בפרויקט של תמ"א 38 יש שאלה אחת שקובעת אם בעלי הדירות ישלמו היטל השבחה: כמה שטח התמ"א נותנת בלי היטל, וכמה מעבר לזה. בנוה אביבים הוועדה המקומית תל אביב-יפו ביקשה לחשב את הסל הפטור בשיטה שמקטינה אותו. ועדת הערר דחתה את השיטה, פה אחד, אחרי שהוועדה המקומית סירבה לשתי הצעות פשרה.

מה קרה ביהודה הנשיא 10-12

על המגרש עמדו שני בנייני מגורים ותיקים, בני 4 קומות מעל קומת עמודים ומקלט במרתף. במרץ 2017 הגישו בעלי הזכויות בקשה להיתר מכוח תמ"א 38, תיקון 3א, במסלול הריסה ובנייה: בניין חדש בן 8 קומות מעל קומת קרקע וקומת גג חלקית, מעל 3 קומות מרתף לחניה, ובו 64 יחידות דיור.

הוועדה המקומית סירבה תחילה לאשר את הבקשה. ועדת הערר אישרה אותה בתנאים בנובמבר 2019. ביולי 2022 הוציאה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה, ובה היטל של 1,534,694 שקל בגין תמ"א 38.

בעלי הזכויות פנו לשמאי מכריע, השמאי עומר סרחאן, שקבע בינואר 2023 שהבקשה לא חורגת מסל הזכויות הפטור, ולכן לא נוצרה השבחה חייבת מכוח התמ"א. על הקביעה הזו עררה הוועדה המקומית.

מה זה סל הזכויות הפטור

תמ"א 38 מעניקה זכויות בנייה כתמריץ לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, וסעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה פוטר מהיטל השבחה את ההשבחה בשל הזכויות האלה. מה שמתבקש מעבר לסל הזכויות הפטור חייב בהיטל.

הסל נגזר מהבניין הקיים. בתיקון 3א מוגדרת "קומה טיפוסית מורחבת" כשטח הקומה הטיפוסית בבניין הטעון חיזוק, לאחר הרחבתה ב-13 מ"ר לכל דירה שבנויה בה כדין, כולל שטחי שירות ומרפסות מקורות. מכאן שכל מטר שנגרע מהקומה הזו מקטין את הפטור.

בעלי זכויות שחולקים על שומת הוועדה המקומית יכולים לבקש מינוי של שמאי מכריע, וכך קרה גם כאן. את ההליך פירטנו במדריך על שומה מכרעת ושמאי מכריע.

על מה נחלקו הצדדים

הוועדה המקומית טענה שהשמאי המכריע חישב "נטו מול ברוטו": הוא הפחית מהסל את שטחי המדרגות של הבניין הקיים, אבל לא את שטחי השירות של הבניין החדש, כמו מעליות, מבואות וחדרי מדרגות. בחישוב שלה הקומה הטיפוסית המורחבת גדלה ל-711.28 מ"ר במקום 687.88 מ"ר, אבל מהסל נוכו שטחי השירות של הבניין החדש, כ-222 מ"ר, ובסוף נשארו 123.84 מ"ר חייבים בהיטל.

עוד טענה הוועדה המקומית שבקומת הקרקע המפולשת היה צריך לחשב 383.94 מ"ר ברוטו, ולא 271.8 מ"ר נטו.

בעלי הזכויות השיבו שהשיטה המקובלת מעריכה שווי לפי השטח העיקרי של הדירות, שכבר מגלם בתוכו את שטחי השירות. לדבריהם, הפחתה של שטחי שירות מהבניין החדש מצמצמת את הפטור באופן מלאכותי. את הטענה על קומת הקרקע, לטענתם, הוועדה המקומית העלתה לראשונה רק בערר.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

מה קבעה ועדת הערר

ועדת הערר, בראשות עו"ד יפעת בן אריה שטיינברג, דחתה את הערר. לפי ההחלטה, שטחי השירות מגולמים בשווי של השטח העיקרי, והסל הפטור נקבע לפי הבניין הקיים ולא לפי הבניין החדש. הפחתה של שטחי השירות הנרחבים של בניין חדש מסל שחושב על בניין ישן, שבו כמעט אין שטחי שירות מלבד חדר המדרגות, מרוקנת את הפטור מתוכן.

הוועדה הזכירה שתי החלטות קודמות של ועדות הערר בתל אביב, בעניין אלמי מיוני 2025 ובעניין שטבן מינואר 2026, שבהן נקבע שאין לחשב את הסל בדרך שמקטינה אותו. לדבריה, הוועדה המקומית ביקשה "לאחוז במקל משני קצותיו" ולהשתמש ברציונל של ההחלטות האלה כדי להגיע לתוצאה הפוכה.

את הטענה על קומת הקרקע דחתה ועדת הערר גם משום שלא הוצגה לשמאי המכריע, וגם לגופה. ההחלטה ניתנה פה אחד ב-16 בספטמבר 2026, והוועדה המקומית חויבה בהוצאות של 10,000 שקל. לפני כן הוצעה פשרה פעמיים. בעלי הזכויות הסכימו להצעה הראשונה, ועדת הפשרות של הוועדה המקומית דחתה אותה, ובסוף הוועדה המקומית הודיעה שהיא עומדת על הכרעה.

למה זה חשוב לבניינים אחרים

זו החלטה של ועדת ערר מחוזית, לא פסק דין של בית המשפט העליון, והיא לא מחייבת ועדות אחרות. אבל היא מצטרפת לקו שנוצר בתל אביב, ולפיו אין לחשב את הסל הפטור של תמ"א 38 בדרך שמקטינה אותו. לפי ההחלטה, על החלטת אלמי הוגש ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים, שעדיין תלוי ועומד.

לבעלי דירות בפרויקט תמ"א 38 שמקבלים שומת היטל, השאלה המעשית היא איך חושב הסל: לפי איזו קומה טיפוסית, ואילו שטחי שירות נוכו ממנו. במקרה הזה שומת הוועדה המקומית דרשה 1,534,694 שקל בגין התמ"א, והשומה המכרעת קבעה שאין השבחה חייבת כלל. גם בפינוי-בינוי ועדות הערר הרחיבו השנה פטורים, כמו בהחלטה על הממ"דים בדירות היזם ביהוד. את שלבי ההתחדשות העירונית מההתחלה פירטנו במדריך לשלבי התהליך.

סיכום

ועדת הערר במחוז תל אביב דחתה ערר של הוועדה המקומית תל אביב-יפו והשאירה את השומה המכרעת בפרויקט ברחוב יהודה הנשיא 10-12: הבקשה להיתר לא חורגת מסל הזכויות הפטור של תמ"א 38, ולכן ההיטל של 1,534,694 שקל בגין התמ"א לא ייגבה בשלב הזה. הוועדה דחתה את חישוב "נטו מול ברוטו" של הוועדה המקומית, וההחלטה מצטרפת לקו של ועדות הערר בתל אביב.

• 42 בעלי הזכויות בשני בניינים ברחוב יהודה הנשיא 10-12 הגישו ב-2017 בקשה להיתר מכוח תמ"א 38 להריסה ולבניית בניין חדש בן 8 קומות עם 64 יחידות דיור.
• שומת הוועדה המקומית מיולי 2022 חייבה אותם בהיטל של 1,534,694 שקל בגין תמ"א 38.
• השמאי המכריע קבע שסל הזכויות הפטור הוא 5,507 מ"ר, והשטח העיקרי שהתבקש הוא 5,378.15 מ"ר, ולכן אין השבחה חייבת.
• בערר טענה הוועדה המקומית ש-123.84 מ"ר מהשטח שהתבקש חייבים בהיטל.
• ועדת הערר דחתה את הערר ב-16 בספטמבר 2026 וחייבה את הוועדה המקומית בהוצאות של 10,000 שקל.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו