קליקת הנדל"ן, מועדון צרכנות בנדל"ן וכסף עם 300,000+ חברים, 2,000+ ליווים מוצלחים ומעל 2 מיליארד ש"ח בעסקאות.
← על הקליקה
עודכן לאחרונה: 09/06/2025
בקצרה
הדילמה בין רכישת דירה מקבלן לדירה מיד שנייה מעסיקה משקיעים רבים. במקרה בוחן של זוג עם 450,000 ש"ח הון עצמי ותקציב של 1.7 מיליון ש"ח, דירה מקבלן הניבה תשואה של 60% בעוד דירה מיד שנייה הניבה רווח מצטבר של 209 אלף ש"ח. בדירה מקבלן נדרש תשלום של 10% בלבד בחתימה, בעוד הגמישות מאפשרת להשקיע את יתרת ההון באפיקים מניבים עד לאכלוס בעוד 4 שנים.
שוק הנדל"ן בישראל רותח, וההחלטה בין רכישת דירה "על הנייר" מקבלן לבין קנייה של דירה מיד שנייה מעסיקה רבים – משקיעים צעירים, זוגות בתחילת דרכם וגם משפחות שמתלבטות איך למקסם את ההון העצמי. אבל איזו אפשרות באמת עדיפה?
הסרטון שלנו לוקח אתכם אל מאחורי הקלעים של החלטה אמיתית, שבמסגרתה זוג עם תקציב מוגבל נדרש לבחור בין שני מסלולים – עם השלכות כלכליות לא מבוטלות.
📌 עיקרי הכתבה
- דירה מקבלן דורשת 10% תשלום מראש ויתרת התשלום רק בעוד 3-4 שנים, בעוד דירה מיד שנייה דורשת הון עצמי גבוה יותר מיד
- בסימולציה של זוג עם 450,000 ש״ח הון עצמי, דירה מקבלן הניבה תשואה של כ-60% על ההון העצמי
- דירה מיד שנייה הניבה רווח מצטבר של 209,000 ש״ח אך כללה הוצאה חודשית של 1,345 ש״ח
- בדירה מקבלן הזוג השקיע בפועל 255,000 ש״ח ואת שאר ההון השקיעו באפיקים שהניבו כ-33,000 ש״ח ריבית
- הסימולציה כללה עלייה ממוצעת של 5% בשווי הנכס לאורך 3 שנים בשני המקרים
שני מסלולים, שתי גישות
יכולת מיקוח:
ברכישת דירה מיד שנייה, לעיתים ניתן להשיג הנחה משמעותית במחיר – במיוחד כאשר המוכר לחוץ לסגור עסקה. לעומת זאת, בשוק הקבלנים, טווח הגמישות מצומצם – בעיקר בגלל התחייבויות הקבלן למימון בנקאי ולמחירון קבוע.
הון עצמי וזמינות מזומנים:
בעוד שברכישת דירה קיימת תידרשו להון עצמי גבוה יחסית כבר בשלב ההתחלתי, קנייה בפרויקט פריסייל תאפשר להיכנס לעסקה בהון נמוך – בדרך כלל סביב 10% – ולדחות את יתרת התשלום לשלב האכלוס, שיכול להתרחש גם בעוד שלוש או ארבע שנים.
השקעות ביניים:
ההון שלא נכנס מיידית לעסקה מאפשר למשקיעים לנתב אותו לאפיקים סולידיים אחרים, ליהנות מתשואה על הכסף עד לקבלת הנכס, ואף לשמור על גמישות פיננסית גבוהה לאורך התקופה.
מקרה בוחן: זוג צעיר עם 450,000 ש"ח הון עצמי
בני הזוג עמדו בפני דילמה כלכלית קלאסית – לקנות דירה מיד שנייה ולשלם משכנתא כבר מהיום הראשון, או להיכנס לפרויקט של דירה חדשה מהקבלן וליהנות מהתשלומים הדחויים.
- דירה מקבלן: עלות כוללת של 1.7 מיליון ש"ח. נדרש תשלום של 10% בלבד בעת החתימה, והיתרה תשולם רק לקראת האכלוס בעוד 4 שנים.
- דירה מיד שנייה: נכס במחיר דומה, אך עם דרישה להון עצמי גבוה יותר ולתשלומי משכנתא מיידיים. מצד שני, הנכס כבר מניב הכנסה משכירות – נתון משמעותי לחישוב התשואה.
צפו בשידור המלא שמדבר על הדילמה בין דירה חדשה לדירה יד שנייה, כולל סימולציה מלאה באקסל, כאן:
השוואת תשואות: התוצאות הפיננסיות מדברות בעד עצמן
לאחר סימולציה בת שלוש שנים שכללה עלייה ממוצעת של 5% בשווי הנכס, תזרים מזומנים חודשי, ועלויות נלוות – התוצאות היו ברורות:
- דירה מקבלן: הזוג השקיע בפועל 255 אלף ש"ח בלבד. את שאר ההון השקיעו באפיקים סולידיים, שהניבו ריבית של כ-33 אלף ש"ח. יחד עם עליית הערך של הנכס, הם הגיעו לתשואה כוללת של כ-60% על ההון העצמי.
- דירה מיד שנייה: הרווח המצטבר עמד על 209 אלף ש"ח – אך כלל הוצאה חודשית של 1,345 ש"ח, שהשפיעה על התזרים הפנוי. בפועל, התשואה הייתה נמוכה יותר, אם כי עם הכנסה שוטפת שהוזרמה מיד עם תחילת ההשקעה.
מסקנה: לא תמיד יש תשובה אחת נכונה
הבחירה בין דירה מקבלן לדירה מיד שנייה איננה שאלה של טוב מול רע – אלא של התאמה אישית. רוכשים עם הון עצמי מוגבל ויכולת להמתין לאכלוס, עשויים להרוויח יותר מהשקעה בפרויקט פריסייל. לעומתם, מי שמעדיף לראות תשואה שוטפת ולשלוט טוב יותר בתזרים – ימצא יתרון מובהק בדירה קיימת.
תודה לשי בדיחי – מתכנן פיננסי ומייסד שותף ב"קליקת הנדל"ן" על השתתפות בכתיבת המאמר.
שאלות ותשובות נפוצות
הבדל מהותי הוא במועד קבלת הדירה ובפריסת התשלומים. דירה מקבלן תימסר לעיתים רק בעוד מספר שנים, עם פריסה נוחה של תשלומים, בעוד שדירה מיד שנייה מוכנה לאכלוס מיידי ודורשת תשלום משמעותי כבר בתחילת הדרך.
בדירות מיד שנייה יש לרוב מרחב מיקוח – במיוחד מול מוכרים לחוצים. אצל קבלנים, לעומת זאת, יש פחות גמישות, שכן המחירים צמודים לרוב להסכמים עם הבנקים המלווים.
ההשקעה בהון עצמי נמוך בתחילת הדרך, והשארת יתרת ההון באפיקים מניבים, מאפשרים גמישות פיננסית ותשואה פוטנציאלית גבוהה יותר עד מועד האכלוס.
כאשר חשוב לרוכש לראות החזר מיידי מהשקעתו, או כאשר יש רצון לכניסה מהירה לנכס והשכרתו המיידית – דירה מיד שנייה תהיה לרוב עדיפה.
אין הבדל מהותי בשיעור המס בין דירה חדשה לדירה קיימת, אך יש לבחון כל מקרה לגופו, במיוחד כשמדובר על דירה יחידה או על משפרי דיור.
אין תגובות עדיין
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו