משכנתה שלא עוברת דרך הבנק נשמעת כמו פתרון למי שקיבלו מהבנק תשובה שלילית. לפעמים זה בדיוק מה שהיא, ולכן שווה לדעת אילו הגנות נשארות איתכם כשיוצאים מהבנק, ואילו לא.

מה בונוס הודיעה

חברת המימון החוץ-בנקאי בונוס, ששמה הרשמי א.ר.א.ב. בונוס בע"מ, הודיעה על הקמת פעילות משכנתאות ללקוחות פרטיים. לפי הודעת החברה, יהודית גלקופף-פורת, שעבדה 25 שנה בבנק הפועלים ובתפקידה האחרון ניהלה את מחלקת חיתום המשכנתאות, תוביל את התחום ותיכנס לתפקיד במהלך ספטמבר 2026. במקביל מונה גל מגוז לסמנכ"ל ערבויות, אחרי כ-11 שנה בבססח.

שני דברים חשובים לפני שממשיכים. בונוס לא מתחילה מאפס: כבר עכשיו מופיעים באתר שלה מסלולי משכנתה לדירה ראשונה, להשקעה, לכל מטרה, מיחזור ומשכנתה הפוכה, ודף המשכנתאות קיים בארכיון האינטרנט לפחות מאוקטובר 2025. והפרטים על המהלך מגיעים מהודעת החברה בלבד, בלי נתונים על ריביות, שיעורי מימון או היקף פעילות. באתר החברה מופיע מספר הרישיון שלה מרשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון.

מי מפקח, ומה זה משנה

משכנתה מבנק כפופה להוראות המפקח על הבנקים בבנק ישראל. חברת אשראי חוץ-בנקאית פועלת ברישיון של רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון. ההבדל הזה לא נוגע רק לכתובת לתלונות. הוא קובע כמה מותר לממן, לכמה זמן ובאיזה תמהיל.

הוראה 329 של בנק ישראל אוסרת על בנק לאשר הלוואה לדיור בשיעור מימון של יותר מ-75% בדירה יחידה, 70% בדירה חליפית ו-50% בדירה להשקעה. היא מגבילה את ההחזר החודשי ל-50% מההכנסה, את החלק שבריבית משתנה ל-66.66% מההלוואה, ואת תקופת הפירעון ל-30 שנה.

על משכנתאות חוץ-בנקאיות, לפי דוח מבקר המדינה על שוק המשכנתאות מיוני 2026, אין הנחיות דומות, והעמדת האשראי נעשית לפי שיקול הדעת והמדיניות של המלווה. המבקר הצביע על חשש שמשכנתה מגופים כאלה מאפשרת ללווים לעקוף את מגבלות בנק ישראל, ועלולה לעודד מינוף יתר, כשלווים פונים לאפיקים יקרים יותר רק כדי לעמוד בתנאי הסף של העסקה. בונוס עצמה מציגה באתר שלה את המשכנתה לנכס להשקעה כמימון גבוה יותר, בלי מגבלות הרגולציה הבנקאית.

לפי הוראה 329 של המפקח על הבנקים (נוסח יוני 2026), חוק אשראי הוגן, חוק הפיקוח על שירותים פיננסיים מוסדרים ודוח מבקר המדינה על שוק המשכנתאות מיוני 2026. תקרת הריבית לא חלה על הלוואות גדולות, כמפורט בהמשך.

הריבית: התקרה שחלה על כולם

חוק אשראי הוגן חל גם על בנקים וגם על חברות אשראי. בהלוואה בשקלים, העלות הממשית של האשראי לא יכולה לעלות על ריבית בנק ישראל ועוד 15 נקודות אחוז. ריבית בנק ישראל עומדת מאז 3 בספטמבר על 3.25%, כך שבהלוואה שקלית שנחתמת היום התקרה היא 18.25%, לפי חישוב פשוט שלנו. על הריבית עצמה כתבנו בכתבה על הורדת הריבית בספטמבר.

אבל לתקרה יש שני חריגים שנוגעים ישירות למשכנתאות. היא לא חלה על הלוואה גדולה, שבה הלווה קיבל בפועל יותר מ-1,197,707 שקל לפי נוסח החוק מ-2024, והסכום מתעדכן כל 1 בינואר לפי המדד. והיא לא חלה על הלוואה שחל עליה צו לפי חוק הריבית: בהלוואה צמודה, הצו קובע ריבית מרבית של 13% לשנה.

עמלות ופירעון מוקדם

לפי חוק הפיקוח על שירותים פיננסיים מוסדרים, מי שקיבלו הלוואה מבעל רישיון למתן אשראי רשאים לפרוע אותה לפני הזמן, על אף כל הסכם אחר, בתנאים שיקבע השר, כולל עמלה. חוק אשראי הוגן מחייב לפרט בחוזה את הזכות לפירעון מוקדם ואת תנאיה, כולל העמלות ואופן היוון היתרה. על עמלות היוון במשכנתה מבנק כתבנו במדריך פירעון מוקדם ועמלת היוון.

גם עמלת פתיחת התיק שונה. בבנק היא מוגבלת ל-360 שקל בהלוואה לדיור. אצל בעל רישיון חוץ-בנקאי, התקרה של 360 שקל, שמתעדכנת לפי המדד, חלה רק על הלוואה לרכישת דירה יחידה. לפי דוח המבקר, בחברות חוץ-בנקאיות שנבדקו נמצאו עמלות פתיחת תיק של 1% מההלוואה, ושל 0.5% עם תקרה של 25,000 שקל.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

ועוד הבדל אחד: בנקים חייבים להציג הצעות בסלים אחידים ובאישור עקרוני בפורמט אחיד. לפי המבקר, רשות שוק ההון לא קבעה חובה כזו למלווים חוץ-בנקאיים, ולכן כל הצעה מגיעה במבנה אחר וקשה יותר להשוות. המבקר גם ציין שהרשות לא אסרה על מלווים חוץ-בנקאיים לשלם תמורה על שיווק משכנתאות.

כמה גדול השוק, ולמי הוא פונה

לפי נתוני רשות שוק ההון שנמסרו למבקר המדינה ביוני 2025, האשראי החוץ-בנקאי לדיור מוערך בכ-5.7 מיליארד שקל, כ-1% מיתרת האשראי לדיור. לפי תשובת הרשות מיולי 2025, כ-12 נותני אשראי חוץ-בנקאיים עוסקים בהלוואות לדיור באופן משמעותי. המשכנתה החוץ-בנקאית הממוצעת לטווח ארוך עמדה ב-2024 על כ-590 אלף שקל, לעומת כמיליון שקל בבנקים.

המבקר תיאר את השוק הזה כשוק משלים, למקרים שבהם הבנקים לא יכולים לתת את המשכנתה המבוקשת. על האשראי החוץ-בנקאי לענף הנדל"ן, שהוא סיפור אחר, כתבנו בכתבה על האשראי החוץ-בנקאי בפיגור, ועל התמונה בבנקים בכתבה על משכנתאות באוגוסט.

מה לבדוק לפני שחותמים

• רישיון: שהמלווה מחזיק ברישיון של רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון
• עלות כוללת: את שיעור העלות הממשית של האשראי, ולא רק את הריבית
• עמלות: פתיחת תיק, פירעון מוקדם והיוון, כפי שהן כתובות בחוזה
• השוואה: מול הצעות מבנקים, כי אצל חברת אשראי אין סלים אחידים
• יועץ: האם היועץ שממליץ על המלווה מקבל ממנו תמורה
• קנייה מקבלן: לפי חוק המכר, כל מלווה, גם חוץ-בנקאי, מעביר את כספי ההלוואה למוכר רק אחרי שווידא שניתנה לקונים בטוחה, או התחייבות בכתב של המוכר לתת אותה

מי שצריכים רק השלמה קטנה לעסקה יכולים לקרוא גם על דרכים להשלים 100 אלף שקל בלי בנק, ועל משכנתה בדרגה שנייה.

סיכום

בונוס מקימה חטיבת משכנתאות ומגייסת מנהלת מבנק הפועלים. למי ששוקלים משכנתה מחוץ לבנק, השאלה החשובה היא לא מי המלווה, אלא אילו הגנות נשארות ואילו לא.

• פיקוח: רשות שוק ההון, בלי מגבלות מימון והחזר כמו בבנק
• ריבית: אותה תקרה בחוק, שלא חלה על הלוואות גדולות
• עמלות: פתיחת תיק ופירעון מוקדם לפי החוזה, ולבדוק לפני החתימה
• השוואה: בלי סלים אחידים, ולכן משווים את העלות הכוללת

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

לי·לפני 3 שבועות

איך בכלל יודעים שמקבלים תנאים הוגנים?

משכנתאי ותיק·לפני 3 שבועות

עברתי תהליך כזה לפני שנה עם מלווה חוץ-בנקאי כי הבנק לא אישר לנו. בסוף הריבית הייתה גבוהה יותר ממה שציפינו. הכתבה צודקת שצריך לבדוק טוב מה נשאר איתך מבחינת הגנות כשיוצאים מהבנק, למדנו את זה בדרך הקשה.

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו