מי שמתלבט בנתיבות בין דירת 4 חדרים לדירת 5 חדרים שואל בעצם שאלה אחת: כמה עולה עוד חדר. בדקנו את העסקאות שנרשמו בעיר לפי מספר החדרים ולפי הקומה, ומצאנו שהחדר הנוסף זול יחסית, ושהקומה כמעט לא מזיזה את המחיר.

מ-3 ל-5 חדרים בנתיבות: 343,500 שקל ו-43 מ"ר

בעסקאות שנרשמו ברשות המסים בנתיבות מיולי 2025 עד יוני 2026 יש 1,621 רשומות. 1,107 מהן מסווגות כדירה בבית קומות, ובכתבה הזו השתמשנו רק בהן. 445 עסקאות נרשמו בלי סוג נכס בכלל, ולכן נשארו בחוץ.

החלון נגמר ביוני 2026 מסיבה פשוטה: עסקה נרשמת ברשות המסים שבועות עד חודשים אחרי החתימה, ולכן החודשים האחרונים בטבלה חלקיים. בספירה הארצית נרשמו ביוני 2026 7,572 עסקאות, ביולי 4,297 ובאוגוסט רק 585, אז יולי ואוגוסט לא נספרו.

דירת 3 חדרים בנתיבות נרשמה בחציון של 1,295,000 שקל, בשטח חציוני של 80 מ"ר. דירת 4 חדרים, 25 מטר יותר, נרשמה ב-1,475,500 שקל, ודירת 5 חדרים, עוד 18 מטר, ב-1,638,500 שקל. כלומר המעבר מ-3 ל-5 חדרים מוסיף בחציון 343,500 שקל ו-43 מ"ר.

החדר הרביעי מוסיף 180,500 שקל, והחמישי 163,000 שקל. זה פער בין שתי קבוצות של עסקאות ולא מחיר של חדר, והוא כולל גם שטח, גם גיל בניין וגם מיקום. ובכל זאת, למי שמתלבט בין שני גדלים, זה סדר הגודל שהשוק שילם בפועל.

חציוני עסקאות דירה בבית קומות שנרשמו ברשות המסים בנתיבות, מיולי 2025 עד יוני 2026, בעיבוד קליקת הנדל"ן. המחיר למטר הוא חציון של המחיר חלקי השטח בכל עסקה, ולכן הוא לא בהכרח שווה למחיר החציוני חלקי השטח החציוני.

בנתיבות המטר זול יותר ככל שהדירה גדלה

כשמחלקים את המחיר בשטח, התמונה הפוכה ממה שהמחיר לדירה מראה. חציון המחיר למטר בדירת 3 חדרים בנתיבות הוא 16,282 שקל, בדירת 4 חדרים 14,216 שקל, ובדירת 5 חדרים 13,539 שקל. בין הקטנה לגדולה זה פער של כ-2,700 שקל למטר.

המשמעות המעשית: מי שמשווה דירות בנתיבות רק לפי מחיר למטר עלול לחשוב שדירת 3 חדרים יקרה ביחס לגודלה, או שדירת 5 חדרים היא מציאה. ההשוואה הנכונה היא מול עסקאות של דירות באותו גודל, ולא מול המחיר למטר של כל העיר.

הסתייגות אחת: השטח בטבלה הוא השטח שנרשם בעסקה, והוא לא תמיד נמדד באותה שיטה בכל דירה. על ההבדל בין שטח ברוטו לשטח נטו כתבנו במדריך שטח דירה.

הקפיצה לדירת 6 חדרים בנתיבות: 767,500 שקל

אחרי 5 חדרים הסולם משתנה. דירת 6 חדרים נרשמה בנתיבות בחציון של 2,406,000 שקל, בשטח חציוני של 157 מ"ר, 34 מטר יותר מדירת 5 חדרים. הפער בחציון הוא 767,500 שקל, פי ארבעה ויותר מהפער בין 4 ל-5 חדרים.

גם המחיר למטר עולה כאן שוב, ל-15,054 שקל. אבל בחלון נרשמו רק 38 עסקאות כאלה, ולא בדקנו אילו דירות הן, ולכן הגיוני להתייחס לדירת 6 חדרים בנתיבות כמוצר נפרד ולא כהמשך ישיר של הסולם.

נמוך או גבוה בבניין: האם הקומה משנה את המחיר בנתיבות?

לפי העסקאות, כמעט לא. בדירות 4 חדרים, החציון בקומת קרקע או ראשונה הוא 1,450,000 שקל על 74 עסקאות, בקומות 2 עד 4 בדיוק אותו מחיר על 176 עסקאות, ובקומות 5 עד 8 1,466,500 שקל על 96 עסקאות.

חציון מחיר עסקאות דירה בבית קומות בנתיבות לפי הקומה שנרשמה בעסקה, מיולי 2025 עד יוני 2026, בעיבוד קליקת הנדל"ן. בקומה 9 ומעלה נרשמו מעט מדי עסקאות לחציון, ו-179 עסקאות נרשמו בלי קומה.

בדירות 3 חדרים הפער בין הקומות הוא 30,000 שקל לכל היותר, ובדירות 5 חדרים החציון בקומות הנמוכות אפילו גבוה מעט יותר: 1,616,000 שקל מול 1,590,000 שקל בקומות 5 עד 8.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

שימו לב שההשוואה מערבבת קומה וגיל בניין. בדירות 4 חדרים שבהן רשומה שנת בנייה, חציון שנת הבנייה בקומת קרקע או ראשונה הוא 2001, ובקומות 5 עד 8 הוא 2019. כלומר הקומות הגבוהות בנתיבות הן בעיקר בבניינים חדשים יותר, ובכל זאת המחיר כמעט זהה. לא מצאנו פרסום רשמי שמסביר את זה.

שכירות במודעות של נתיבות: 425 שקל על החדר הרביעי

בצד השכירות אין עסקאות רשומות, ולכן כאן אנחנו עובדים עם מודעות יד2, כלומר מחירים מבוקשים. בספטמבר 2026 נרשמו בנתיבות 120 מודעות השכרה. שכר הדירה המבוקש לדירת 3 חדרים הוא 3,975 שקל, לדירת 4 חדרים 4,400 שקל, ולדירת 5 חדרים 5,000 שקל.

החדר הרביעי מוסיף לשכר הדירה המבוקש 425 שקל בחודש, והחמישי 600 שקל. מול המחיר המבוקש של אותו גודל דירה, התשואה המשוערת היא 3.7% בדירת 3 חדרים, 3.52% בדירת 4 חדרים ו-3.48% בדירת 5 חדרים. כלומר למשקיעים, דירה קטנה יותר מחזירה בנתיבות מעט יותר על כל שקל.

זה חשבון ברוטו, לפני מס, תחזוקה וחודשים בלי שוכר, ושני הצדדים שלו הם מחירי מודעה ולא עסקאות. למה תשואה של מודעה היא לא התשואה שתקבלו בפועל, הסברנו בכתבה מפת התשואות של 3 חדרים.

445 עסקאות בלי סוג נכס: מה נשאר מחוץ לסולם של נתיבות

הסולם שלמעלה הוא פער בין חציונים של קבוצות שונות, ולא מחיר של חדר. יש לפחות שלושה דברים שמשתנים יחד עם מספר החדרים:

• גיל הבניין: בעסקאות שבהן רשומה שנת בנייה, חציון שנת הבנייה הוא 2002 בדירות 3 חדרים, 2015 בדירות 4 חדרים ו-2019 בדירות 5 חדרים. שנת הבנייה רשומה רק בחלק מהעסקאות
• המיקום: דירות גדולות וקטנות לא מתחלקות שווה בין אזורי העיר
• העסקאות שבחוץ: 445 עסקאות בלי סוג נכס, ו-179 דירות בלי קומה רשומה בהשוואת הקומות

את התמונה הכללית של שוק נתיבות, כמות העסקאות והמחיר למטר בעיר, סקרנו בכתבה שוק הדירות בנתיבות. וגם בשדרות מצאנו שמספר החדרים לבדו לא אומר הרבה, בכתבה 4 חדרים ישנים וחדשים בשדרות.

לפני שמוסיפים חדר בנתיבות: ארבע בדיקות

• השטח ולא רק מספר החדרים: חדר נוסף בדירה של 105 מטר הוא לא חדר נוסף בדירה של 123
• עסקאות השוואה מאותו גודל: ולא החציון של כל דירות העיר
• שנת הבניין: בנסח או בדף העסקה באתר הנדל"ן הממשלתי, כי היא משתנה יחד עם הגודל
• המחיר למטר לצד המחיר לדירה: בנתיבות מחיר למטר נמוך בדירה גדולה הוא מה שהעסקאות מראות, ולא בהכרח מציאה

ומי שמוכר דירה קטנה כדי לעבור לגדולה? כדי לראות כמה נשאר ביד אחרי תיווך, עורך דין ויתרת משכנתה, יש מחשבון נטו ממכירה בעמוד השקעות בנדל"ן בנגב המערבי.

סיכום: הסולם של נתיבות במספרים

בנתיבות, חדר נוסף מוסיף למחיר פחות ממה שנדמה, והקומה כמעט לא משנה.

• הסולם: 1,295,000 שקל ל-3 חדרים, 1,475,500 ל-4, ו-1,638,500 ל-5, בחציון
• החדר החמישי: 163,000 שקל ו-18 מטר מעל דירת 4 חדרים
• המטר: 16,282 שקל בדירת 3 חדרים, 13,539 שקל בדירת 5 חדרים
• הקומה: בדירות 4 חדרים, 1,450,000 שקל בקומות הנמוכות ו-1,466,500 בקומות 5 עד 8
• השכירות: תשואה מבוקשת של 3.7% בדירת 3 חדרים ו-3.48% בדירת 5

שאלות ותשובות על מחירי דירות לפי חדרים בנתיבות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

דור·לפני 1 שבוע

זאת אומרת שמי שקונה גדול יותר מקבל מחיר טוב יותר למטר? לא הבנתי למה אנשים בכלל קונים קטן אז...

בר·לפני 1 שבוע

163 אלף שקל לחדר נוסף זה בכלל לא נשמע נורא...

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו