כשקבלן מציע לשלם 10% היום ואת השאר במסירה, זה נשמע כמו הטבה. הרגולטור מסתכל על אותו מבנה בדיוק ורואה משהו אחר. השבוע התפרסמו שני מספרים שמראים למה.

מה אומר הדוח החדש

לפי דיווח של TheMarker מהבוקר, דוח חדש של רשות שוק ההון קובע ש-13% מהאשראי החוץ-בנקאי לענף הנדל"ן ב-2025 היה בפיגור או בהסדר חוב, ושהריכוזיות בחשיפה של האשראי החוץ-בנקאי לענף גוברת. הכותרת מדברת על עלייה ברמת הסיכון.

המשפט שרלוונטי לקוראים שלנו הוא זה שמצוטט שם מהדוח: "מבצעי 90/10 ו-80/20 מעבירים את הסיכון העתידי למערכת הפיננסית". הדיווח המלא חסום בתשלום, ולכן אנחנו משתמשים בכותרת ובתקציר בלבד, שהם פומביים.

שימו לב מה נאמר כאן. אותם מבצעים שמוצגים לקונים כהטבה מסומנים בדוח של רגולטור כמנגנון שמעביר סיכון קדימה. זה לא אומר שהמבצעים אסורים או פסולים. זה אומר שמי שמפקח על השוק רואה בהם משהו שצריך לעקוב אחריו.

למה זה נוגע לרוכשים ולא רק לבנקים

רוב הכיסוי של הנושא מדבר על הסיכון למערכת הפיננסית. אבל את החלק שנוגע לכם כבר כתב מבקר המדינה, בדוח על שוק המשכנתאות מיוני 2026, ובשפה שאינה משתמעת לשתי פנים. הוא כותב שהגידול בהלוואות בסבסוד קבלנים הוא "דבר המייצר יותר סיכון עבור הרוכשים כיוון שהם דוחים את גיוס מקורות המימון הדרושים להשלמת העסקה למועד הסמוך למסירת הדירה".

זו לא פרשנות שלנו על דוח שעוסק ביציבות. זו קביעה של גוף ביקורת ממלכתי שהסיכון נוחת גם על הרוכשים. והיקף התופעה גדל מהר: האשראי המצטבר שניתן בהלוואות בסבסוד קבלנים עלה מכ-453 מיליון שקל בדצמבר 2023 לכ-8.4 מיליארד שקל באוגוסט 2025, גידול של כ-7.9 מיליארד שקל בפחות משנתיים.

הנתון הראשון הוא מהדוח החדש כפי שדווח ב-TheMarker, שחסום בתשלום. כל השאר מדוח מבקר המדינה על שוק המשכנתאות מיוני 2026, שפתוח לציבור.

המנגנון, ואיפה בדיוק הוא נתקע

מבקר המדינה מתאר את המבצעים כהטבות שקבלנים הרחיבו משלהי 2023 בעקבות האטה בביקוש, ומאפיין אותן כהנחות מימוניות גדולות. המבנה עצמו פשוט: דחייה משמעותית של חלק מהתשלום עד למועד המסירה.

ואז מגיעה הנקודה שקל לפספס. לפי הדוח, קרן ההלוואה נפרעת במלואה סמוך לסיום הבנייה, לרוב אחרי שנתיים או שלוש, ובאותו מועד הרוכשים נדרשים לפרוע אותה ממקורותיהם או להמיר אותה בהלוואה לדיור חלופית ולשלם את יתרת התמורה.

במילים אחרות, השאלה אם תעמדו במשכנתה על מלוא הסכום לא נעלמה. היא נדחתה בשנתיים או שלוש, לנקודה שבה כבר חתמתם ושילמתם. עד אז הריבית יכולה להיות אחרת, ההכנסה שלכם יכולה להיות אחרת, ושווי הנכס יכול להיות אחר. את מה שקורה כשקבלן נקלע לקשיים באמצע הדרך פירטנו בכתבה על גיוס חוב יקר של יזם ומה שכדאי לקרוא לפני שקונים ממנו.

התיק כולו נעשה מסוכן יותר

נתון נוסף מאותו דוח מעמיד את התמונה בהקשר. ניתוח של משרד מבקר המדינה לנתוני בנק ישראל מעלה שמשקלן של ההלוואות בסיכון גבוה עלה מכ-20% לכ-31% בין 2022 ל-2025.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

ההגדרה חשובה כדי לא להיבהל לחינם: הלוואה בסיכון גבוה היא כזו ששיעור המימון שלה הוא בין 60% ל-75% משווי הנכס, וגם שיעור ההחזר מההכנסה שלה הוא בין 30% ל-40%. אלה לא מספרים חריגים בפני עצמם. הם הופכים למשמעותיים כשהם נפגשים.

בצד השני של המשוואה, נתוני הפיגורים בפועל של משקי הבית עדיין נמוכים, ואת הפער בין הנתון המרגיע הזה לבין מה שהוא לא מודד פירטנו בכתבה על 0.63% פיגורים ולמה הנתון שנראה מצוין לא מספר את כל הסיפור. את הצד של המערכת הבנקאית סקרנו בכתבה על רווחי הבנקים ברבעון השני.

מה עושים עם זה לפני שחותמים

ארבע בדיקות, וכולן אפשריות לפני החתימה ולא אחריה:

• אישור עקרוני על מלוא היתרה, לא על המקדמה: הבנק יבדוק אתכם בסופו של דבר על 90%, לא על 10%. עדיף לדעת את התשובה עכשיו.
• לשאול מאיפה תגיע היתרה, בכתב לעצמכם: מכירת נכס קיים במועד ידוע היא תשובה. הנחה שהעניינים יסתדרו עד המסירה אינה תשובה.
• לוודא ערבות חוק מכר על כל תשלום: היא מגנה על הכסף ששילמתם בפועל. את מה שהיא כן ולא מכסה פירטנו בכתבה על ערבות חוק מכר.
• להשוות יותר מבנק אחד: לפי נתוני בנק ישראל ל-2024 שמובאים בדוח, 63% מהלווים קיבלו הצעה מבנק אחד בלבד. זה שיעור תיחור נמוך, וזו אולי הבדיקה הזולה ביותר ברשימה.

ועוד דבר אחד ששווה לזכור: כשקבלן מציע מבצע מימוני, הוא עושה זאת כדי למכור. זו לא ביקורת, זו עובדה שאפשר לעבוד איתה. היא אומרת שיש לכם כוח מיקוח, ואת הצד הזה הראינו במספרים בכתבה על ההנחות שיזם דיווח עליהן בפועל.

מה לא אמרנו כאן

לא אמרנו שמבצעי 90/10 הם מלכודת. הם כלי מימון, והם מתאימים בדיוק למי שיודעים מתי ומאיפה תגיע היתרה. גם 13% בפיגור או בהסדר חוב הוא נתון על האשראי שניתן ליזמים, ולא על רוכשי דירות, ואין להסיק ממנו ש-13% מהקונים בבעיה.

מה שכן נאמר, ועל ידי שני גופים רשמיים נפרדים, הוא שהמבנה הזה דוחה סיכון קדימה. רשות שוק ההון מדברת על הסיכון שעובר למערכת הפיננסית, ומבקר המדינה מוסיף שהוא מייצר סיכון גם לרוכשים עצמם. מי שנכנסים לעסקה כזו עם תשובה ברורה לשאלה מאיפה תגיע היתרה, נמצאים במקום אחר לגמרי ממי שנכנסים בלעדיה.

סיכום

דוח רשות שוק ההון מסמן שני דברים: 13% מהאשראי החוץ-בנקאי לענף הנדל"ן ב-2025 היה בפיגור או בהסדר חוב, ומבצעי 90/10 ו-80/20 מעבירים סיכון קדימה. מבקר המדינה כבר הוסיף שהסיכון הזה נוגע גם לרוכשים.

• הנתון: 13% מהאשראי החוץ-בנקאי לענף בפיגור או בהסדר חוב
• ההיקף: הלוואות בסבסוד קבלנים מכ-453 מיליון לכ-8.4 מיליארד שקל
• המנגנון: הקרן נפרעת סמוך למסירה, לרוב אחרי שנתיים או שלוש
• המגמה: הלוואות בסיכון גבוה עלו מכ-20% לכ-31%
• הבדיקה: אישור עקרוני על מלוא היתרה, ולא רק על המקדמה

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

שירלי·לפני 6 ימים

רגע, 453 מיליון לכ-8.4 מיליארד תוך פחות משנתיים?? זה קפיצה של פי כמה? מישהו מסביר לי איך הרגולטורים ישנו בזמן הזה...

צופה מהצד·לפני 5 ימים

אני גר ברמת גן ואני רואה מבצעי 90/10 על כל פרויקט חדש פה. היה לי תחושה שמשהו לא מסתדר בחשבון אבל לא ידעתי לשים על זה אצבע. עכשיו אחרי שקראתי את זה, ממש מבין למה מבקר המדינה מצלצל בפעמון. הרוכש חושב שהוא מרוויח זמן, אבל בעצם מחכה עם מימון פתוח ליד המסירה כשהתנאים יכולים להיות שונים לגמרי.

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו