בקצרה
נוף הגליל היא אחת הערים שבהן ההתחדשות העירונית זזה בפועל ולא רק על הנייר, ומתחם מורדות עצמון הוא הדוגמה הגדולה ביותר לכך. מדובר באחת השכונות הראשונות שהוקמו בעיר, עם מבנים בני שלוש וארבע קומות משנות ה-60 שאינם נגישים ואין בהם ממ"דים. התוכנית שאושרה מציעה להחליף אותם בשכונה חדשה לגמרי במרכז העיר. הנה מה שהיא כוללת בפועל, ומה שכדאי לדעת לפני שמסיקים מסקנות על מחירים.
- על פי הפרסומים, הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה צפון אישרה למתן תוקף את תוכנית מורדות עצמון בנוף הגליל, באמצע יולי 2026.
- התוכנית פורסת על כ-73 דונם במרכז הוותיק של העיר, במרובע הרחובות ארבל, יודפת, מירון ועצמון.
- ייהרסו 19 מבני שיכון משנות ה-60 ובהם 241 דירות, ובמקומם יוקמו 14 מבני מגורים ובהם 1,018 יחידות דיור.
- גובה הבנייה נע בין 7 ל-24 קומות, וכ-275 מהדירות מיועדות לדירות קטנות.
- לצד המגורים: כ-7,000 מ"ר למבני ציבור, כ-1,150 מ"ר מסחר וכ-1,150 מ"ר תעסוקה.
- בשלב ההפקדה ב-2024 עמד המספר על 950 יחידות דיור, כלומר התמהיל גדל בין ההפקדה למתן התוקף.
מה נכנס לתוכנית שאושרה
איפה נמצא המתחם ומה יש בו היום
מורדות עצמון יושב בלב המרקם הוותיק של נוף הגליל, במרובע הרחובות ארבל, יודפת, מירון ועצמון, בסמוך למרכז רסקו. זו אחת השכונות הראשונות שהוקמו בעיר, ומצב המבנים בה משקף את התקופה שבה נבנו.
במתחם עומדים היום 19 מבני שיכון בני שלוש וארבע קומות, שנבנו בשנות ה-60, ובהם 241 דירות. מדובר בדירות קטנות יחסית, ללא מעליות וללא ממ"דים, ובחלקן ללא נגישות בסיסית. חלק מהדירות בבעלות פרטית וחלקן בבעלות חברת עמידר, וזה נתון שמשפיע ישירות על אופן הקידום של פרויקטים מסוג זה.
התוכנית שקודמה על ידי משרד הבינוי והשיכון בשיתוף עיריית נוף הגליל מציעה מסלול של פינוי ובינוי: הריסה מלאה של המבנים הקיימים והקמת שכונה חדשה במקומם, לצד תוספת שימושים עירוניים לאורך רחוב עצמון.
המספרים: 1,018 דירות על כ-73 דונם
על פי הפרסומים על החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה צפון מאמצע יולי 2026, אושרה התוכנית למתן תוקף. במקום 241 הדירות הקיימות יוקמו 14 מבני מגורים ובהם 1,018 יחידות דיור, בגובה שנע בין 7 ל-24 קומות, על שטח תוכנית של כ-73 דונם.
התמהיל אינו אחיד. על פי הפרסומים, כ-275 מהדירות החדשות מיועדות להיות דירות קטנות, מה שרלוונטי במיוחד לזוגות צעירים, ליחידים ולשוק השכירות המקומי. זו נקודה שכדאי לשים לב אליה, מפני שתמהיל של דירות קטנות משפיע גם על טווח המחירים שייווצר במתחם וגם על סוג האוכלוסייה שהוא מושך.
לצד המגורים כוללת התוכנית כ-7,000 מ"ר למבני ציבור, כ-1,150 מ"ר לשטחי מסחר וכ-1,150 מ"ר לשטחי תעסוקה. בנוסף מתוכננים כיכר עירונית לאורך רחוב עצמון ופארק קווי מרכזי שמחבר בין חלקי השכונה. במילים אחרות, לא מדובר רק בהחלפת מבני מגורים אלא בניסיון ליצור רחוב עירוני תוסס במרכז הוותיק.
מה השתנה בין ההפקדה למתן התוקף
זה פרט שקל לפספס והוא מלמד משהו על אופן ההתקדמות של תוכניות. ביולי 2024, כשהתוכנית הופקדה, דובר על 950 יחידות דיור ב-13 בניינים בני 6 עד 9 קומות ובשלושה מגדלים בני 17 עד 24 קומות. בשלב מתן התוקף, כשנתיים לאחר מכן, המספר שמופיע בפרסומים עומד על 1,018 יחידות דיור ב-14 מבנים.
שינויים מסוג זה הם חלק טבעי מההליך התכנוני. בין ההפקדה למתן התוקף מוגשות התנגדויות, נבחנות הערות של גופים מקצועיים ומתבצעות התאמות בתמהיל ובנפחי הבנייה. הפער בין שני המספרים אינו סתירה, אלא תיעוד של אותה תוכנית בשני שלבים שונים.
מבחינת מי שבוחן את המתחם, המסקנה המעשית פשוטה: כדאי תמיד לברר באיזה שלב נמצאת התוכנית ומאיזה מועד המספר שאתם מחזיקים. מספר שנלקח מפרסום ישן יכול להיות מדויק ליום שבו נכתב, ולא לשקף את המצב התכנוני הנוכחי.
מה עוד יש במתחם
למה נוף הגליל דווקא, ומה זה אומר על העיר
נוף הגליל מונה כיום כ-48 אלף תושבים, והיא אחת מערי הצפון שבהן פועלת התחדשות עירונית בהיקף משמעותי. המרקם הוותיק שלה נבנה ברובו בשנות ה-50 וה-60, כלומר יש בה מלאי גדול של מבנים שמתאימים מבחינה תכנונית להריסה ובנייה מחדש.
יש כאן גם היגיון כלכלי. פרויקטי פינוי ובינוי מתקדמים כשיש פער מספיק בין ערך הדירות הקיימות לערך הדירות החדשות, כלומר כשהתוספת שהיזם מקבל מכסה את עלויות ההריסה, הפינוי, הבנייה והמימון. במתחם מורדות עצמון היחס בין 241 דירות קיימות ל-1,018 חדשות הוא יחס גבוה יחסית, וזה מה שהופך פרויקטים כאלה להיתכנים באזורים שבהם מחירי הדירות אינם גבוהים.
צריך לומר גם את הצד השני. יחס גבוה של דירות חדשות מוסיף היצע משמעותי לשוק המקומי בטווח הבינוני, ובעיר שבה קצב הביקוש מתון תוספת היצע יכולה למתן את קצב עליית המחירים. זו לא בהכרח בשורה רעה לרוכשים שגרים בעיר, אבל היא כן שיקול שמשקיעים צריכים לקחת בחשבון.
מה כדאי לבדוק לפני שמסיקים מסקנות
ההבחנה החשובה ביותר היא בין אישור תכנוני לבין ביצוע. אישור למתן תוקף הוא שלב משמעותי והכרחי, אבל הוא לא אומר שהמנופים עולים מחר. אחרי אישור התוכנית עדיין נדרשים בחירת יזם, חתימות של רוב הדיירים, הסכמי פינוי, ערבויות, היתרי בנייה ולוחות זמנים לפינוי בפועל. בפרויקטי פינוי ובינוי מדובר בדרך כלל בכמה שנים טובות.
שלוש שאלות מעשיות למי ששוקל דירה במתחם או בסביבתו: באיזה שלב נמצא ההליך מול הדיירים, ולא רק מול מוסדות התכנון. מה בדיוק מבטיח ההסכם, כלומר גודל הדירה החלופית, תקופת שכירות ביניים והערבויות. ומה קורה לסביבה הקרובה בזמן הבנייה, שכן שנים של אתר בנייה במרכז שכונה משפיעות על איכות החיים ועל שווי השכירות בטווח הקצר.
אנחנו ממליצים לבדוק כל נכס לגופו, לאמת את סטטוס התוכנית מול הוועדה המקומית בנוף הגליל ולא להסתמך על פרסום בלבד, ולבנות תוכנית מימון שמביאה בחשבון גם לוח זמנים ארוך מהמובטח, ובכלל זה בחינה מסודרת של המשכנתה.
סיכום
מתחם מורדות עצמון נמצא במרכז הוותיק של נוף הגליל, במרובע הרחובות ארבל, יודפת, מירון ועצמון. על פי הפרסומים על החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה צפון מאמצע יולי 2026, אושרה למתן תוקף תוכנית שבמסגרתה ייהרסו 19 מבני שיכון משנות ה-60 ובהם 241 דירות, ובמקומם יוקמו 14 מבני מגורים בגובה 7 עד 24 קומות ובהם 1,018 יחידות דיור, על שטח של כ-73 דונם. כ-275 מהדירות מיועדות לדירות קטנות, ולצד המגורים כוללת התוכנית כ-7,000 מ"ר למבני ציבור, כ-1,150 מ"ר מסחר וכ-1,150 מ"ר תעסוקה, כיכר עירונית ופארק קווי. בשלב ההפקדה ב-2024 עמד המספר על 950 יחידות דיור, כלומר התמהיל גדל במהלך ההליך. המסקנה המעשית: אישור תכנוני הוא שלב הכרחי אך לא סוף הדרך, ומי שבוחן נכס במתחם או בסביבתו צריך לבדוק את מצב ההליך מול הדיירים, את תנאי ההסכם ואת לוח הזמנים הריאלי לביצוע.
- על פי הפרסומים, הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה צפון אישרה למתן תוקף את תוכנית מורדות עצמון בנוף הגליל, באמצע יולי 2026.
- התוכנית פורסת על כ-73 דונם במרכז הוותיק של העיר, במרובע הרחובות ארבל, יודפת, מירון ועצמון.
- ייהרסו 19 מבני שיכון משנות ה-60 ובהם 241 דירות, ובמקומם יוקמו 14 מבני מגורים ובהם 1,018 יחידות דיור.
- גובה הבנייה נע בין 7 ל-24 קומות, וכ-275 מהדירות מיועדות לדירות קטנות.
- לצד המגורים: כ-7,000 מ"ר למבני ציבור, כ-1,150 מ"ר מסחר וכ-1,150 מ"ר תעסוקה.
- בשלב ההפקדה ב-2024 עמד המספר על 950 יחידות דיור, כלומר התמהיל גדל בין ההפקדה למתן התוקף.
שאלות ותשובות
כמה דירות יוקמו במתחם מורדות עצמון בנוף הגליל?
למה מופיעים מספרים שונים, 950 מול 1,018?
מתי מתחילים לבנות במתחם?
מה עוד כולל המתחם מלבד דירות?
איך תוספת של אלף דירות משפיעה על מחירי הדירות בנוף הגליל?
📖 אולי יעניין אתכם גם:
- הותמ"ל דנה בהרחבת נתיבות: 1,900 דירות על חשבון 1,000 דונם חקלאות
- צפת מתכננת לשלש את עצמה: יעד של 145 אלף תושבים ו-17 אלף דירות חדשות בתוכנית המתאר
- מתחם עדולם בבית שאן: 252 דירות יהפכו ל-1,764, וכ-100 בעלי דירות כבר חתמו
- דו"ח הלמ"ס: 22,640 דירות נמכרו באפריל-יוני, והדירות החדשות מזנקות ב-18%
- תוכנית החומש לגולן: 3,000 דירות, ותקציב שמשוחרר רק לפי שיווק בפועל
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
תגובה אחת
גרה בשכונה הזאת כבר 22 שנה. המבנים האלה מתפרקים, אין מעליות, אין ממ"דים, בחורף זה סיוט. כבר התחלתי לאבד תקווה שמשהו יזוז פה. אם זה באמת יקרה זה יהיה שינוי מטורף למרכז העיר.