ביוני 2025 קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב כלל חדש לחישוב היטל השבחה במתחמי פינוי-בינוי. התאחדות הקבלנים בוני הארץ ניסתה לערער עליו בעליון. אתמול נמחקה הבקשה - אבל לא בגלל שבית המשפט חשב שהיא לא צודקת. הוא פשוט קבע שההתאחדות היא לא הכתובת הנכונה להגיש אותה.

מה בדיוק קרה בעליון

המשנה לנשיא בית המשפט העליון, השופט נעם סולברג, מחק ב-25 באוגוסט 2026 את בקשת רשות הערעור שהגישה התאחדות הקבלנים בוני הארץ. הנימוק היה היעדר מעמד דיוני: ההתאחדות צורפה להליך הקודם כ"ידידת בית משפט" - גורם שמביא עמדה מקצועית אבל אינו צד לסכסוך. מי שאינו בעל דין אינו יכול לערער.

בלשונו של השופט סולברג, נגד ההתאחדות עצמה "לא נפסק באופן מעשי דבר". אין לה ממה לערער, כי היא לא הפסידה דבר בהליך.

זו נקודה שקל לפספס בכותרות: בית המשפט העליון לא אישר את שיטת החישוב ולא פסל אותה. הוא בכלל לא דן בה.

הכלל שנקבע במחוזי, ולמה הוא משנה למוכרים

המחלוקת התחילה במכירת דירה במתחם דפנה בתל אביב. השאלה: כשמחשבים היטל השבחה על מכירת דירה במתחם פינוי-בינוי, האם צריך להביא בחשבון את דמי השימוש הראויים - כלומר את שכר הדירה שאפשר היה לקבל על הדירה בתקופה שבין אישור התוכנית לבין מימושה בפועל?

ב-26 ביוני 2025 דחה שופט המחוזי גלעד הס את עמדת הוועדה המקומית וקבע שני כללים:

• כשקיימות עסקאות נוספות במתחם - שיטת ההשוואה הישירה היא דרך המלך לחישוב השווי במצב החדש, ובשיטה הזו אין להביא בחשבון דמי שימוש ראויים.
• כשאין עסקאות להשוואה - נקבע כלל נוסף, שכולל מקדם דחייה בעריכת שומת ההשבחה.

ההבדל בין השיטות אינו תיאורטי. הוא משנה את הסכום שמוכר דירה משלם. הכיוון תלוי במתחם המסוים - יש מקרים שבהם השיטה מיטיבה עם המוכר ויש מקרים הפוכים, ולכן אי אפשר לומר באופן גורף שהפסיקה "טובה" או "רעה" לבעלי דירות.

הדלת שנשארה פתוחה - והמשפט שחשוב בהחלטה

ההתאחדות טענה בפני העליון טענה מעניינת: שמדובר ב"כשל שוק" מבני. לטענתה, מערך התמריצים בשוק הזה גורם לכך שאף בעל דין פרטי לא יטרח להביא את הסוגיה לערעור - ולכן הכלל החדש ייקבע לנצח בלי שאיש יבחן אותו.

השופט סולברג התייחס לטענה הזו ישירות, ותשובתו היא הלב של ההחלטה. הוא כתב שאילו הוכח כשל מבני כזה, ייתכן שהיה שוקל לתת זכות ערעור - בפרט מפני שמדובר בהחלטה בעלת השלכות רוחב. אבל, קבע, כלל לא הוכח שקבלנים שיהיו בעלי דין קונקרטיים בהליכים עתידיים לא ירצו ולא יוכלו להשיג על הכלל.

התוצאה: הדרך המשפטית פתוחה לחלוטין. קבלנים ויזמים שיהיו בעלי דין ממשיים - ולא ידידי בית משפט - יוכלו להגיש שומות נגדיות, להגיש עררים ולתקוף את תוקפו של הכלל.

עו"ד יואב גלזנר, עורך דין בכיר במחלקת התכנון והבנייה במשרד כורש ושות', אמר למרכז הנדל"ן: "חרף סילוק בקשת רשות הערעור, החלטת בית המשפט העליון לא סותמת את הגולל על הדיון בסוגיות שנדונו בפסק הדין בעניין נועה לב… צפויות להתגלע עוד מחלוקות רבות נוספות בעניין, עד שבית המשפט העליון יכריע לגוף הדברים".

מה זה אומר לכם בפועל

אם אתם בעלי דירה במתחם פינוי-בינוי ואתם שוקלים למכור, או שכבר קיבלתם שומת היטל השבחה, אלה הדברים שמשנים:

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

• השיטה שנקבעה במחוזי בתוקף כרגע. המחיקה בעליון לא שינתה אותה.
• אבל היא לא סופית. ההחלטה אומרת במפורש שאפשר יהיה לתקוף אותה. שומה שתיערך היום עשויה להיות נושא למחלוקת מחר.
• שווה לבדוק באיזו שיטה חושבה השומה שלכם. אם יש עסקאות נוספות במתחם, ההשוואה הישירה היא דרך המלך - ואם השומה שקיבלתם לא הלכה בדרך הזו, יש כאן שאלה.
• מי שיש לו מחלוקת על שומה יכול לפנות להליך של שומה מכרעת מול שמאי מכריע, שהוא המסלול הרגיל ליישוב מחלוקות כאלה.

חשוב לזכור שהיטל השבחה הוא רק אחד מהמרכיבים בעלות של מכירת דירה, ושהוא מתנהג אחרת בפסיקות שונות. בפסיקה אחרת בנושא היטלי השבחה נדונה שאלה שונה לגמרי - היחס בין תמ"א 38 לתוכנית מקומית - וביטול ההקלות שהשאיר את ההיטל בעינו נוגע דווקא למוכרי דירות ותיקות. שלוש הסוגיות נפרדות, וכל אחת משפיעה על סכום אחר.

למה זה חשוב גם למי שלא מוכר עכשיו

היטל השבחה נגבה במימוש הזכויות - בדרך כלל במכירה. מי שמחזיק דירה במתחם שאושרה בו תוכנית פינוי-בינוי צובר חבות שתתגלה רק ביום שיחליט למכור, ולפעמים שנים אחרי אישור התוכנית.

המשמעות: השיטה שלפיה יחושב ההיטל שלכם היא לא בהכרח השיטה שנוהגת היום. אם יגיע הליך חדש שיתקוף את הכלל - ולפי ההחלטה, זה בהחלט אפשרי - ייתכן שהחישוב ייראה אחרת. זו אי-ודאות אמיתית, וכדאי לקחת אותה בחשבון בתכנון.

מי שכבר קיבל שומה ולא הגיש עליה השגה במועד עלול לגלות שהדלת נסגרה. לוחות הזמנים בהליכי שומה קצרים, והם רצים גם כשהסוגיה המשפטית עדיין פתוחה.

מה צפוי מכאן

ההחלטה של סולברג יצרה מצב מעניין: הכלל בתוקף, אבל כולם יודעים שהוא לא נבחן לגופו. הצד שרוצה לתקוף אותו יודע בדיוק מה עליו לעשות - להיות בעל דין ממשי בהליך, ולא ידיד בית משפט.

מכאן שסביר להניח שהסוגיה תחזור. קבלן או יזם שיקבל שומה שאינה מקובלת עליו יגיש ערר, ומשם הדרך לערכאות פתוחה. עד שזה יקרה, השיטה שנקבעה במחוזי היא זו שנוהגת בשטח.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

אפרת אזולאי·לפני 1 שבוע

אז בעצם הכלל החדש נשאר בתוקף אבל אף אחד לא בדק אם הוא בכלל נכון מבחינה משפטית? זה נשמע לי כמו פצצה מתקתקת למי שעכשיו מוכר דירה במתחם פינוי-בינוי...

עמית·לפני 1 שבוע

ווואלה לא הבנתי כלום מהמונחים האלה, מישהו יכול להסביר בפשוט מה זה בכלל "דמי שימוש ראויים" ולמה זה משנה לחישוב?

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו