בקצרה
- מספר עסקאות הדירות בנתיבות עלה מ-157 ב-2023 ל-820 ב-2025, פי 5.2. ב-2026 כבר נרשמו 550 עסקאות עד סוף יוני.
- המחיר החציוני למטר רבוע עלה מ-13,445 שקל ב-2023 לכ-14,615 ב-2026, כלומר כ-8.7% לאורך כשלוש שנים.
- המחיר החציוני לדירה עלה מכ-1.25 מיליון שקל ב-2023 לכ-1.5 מיליון ב-2026.
- 2024 הייתה שנת נסיגה: המחיר החציוני למטר ירד ל-13,214 שקל, מתחת ל-2023.
- הנתונים מלאים עד יוני 2026 בלבד. ביולי מופיעות שלוש עסקאות בלבד, וזה פער דיווח ולא התרסקות.
אחרי אוקטובר 2023 נתיבות הפכה לאחת הערים שמדברים עליהן. השאלה היא לא אם יש שם ביקוש, אלא מה הוא עשה למחיר. את התשובה אפשר לספור, וזה מה שעשינו.
ביקוש מול מחיר
מה ספרנו, ואיך
משכנו את כל עסקאות הנדל"ן המדווחות בנתיבות מאתר נדל"ן ממשלתי, 6,275 רשומות, וסיננו אותן לעסקאות של דירות בבית קומות בלבד. הסינון הזה אינו טכני, הוא משנה את התוצאה, ונסביר בהמשך למה.
עסקאות דירות בבית קומות בנתיבות, מתוך העסקאות המדווחות בנדל"ן ממשלתי, בעיבוד שלנו. הנתונים מלאים עד יוני 2026. חציון ולא ממוצע, כדי שעסקאות חריגות לא יטו את התמונה.
שתי מסקנות עולות מהטבלה, והן מושכות לכיוונים שונים. הראשונה: הכמות זינקה. מ-157 עסקאות ב-2023 ל-820 ב-2025, פי 5.2, ועוד 550 בחצי הראשון של 2026. זו אינה תנודה, זו קפיצת מדרגה.
השנייה: המחיר לא עשה את אותו דבר. החציון למטר רבוע עלה מ-13,445 שקל ב-2023 לכ-14,615 ב-2026, כלומר כ-8.7% לאורך כשלוש שנים. במחיר לדירה העלייה גדולה יותר, מכ-1.25 מיליון לכ-1.5 מיליון, וחלק ממנה נובע מכך שנמכרו דירות גדולות יותר.
למה חשוב לסנן, והמקרה שלימד אותנו
בחישוב הראשון לקחנו את כל סוגי הנכסים יחד, וקיבלנו לנתיבות חציון של 14,809 שקל למטר ב-2026. כשעשינו את אותו חישוב לאופקים לשם השוואה, יצא מספר שלא יכול להיות נכון: ירידה מ-13,803 שקל למטר ב-2025 ל-8,428 ב-2026, כלומר 39% בשנה אחת.
ירידה כזאת אינה תנועת שוק, היא סימן לבעיה בנתונים. הבדיקה מצאה את הסיבה: מתוך 1,118 הרשומות של אופקים ל-2026, ב-550 לא צוין סוג הנכס כלל, והחציון שלהן 8,283 שקל למטר. הן מושכות את החציון הכולל למטה. כשמסננים לדירות בבית קומות בלבד, אופקים 2026 עומדת על 11,952 שקל למטר, מספר הגיוני.
המסקנה חלה גם על נתיבות, ולכן כל המספרים בכתבה הזאת חושבו מחדש על דירות בלבד. זה ההבדל בין מספר שנשמע מדויק לבין מספר שהוא מדויק.
מלכודת הדיווח המאוחר
עוד דבר שכדאי לדעת לפני שמסתכלים על גרף עסקאות. בנתיבות נרשמו בכל חודש בין ינואר ליוני 2026 בין 123 ל-175 עסקאות. ביולי מופיעות שלוש.
זו אינה קריסה של השוק אלא פער הדיווח: עסקאות נדל"ן נרשמות באיחור של שבועות עד חודשים. לכן כל הנתונים בכתבה הזאת נעצרים ביוני 2026, ומי שרואה במאגר כלשהו צניחה בחודשיים האחרונים כמעט תמיד רואה את פער הדיווח ולא את השוק.
נתיבות מול אופקים
שתי ערים בדרום, שתיהן עם מחירי כניסה נמוכים יחסית, ושתיהן עם קפיצה בכמות. אבל הן לא מתנהגות אותו דבר.
שתי הערים מאותו מקור ובאותו סינון. באופקים החציון ל-2026 נמוך גם מזה של 2025, שעמד על 14,048 שקל, וקפיצה כזאת בכמות מלווה בדרך כלל בשינוי בתמהיל הדירות שנמכרו ולא בירידת מחירים רוחבית.
בנתיבות הכמות עלתה והמחיר עלה במתינות. באופקים הכמות כמעט הוכפלה בין 2025 ל-2026, והחציון למטר דווקא ירד, מ-14,048 שקל ל-11,952. לא נכתוב שהמחירים באופקים ירדו ב-15%, כי קפיצה כזאת בכמות מלווה כמעט תמיד בשינוי בתמהיל הדירות שנמכרו, ולא בהוזלה רוחבית של אותה דירה. את שוק הדיור באופקים סקרנו בנפרד בכתבה על אופקים, השנייה במכירות דירות אחרי תל אביב.
מה הנתונים האלה לא מכסים
הגינות מחייבת לומר מה חסר. בכל 2026 מופיעות בנתיבות חמש עסקאות בלבד בבניינים שנבנו בשלוש השנים האחרונות. כלומר שיווק ראשוני של קבלנים כמעט אינו מיוצג בנתונים האלה, והם מתארים בעיקר את שוק היד השנייה המדווח.
למי שמחפש דווקא את התמונה של הדירות החדשות, המקורות הנכונים הם נתוני הלמ"ס וסקירות אגף הכלכלן הראשי. את שניהם סקרנו בכתבות על מדד מחירי הדירות ועל סקירת הכלכלן הראשי.
ומה צפוי להיכנס לשוק
המספרים למעלה מתארים את מה שהיה. הצד השני של המשוואה הוא מה שעוד יגיע. הותמ"ל דנה בהרחבת נתיבות בהיקף של כ-1,900 דירות, ואת התוכנית ואת מצבה פירטנו בכתבה על הרחבת נתיבות ב-1,900 דירות.
לרוכש, שילוב של ביקוש שגדל פי חמישה עם היצע עתידי משמעותי הוא בדיוק המצב שבו שווה לבדוק לוחות זמנים. דירות שייכנסו לשוק בעוד שלוש עד חמש שנים משפיעות על מי שקונה היום להשקעה יותר מאשר על מי שקונה למגורים.
למי שרוצה את הרקע התכנוני והאזורי הרחב יותר, כולל מכרזי הקרקע בדרום, יש את הכתבה על תוצאות מכרזי רמ"י. ומחקר השוק הקודם שלנו על נתיבות, שפורסם ב-2025, מתאר את התמונה לפני הקפיצה בעסקאות ולכן כדאי לקרוא אותו לצד המספרים כאן ולא במקומם.
- כל נתוני העסקאות: עסקאות נדל"ן מדווחות באתר נדל"ן ממשלתי עבור נתיבות ועבור אופקים, 6,275 ו-6,727 רשומות בהתאמה, בעיבוד שלנו. מזהה היישוב של נתיבות אומת מול רשימת מזהים שמורה ולא נבחר בניחוש.
- הסינון: כל המספרים בכתבה מחושבים על עסקאות מסוג דירה בבית קומות בלבד. בחישוב ללא סינון התקבל עבור אופקים חציון של 8,428 שקל למטר ב-2026, ירידה של 39% בשנה, שנבעה מ-550 רשומות ללא ציון סוג נכס שהחציון שלהן 8,283. הסינון תיקן זאת, והוא הוחל גם על נתיבות.
- חלון הנתונים: מלא עד יוני 2026. בכל חודש מינואר עד יוני נרשמו 123 עד 175 עסקאות, וביולי שלוש בלבד, ולכן החודשים שאחרי יוני אינם נכללים.
- הכתבה נכתבה בעקבות פרסום באתר מגדילים על הביקוש בנתיבות. אף מספר בכתבה אינו לקוח משם, וכל הנתונים חושבו מהמקור הרשמי.
- הנתונים מתארים את שוק העסקאות המדווח, שבו שיווק ראשוני של קבלנים כמעט אינו מיוצג: בכל 2026 מופיעות בנתיבות חמש עסקאות בלבד בבניינים בני עד שלוש שנים.
סיכום
הביקוש בנתיבות אמיתי ומדיד: מספר עסקאות הדירות גדל פי 5.2 בין 2023 ל-2025. אבל המחיר למטר עלה בכ-9% בלבד באותה תקופה, ולכן העיר עדיין בטווח מחירי כניסה נמוך. שני הדברים נכונים יחד.
- הכמות: מ-157 עסקאות ב-2023 ל-820 ב-2025, ועוד 550 עד יוני 2026
- המחיר למטר: מ-13,445 שקל לכ-14,615, כ-8.7% בשלוש שנים
- המחיר לדירה: מכ-1.25 מיליון שקל לכ-1.5 מיליון
- 2024: שנת נסיגה, עם חציון של 13,214 שקל למטר
- הסייג: נתונים מלאים עד יוני 2026, ושיווק קבלנים כמעט לא מיוצג
שאלות ותשובות
אז המחירים בנתיבות זינקו או לא?
למה 2024 נראית חלשה יותר מ-2023?
הנתונים מעודכנים?
מה עם הדירות החדשות?
מה זה אומר למי ששוקל לקנות בנתיבות?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
550 עסקאות בחצי שנה ראשונה של 2026??
חחח 2024 ירד מתחת ל-2023?? אז כל מי שקנה שם ב-2024 בשיא ה"עניין" פשוט שילם יותר מהחציון… זה לא בדיוק מה שסיפרו לו כשקנה