ביישוב כפרי, השאלה "כמה אפשר לבנות כאן" כמעט אף פעם אינה נענית במספר אחד. יש מכסה ארצית שקובעת תקרה, יש תכנית מתאר מקומית שממצה חלק ממנה, ויש רשומה סטטוטורית שסופרת אחרת. מושב נוב שבדרום רמת הגולן הוא דוגמה נקייה במיוחד, כי המטרה של תכנית המתאר שלו מנוסחת בדיוק כך: מיצוי המכסה. קראנו את הוראות התכנית ואת הרשומה, והנחנו את שלושת המספרים זה לצד זה.

מה זו בכלל מכסת תמ"א 35, ולמה היא הכותרת של התכנית הזו

רוב תכניות המתאר של יישובים כפריים נפתחות בהצהרה כללית על התאמה לצרכים. ההצהרה של נוב ממוקדת הרבה יותר. מטרת התכנית מנוסחת בהוראות כך: הרחבת הישוב "למתן מענה למלוא מכסת יח"ד המותר בהתאם לתמ"א 35", ולצדה הסדרת שימושים והקצאת ייעודים לצורכי היישוב בכל התחומים. במילים אחרות, זו תכנית שמטרתה המוצהרת היא למצות תקרה שכבר נקבעה במקום אחר.

תמ"א 35 היא תכנית המתאר הארצית המשולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור. אחד הדברים שהיא עושה הוא לקבוע ליישובים כפריים מכסה של יחידות דיור, כלומר תקרה מספרית שמעליה לא ניתן להרחיב בלי שינוי של התכנית הארצית עצמה. ליישוב כפרי זו אינה הערת שוליים, אלא הגורם שמגדיר את גבול הצמיחה שלו לשנים ארוכות.

בנוב המכסה הזו היא 450 יחידות דיור. הוראות התכנית כותבות שהתכנית מסדירה את המשך התפתחות היישוב לקיבולת של 412 יחידות דיור, ובנוסף מקצה שטח לתכנון בעתיד שישלים לסך של 450 היחידות שנקבע בתמ"א 35. כלומר התכנית עצמה אינה ממצה את המכסה, אלא שומרת את היתרה כעתודה מתוכננת.

ההבחנה הזו חשובה למי שקורא תכניות. "שטח לתכנון בעתיד" הוא ייעוד קרקע לכל דבר, ובתכנית הזו הוא תופס 48,753.95 מ"ר, כ-4.1 אחוזים משטח התכנית. הוא אינו מקנה זכויות בנייה, והוא מחייב תכנית נוספת אחריו. מי שרואה בתשריט שטח כזה וסופר אותו כמלאי זמין, טועה. את ההבדל בין ייעוד ובין זכות בנייה בפועל הסברנו במדריך קריאת תב"ע.

למה 412, 450 ו-513 מתארים את אותה תכנית מתאר

כאן החלק שבגללו נכתבה הכתבה. הוראות התכנית נוקבות ב-412 יחידות דיור כקיבולת, וב-450 כמכסת תמ"א 35. הרשומה הסטטוטורית של אותה תכנית נוקבת ב-513 יחידות דיור. שלושת המספרים מתארים את אותו מסמך, והפער ביניהם אינו שגיאה.

ההסבר הסביר הוא שכל מספר סופר דבר אחר. 412 היא הקיבולת שהתכנית מסדירה עכשיו. 450 היא התקרה הארצית, כלומר המספר שאסור לחרוג ממנו. 513 הוא ככל הנראה סכום של מספרי יחידות הדיור שרשומים בתאי השטח השונים בטבלאות, ובהם גם תאי שטח שבהם ייתכנו יחידות משנה או מבנים קיימים. אנחנו לא קובעים זאת כעובדה, כי המסמכים אינם מסבירים את הפער בעצמם.

מה שכן אפשר לומר בוודאות הוא איזה מספר קובע. תמ"א 35 היא תכנית ארצית, והיא גוברת. כלומר גם אם ברשומה מופיע מספר גבוה יותר, ההיקף שניתן לממש ביישוב כפוף למכסה. לכן כשמישהו מציג לכם מספר יחידות דיור ביישוב כפרי, השאלה הראשונה היא לא "מאיזו תכנית" אלא "מול איזו מכסה".

הפער השני קטן יותר ובכל זאת מלמד. שטח התכנית בהוראות הוא 1,187.770 דונם, וברשומה 1,185.248 דונם, הפרש של כ-2.5 דונם. פערים כאלה נובעים בדרך כלל מעדכון גבול בין ההפקדה ובין מתן התוקף. הם קטנים, אבל הם הסיבה שאין בכתבה הזו שום סכום שמערבב מספרים משני המקורות.

ודבר אחרון על אמינות המספרים. שתי טבלאות השטחים שבהוראות נבדקו כאן בסכימה מלאה. סכום השורות במצב המאושר יוצא 1,187,772.4 מ"ר, בדיוק הסך המוצהר בטבלה, וסכום השורות במצב המוצע יוצא 1,187,774.51 מ"ר מול 1,187,774.53 המוצהרים, פער זעיר שנובע מעיגול. הטבלאות עצמן עקביות.

איך משתנה תמונת השטח, ומה זה אומר על אופי היישוב

התכנית מציגה שתי טבלאות שטחים זו לצד זו, מצב מאושר ומצב מוצע, ולכן אפשר לראות בדיוק מה זז. שטח המגורים הוא השינוי הגדול: במצב המאושר הוא מסתכם בכ-187.7 דונם, ובמצב המוצע בכ-392.7 דונם. זו הכפלה ואף יותר מכך.

הפירוט מגלה גם שינוי באופי. במצב המוצע, ייעוד "מגורים בישוב כפרי", כלומר הנחלות, תופס 244,248.7 מ"ר, כ-20.6 אחוזים משטח התכנית, ואילו "מגורים א", המגרשים הקהילתיים, תופס 148,493.69 מ"ר, כ-12.5 אחוזים. כלומר גם אחרי ההרחבה, הרוב הגדול של שטח המגורים נשאר בנחלות ולא במגרשי ההרחבה.

שאר השורות מציירות יישוב חקלאי שנשאר חקלאי. קרקע חקלאית תופסת 307,400.57 מ"ר, כ-25.9 אחוזים, השטח הפתוח הציבורי 108,342.24 מ"ר, כ-9.1 אחוזים, ומבני המשק 83,137.64 מ"ר, כ-7 אחוזים. מסחר ותעסוקה מקבלים 15,508.6 מ"ר בלבד, כ-1.3 אחוזים, וספורט ונופש 10,702.06 מ"ר.

שתי שורות קטנות מספרות סיפור בפני עצמן. הראשונה היא אטרקציה תיירותית, 8,555.99 מ"ר. השנייה היא תחנת תדלוק, 1,020 מ"ר. שתיהן מופיעות במצב המוצע ולא במצב המאושר, והן מעידות על כוונה מוצהרת בהוראות: הקצאת שטח למסחר ולתעסוקה, ולמסחר ספורט ונופש בכניסה ליישוב, לצורך הגדלת ההיצע התעסוקתי לחברים.

ולבסוף, הדרכים. במצב המוצע יש בתכנית שלושה סוגי דרך, מאושרת בכ-114.8 דונם, מוצעת בכ-18 דונם ומשולבת בכ-19.8 דונם. דרך משולבת היא דרך שבה כלי הרכב והולכי הרגל חולקים את אותו מרחב, וריבוי שלה הוא סימן לתכנון של רחובות מגורים שקטים ולא של צירי תנועה.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

מגרש של 750 מטר עם היתר ליחידת אירוח, ופיצול נחלות

החלק המעשי ביותר בתכנית הזו אינו המספרים הגדולים אלא ההוראות למגרש הבודד. מגרשי מגורים א מוגדרים בגודל של 750 מ"ר, ומגרשי הנחלות בגודל של 2.5 דונם בייעוד מגורים בישוב כפרי. התכנית משלימה את היישוב ל-100 נחלות בסך הכול.

בתוך מגרש מגורים א התכנית מבחינה בין שני מצבים. במגרש ששטחו קטן מ-700 מ"ר תותר הקמת יחידת אירוח אחת, בכפוף להנחיות משרד התיירות, כחלק אינטגרלי ממבנה המגורים או בנפרד. במגרש ששטחו גדול מ-700 מ"ר יותרו שתי יחידות אירוח באותם תנאים. זו הוראה שמסבירה למה חדרי אירוח מופיעים בהוראות כאחד מענפי הכלכלה של היישוב.

לצד האירוח, התכנית מתירה במגרש המגורים גם עסקים קטנים ויזמות שמנוהלים בידי המתיישב: בעלי מקצועות חופשיים, משרדים, אומנים, טיפול, רווחה, חינוך וריפוי, כחלק ממבנה המגורים או בנפרד. התנאי המפורש הוא שהעסק לא יהווה מטרד סביבתי או תחבורתי, שאין העיסוק כרוך בעבודה שיוצרת מטרד רעש, ושהעסק יופעל רק על ידי מי שמתגורר במקום בפועל.

ועוד הוראה שקל לפספס: התכנית מציינת במפורש, כאחת ממטרותיה, מתן אפשרות לפיצול נחלות. פיצול נחלה הוא המנגנון שמאפשר להפריד מגרש מתוך נחלה קיימת, והוא אחד הנושאים המורכבים ביותר בקרקע חקלאית, גם מבחינת רשות מקרקעי ישראל וגם מבחינת המס. עצם האזכור אינו הופך את הפיצול לאוטומטי, והוא כפוף למדיניות רמ"י ולהחלטות הוועדה.

התכנית גם מתירה מערכות סולריות פוטו-וולטאיות בכפוף לתמ"א 10/ד/10, וקובעת הוראות בינוי קטנות אך משמעותיות: ניקוז מבנה המחסן והחניה יהיה בתחום המגרש, ובבקשת ההיתר ישולבו ויפורטו חומרי הגמר. ביישוב הררי עם קו רקיע אחיד, סעיף חומרי הגמר הוא מה שמונע מכל בית להיראות אחרת.

מה היישוב הזה בפועל, ומה עדיין לא ידוע

כמה הקשר. נוב הוא מושב שהוקם ב-1974 ושייך לאיגוד המושבים של תנועת הפועל המזרחי. הוא ממוקם בדרום רמת הגולן, בגובה של כ-410 מטרים מעל פני הים לפי ההוראות, ולידו שוכנת שמורת הטבע אירוס הביצות נוב. מבנה היישוב טבעתי, ומבני הציבור נמצאים במרכזו.

הכלכלה המקומית, כפי שהיא מתוארת בהוראות, מבוססת על חדרי אירוח, רפת, צאן ובקר במרעה, עיזים לייצור חלב, ועל גידולים חקלאיים: מטעים נשירים, כרם ענבים להכנת יין, כרם זיתים להכנת שמן, הדסים ופרחים. במושב פועלים מעון יום ושני גני ילדים, בית הספר היסודי נמצא בחיספין הסמוכה, ובמושב עצמו פועלות מדרשת נוב ומדרשה נוספת שמשלבת לימודים תורניים עם תואר ראשון מטעם מכללת תל חי.

המספר שמסביר למה נכתבה התכנית הוא הגידול. בעת הכנת המסמך מנתה אוכלוסיית נוב כ-830 תושבים ב-170 בתי אב. נכון לסוף 2024 מונה המושב 1,192 תושבים. כלומר בתוך פחות מעשור גדל היישוב בכ-43 אחוזים, ותכנית שנועדה למצות מכסה של 450 יחידות דיור מתחילה להיראות רלוונטית מאוד ולא תיאורטית. ההוראות עצמן מתארות את המושב כנמצא בתנופת בנייה מואצת בעקבות תב"ע קודמת, ג/20993, שאושרה במאי 2015.

ומה אין. אין בהוראות ואין ברשומה מחירים, אין לוח זמנים לשיווק, אין מספר מגרשים שישווקו ואין פילוח של כמה מהיחידות כבר נבנו. אין גם מידע על מסלול השיווק, כלומר אם מדובר בהרחבה לבני המקום, במכרז רמ"י פתוח או בשילוב. שימו לב גם לפער קטן בנתוני הגובה: ההוראות כותבות כ-410 מטרים, וערך הוויקיפדיה 408. לא הכרענו ביניהם.

למי שהיישוב הזה מעניין אותו, שלוש בדיקות רלוונטיות בשלב הנוכחי. ראשית, כמה מתוך 412 היחידות כבר מומשו בפועל ומה נותר, שאלה שנשאלת מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גולן. שנית, מה מסלול הקליטה של המושב ומה דורשת ועדת הקבלה, שאלה שנשאלת מול המזכירות. שלישית, אילו הטבות קרקע חלות באזור, נושא שריכזנו במדריך המגרשים בגולן ובמדריך הטבות רמ"י ביישובי הגבול. את התמונה הרחבה של הרמה כולה, כולל תוכנית החומש, ריכזנו במדריך ההשקעות ברמת הגולן.

סיכום

תכנית מספר 219-0437012, "נוב, תוכנית מתאר ג/22912", פרוסה על 1,187.770 דונם לפי הוראות התכנית ועל 1,185.248 דונם לפי הרשומה הסטטוטורית. מטרתה המוצהרת היא הרחבת היישוב למתן מענה למלוא מכסת יחידות הדיור שמתירה תמ"א 35. ההוראות נוקבות בקיבולת של 412 יחידות דיור ובהקצאת שטח לתכנון בעתיד שישלים ל-450, שהיא המכסה, וברשומה מופיע מספר שלישי, 513. התכנית בתוקף: פרסום למתן תוקף ברשומות ב-14 בנובמבר 2019 ושני פרסומים בעיתונות בסוף אותו חודש ובתחילת החודש שאחריו. שטח המגורים גדל מכ-187.7 דונם במצב המאושר לכ-392.7 דונם במצב המוצע, כשרובו נשאר בייעוד נחלות. מגרשי מגורים א הם 750 מ"ר, מגרשי הנחלות 2.5 דונם, והתכנית משלימה ל-100 נחלות ומתירה יחידת אירוח אחת במגרש קטן מ-700 מ"ר ושתיים במגרש גדול יותר. במושב 1,192 תושבים לפי נתוני סוף 2024, לעומת כ-830 בעת הכנת התכנית.

• תכנית מספר 219-0437012, "נוב, תוכנית מתאר ג/22912", פרוסה על 1,187.770 דונם לפי הוראות התכנית, ועל 1,185.248 דונם לפי הרשומה הסטטוטורית.
• מטרת התכנית כלשונה היא הרחבת היישוב "למתן מענה למלוא מכסת יח"ד המותר בהתאם לתמ"א 35". ההוראות נוקבות בקיבולת של 412 יחידות דיור, ובהקצאת שטח לתכנון בעתיד שישלים לסך של 450 יחידות, המכסה שנקבעה בתמ"א 35. ברשומה מופיע מספר שלישי, 513 יחידות דיור.
• התכנית נכנסה לתוקף: הפרסום למתן תוקף ברשומות הוא מ-14 בנובמבר 2019, ואחריו שני פרסומים בעיתונות ב-29 בנובמבר וב-1 בדצמבר אותה שנה. תנאי הסף נבדקו במרץ 2017 וההחלטה בדיון בהפקדה התקבלה ביוני 2017.
• שטח המגורים בתכנית גדל מכ-187.7 דונם במצב המאושר לכ-392.7 דונם במצב המוצע, כלומר יותר מפי שניים. שטח הדרכים עולה מכ-139.1 דונם לכ-152.6 דונם, ושטח הציבור הפתוח מכ-89.6 דונם לכ-108.3 דונם.
• מגרשי מגורים א מוגדרים בגודל של 750 מ"ר, מגרשי הנחלות בגודל 2.5 דונם, והתכנית משלימה את היישוב ל-100 נחלות. במושב מתגוררים כיום 1,192 תושבים לפי נתוני סוף 2024, לעומת כ-830 בעת הכנת התכנית.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

שקד·לפני 1 חודש

אז כתוב 412 יח"ד בהוראות התכנית, 450 במכסה של תמ"א 35, ו-513 ברשומה? איך שלושה מספרים שונים לאותו דבר? מישהו יכול להסביר איך זה קורה?

ליאור·לפני 1 חודש

בול

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו