליו.

הותמ"ל: הוראת שעה שהפכה למנגנון קבוע ושנוי במחלוקת

הותמ"ל הוקמה ב-2014 כהוראת שעה, עם מטרה ברורה: לסייע בפתרון משבר הדיור באמצעות זירוז תוכניות בנייה. השנים חלפו, והוראת השעה הפכה למנגנון תכנוני מרכזי שמקדם פרויקטים ענקיים בכל הארץ. הבעיה? בדיונים שחוזרים ועולים על הפיכת הוועדה לקבועה, נשמעת שוב ושוב הביקורת על עודף תוכניות לא ממומשות.

הדילמה מאוד ברורה. מצד אחד, ישראל צריכה דירות, והתחלות הבנייה לא מדביקות את הביקוש. מצד שני, תוכניות על הנייר שלא ממומשות פוגעות בשטחי חקלאות בלי שנבנית עליהם ולו דירה אחת. התוצאה: קרקע חקלאית שמשנה ייעוד על המסמכים, אבל בשטח נשארת בור תכנוני שלא מייצר לא דירות ולא מזון.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

מה זה אומר לרוכשי דירות בפריפריה

מי ששוקל לרכוש דירה בנתיבות או באזור הנגב המערבי, צריך לקחת בחשבון כמה דברים. ראשית, תוכניות ותמ"ל מייצרות היצע עתידי משמעותי של דירות חדשות, מה שעשוי לרסן עליות מחירים באזור. שנית, הכפלת אוכלוסייה דורשת תשתיות שלוקח שנים לבנות, ובינתיים איכות החיים עלולה להיפגע.

השאלה המרכזית היא עד כמה התוכניות האלה יתממשו בפועל. שוק הנדל"ן בפריפריה רגיש במיוחד לפערים בין תכנון לביצוע. מי שקונה דירה בנתיבות היום, קונה גם הבטחה לעיר גדולה יותר עם תשתיות טובות יותר. כדאי לוודא שההבטחה הזו הולכת להתממש לפני שמתחייבים. בדיקה מעמיקה של מה צריך לבדוק לפני רכישת נכס היא צעד חובה במקרה כזה.

סיכום

הדיון בהותמ"ל על הרחבת נתיבות הוא עוד פרק במאבק המתמשך בין הצורך בדיור לבין שימור הקרקע החקלאית. 1,900 דירות נשמע כמו פתרון נקודתי, אבל כשמרחיבים את המבט רואים 150,000 דונם חקלאיים שכבר נפגעו ותחזית ל-400,000 דונם בעשור הקרוב. נתיבות שואפת לגדול, אבל הצמיחה באה על חשבון משאב שלא חוזר.

• הותמ"ל דנה ב-1,900 יח"ד על 1,000 דונם חקלאיים של שדות נגב
• נתיבות מכוונת להכפיל את אוכלוסייתה ל-128,000 תושבים עד 2040
• 150,000 דונם חקלאות נפגעו עד 2024 מתוכניות ותמ"ל, ו-400,000 דונם צפויים להיפגע בעשור

בן סולומון והחברים מהקליקה

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות3

גלעד ג.·לפני 1 חודש

רגע, 128,000 תושבים עד 2040 זה ריאלי בכלל? כיום הם בדירוג 3 מתוך 10 חברתי-כלכלי... מי בדיוק אמור לעבור לשם?

דקל דהן·לפני 3 שבועות

גר בנתיבות כל החיים שלי. העיר צריכה לגדול, אני לא נגד, אבל להכפיל את האוכלוסייה ל-128,000 תוך 14 שנה? יאללה, תסבירו לי איך התשתיות מתמודדות עם זה. כבר עכשיו הכבישים פה לא מחזיקים

יעל א.·לפני 3 שבועות

1,000 דונם של מטעי הדרים נעלמים ככה... ברצינות, מישהו שאל את החקלאים מה הם חושבים על זה? 14,000 דונם שנגרעו מהמועצה בעשור אחד זה לא מספר קטן

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו