מי שמחפש דירה באופקים מגלה מהר שהמודעות מתחלקות לשני עולמות: דירות קטנות בשיכונים הוותיקים, ודירות גדולות בבניינים שנבנו בעשור וחצי האחרון. בדקנו את זה מול העסקאות עצמן, לפי שנת הבנייה שרשומה בכל עסקה.

725 עסקאות דירה באופקים, ורק ל-291 מהן יש שנת בנייה

בעסקאות שנרשמו ברשות המסים באופקים מיולי 2025 עד יוני 2026 יש 725 עסקאות של דירה בבית קומות. רק ל-291 מהן רשומה שנת הבנייה של הבניין, ועליהן בנויה הכתבה הזו.

434 העסקאות האחרות נרשמו בלי שנת בנייה. 335 מהן נמצאות בשני גושי רישום, 70004 ו-70005, שנכנסו לרישום בסוף 2025 ונמכרו במחיר למטר נמוך בהרבה משאר העיר. על הגושים האלה כתבנו בכתבה אופקים בשני מחירים. כאן השארנו אותן בחוץ, ורק מפני שאין להן שנה, לא בגלל המחיר.

חשוב לדעת גם איך נקבע החלון. עסקה נרשמת ברשות המסים שבועות עד חודשים אחרי החתימה, ולכן החודשים האחרונים בטבלה תמיד חלקיים. ביוני 2026 נרשמו בכל הארץ 7,572 עסקאות, ביולי 4,297 ובאוגוסט 585. יולי ואוגוסט חלקיים מכדי להיספר, ולכן החלון נגמר ביוני 2026.

מה נמכר באופקים בבניינים מלפני 1990

חילקנו את 291 העסקאות לשלוש תקופות בנייה: 136 בבניינים מלפני 1990, 60 בבניינים מ-1990 עד 2009, ו-95 בבניינים מ-2010 ואילך. כבר בספירה רואים שאלה שני מלאים שונים של דירות.

בבניינים הוותיקים 74 מתוך 136 העסקאות היו דירות 3 חדרים, בחציון של 952,500 שקל ובשטח חציוני של 61 מ"ר. 38 עסקאות נוספות היו דירות 4 חדרים, ודירות 5 חדרים כמעט לא נמכרו שם. בבניינים מ-2010 ואילך התמונה הפוכה: 45 מתוך 95 העסקאות היו דירות 5 חדרים, בחציון של 1,790,000 שקל ו-135 מ"ר.

חציוני עסקאות דירה בבית קומות שנרשמו ברשות המסים באופקים, מיולי 2025 עד יוני 2026, לפי שנת הבנייה שרשומה בעסקה, בעיבוד קליקת הנדל"ן. תא שיש בו מעט מדי עסקאות נשאר בלי חציון.

כלומר מי שרוצה דירה קטנה באופקים ימצא אותה בעיקר בבניין ותיק, ומי שרוצה דירה גדולה ימצא אותה בעיקר בבניין חדש. ההשוואה הישירה היחידה שיש בה מספיק עסקאות בשני הצדדים היא דירת 4 חדרים.

כמה גדולה דירת 4 חדרים באופקים, לפי שנת הבניין?

דירת 4 חדרים בבניין מלפני 1990 נמכרה באופקים בחציון של 1,200,000 שקל, בשטח חציוני של 77.5 מ"ר, על 38 עסקאות. בבניין מ-2010 ואילך החציון היה 1,510,000 שקל והשטח 114 מ"ר, על 20 עסקאות. הפער בשטח הוא 36.5 מ"ר, כמעט חדר וחצי.

לשנת הבנייה הרשומה יש מגבלה: היא לרוב שנה עגולה. 27 מתוך 38 הדירות הוותיקות רשומות כבניין משנת 1970. לכן כדאי לקרוא אותה כתקופה ולא כשנה מדויקת. בדקנו גם חלון ארוך יותר, מינואר 2025 עד יוני 2026, והתמונה של השטח לא זזה: 76 מ"ר בבניין הוותיק מול 114 מ"ר בחדש.

החציון העירוני של דירת 4 חדרים באופקים באותה תקופה הוא 920,000 שקל, על 205 עסקאות. הוא נמוך משני המספרים שכאן כי רוב העסקאות שבו נרשמו בגושים החדשים. את המספרים של שלוש ערי הנגב המערבי זו לצד זו ריכזנו בעמוד השקעות בנדל"ן בנגב המערבי, ושם נמצא גם מחשבון נטו ממכירה.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

באופקים המטר בבניין הוותיק לא זול יותר

מי שמניח שבניין ותיק פירושו מטר זול יופתע. בדירת 4 חדרים המחיר החציוני למ"ר בבניין מלפני 1990 הוא 15,646 שקל, ובבניין מ-2010 ואילך 13,465 שקל. הדירה הוותיקה זולה יותר בסך הכול, אבל יקרה יותר למטר, בכ-2,200 שקל. גם בחלון הארוך יותר, מינואר 2025, הסדר נשמר: 14,000 שקל למטר בוותיק מול 13,549 בחדש.

את הסיבה לא בדקנו, ולא מצאנו פרסום רשמי שמסביר אותה באופקים. מה שכן ידוע מהעסקאות: הדירות הוותיקות קטנות בהרבה, ובכתבה על סולם החדרים בנתיבות ראינו שהמחיר למ"ר יורד ככל שהדירה גדלה. השוואה דומה בין בניינים ותיקים לחדשים עשינו בכתבה על דירת 4 חדרים בשדרות.

עוד דבר שכדאי לזכור: השטח הרשום לא תמיד נמדד אותו דבר בבניין ותיק ובבניין חדש. מה נכלל בו ומה לא הסברנו במדריך שטח דירה, וזה משפיע ישירות על כל מחיר למטר שתראו.

מה לבדוק לפני עסקה באופקים, בבניין ותיק או חדש

• שנת הבניין: בנסח, בהיתר או בדף העסקה, ולהשוות רק לעסקאות מאותה תקופה
• השטח הרשום: מה נכלל בו, לפני שמחשבים מחיר למ"ר
• מספר החדרים: רק יחד עם השטח, כי 4 חדרים בשיכון ותיק ובבניין חדש הם לא אותה דירה
• מספר הגוש: אם הנכס בגוש 70004 או 70005, ההשוואה הנכונה שונה לגמרי
• מצב הבניין: בבניין ותיק לברר מעלית, חניה, ממ"ד ותחזוקה, שלא מופיעים בעסקה

לפני החלטה, שמאי יכול להצמיד את המספרים האלה לנכס עצמו. מה שמאי עושה בדיוק הסברנו במדריך שמאי מקרקעין.

סיכום: שני מלאים של דירות באופקים

באופקים שנת הבניין קובעת לא רק את המחיר אלא את סוג הדירה שבכלל עומד למכירה.

• בבניינים הוותיקים: בעיקר דירות 3 חדרים, 74 מתוך 136 עסקאות
• בבניינים החדשים: בעיקר דירות 5 חדרים, 45 מתוך 95 עסקאות
• דירת 4 חדרים: 77.5 מ"ר בוותיק מול 114 מ"ר בחדש
• המטר: בוותיק יקר יותר בכ-2,200 שקל, והסיבה לא נבדקה

שאלות ותשובות על דירות ותיקות וחדשות באופקים

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו