כמעט כל בדיקה של אופקים נעצרת באותו מספר: חציון עסקאות עירוני אחד. מאז סוף דצמבר 2025 יש בעיר שתי קבוצות עסקאות שונות לגמרי, והחציון העירוני נופל בדיוק ביניהן ולא מתאר אף אחת מהן. בדקנו את זה מחדש מול העסקאות עצמן, לפי גוש.

גושים 70004 ו-70005 נכנסו לרישום, ולקחו 869 מעסקאות אופקים

בעסקאות המגורים שנרשמו ברשות המסים באופקים מיולי 2025 עד יוני 2026 יש 1,469 רשומות. 869 מהן, קרוב לשישים מכל מאה, נרשמו בשני גושים בלבד: 70004 ו-70005. כל שאר העיר, על כל השכונות שלה, מחזיקה 600 עסקאות.

שני הגושים האלה חדשים ברישום. העסקה הראשונה שנרשמה בהם היא מ-28 בדצמבר 2025, בזמן שהעסקאות הרשומות באופקים מתחילות בינואר 1998. בכל הרשומות שלהם אין רחוב, אין שם שכונה ואין שנת בנייה.

חשוב לדעת איך נקבע החלון. עסקה נרשמת ברשות המסים שבועות עד חודשים אחרי החתימה, ולכן החודשים האחרונים בטבלה תמיד חלקיים. מדדנו את הספירה החודשית הארצית: ביוני 2026 נרשמו 7,572 עסקאות, ביולי 4,297 ובאוגוסט רק 585. יולי ואוגוסט חלקיים מכדי להיספר, ולכן החלון כאן נגמר ביוני 2026 ולא מאוחר יותר.

הפיזור החודשי בתוך שני הגושים מספר את עצמו: 53 עסקאות בדצמבר 2025, 326 בינואר 2026, 186 בפברואר, ואז 52, 64, 115 ו-73 בחודשים מרץ עד יוני. זה לא קצב קנייה חודשי של עיר, זה גל רישום.

כמה עולה מטר בגושים 70004 ו-70005 לעומת שאר אופקים

בדקנו חציון לכל מספר חדרים בנפרד, בשתי הקבוצות, רק על עסקאות של דירה בבית קומות. בכל תא בטבלה יש עשרות עסקאות, ולכן אין כאן חציון על מדגם זעיר. התמונה חוזרת על עצמה בשלוש שורות: המחיר למ"ר בגושים החדשים הוא בערך מחצית מהמחיר בשאר העיר.

חציוני עסקאות דירה בבית קומות שנרשמו ברשות המסים באופקים, מיולי 2025 עד יוני 2026, בעיבוד קליקת הנדל"ן. בכל תא יש עשרות עסקאות. בשורת 5 החדרים השטח החציוני זהה בשתי הקבוצות, ולכן הפער שם אינו פער של גודל דירה.

השורה שהכי קשה להתווכח איתה היא של 5 החדרים. השטח החציוני שם זהה בשתי הקבוצות, 132 מ"ר, והחציון הוא 1,078,000 שקל בגושים החדשים מול 1,765,000 שקל בשאר העיר. כלומר הפער הזה אינו פער של גודל דירה. על ההבדל בין שטח ברוטו לשטח נטו כתבנו במדריך שטח דירה, כי גם בתוך אותו מספר חדרים השטח הרשום לא תמיד אומר את אותו דבר.

למה חציון עירוני אחד באופקים לא מספר את הסיפור

החציון העירוני של דירת 3 חדרים באופקים בתקופה הזו הוא 860,000 שקל, על 246 עסקאות. כשמפרידים אותן לפי גוש מתקבלות שתי קבוצות בגודל דומה: 104 עסקאות בגושים החדשים בחציון של 663,500 שקל, ו-142 עסקאות בשאר העיר בחציון של 1,050,000 שקל.

שימו לב מה קורה כאן. החציון העירוני נמוך בהרבה ממה שמוכר של דירת 3 חדרים ותיקה יכול לצפות לקבל, וגבוה בהרבה ממה ששולם בפועל בגושים החדשים. הוא לא טועה, הוא פשוט מתאר תערובת. מי שקובע מחיר לדירה לפי חציון עירוני באופקים מסתכן בשתי טעויות הפוכות באותה עיר.

אותו דבר קורה בדירות 4 חדרים: החציון העירוני הוא 920,000 שקל, בזמן ששאר העיר עומדת על 1,380,000 שקל. את המספרים של שלוש ערי הנגב המערבי זו לצד זו ריכזנו בעמוד השקעות בנדל"ן בנגב המערבי, ושם נמצא גם מחשבון נטו ממכירה.

מה לא מצאנו על גושים 70004 ו-70005 באופקים

ניסינו לברר מה הם שני הגושים האלה, ולא סגרנו את זה. במערכת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל יש מכרזים באופקים שיושבים על גוש 70000 ועל גוש 70002 ומסומנים בשם שכונה, אבל אין שם אף מכרז שמצביע על גוש 70004 או על גוש 70005. גם באתר הנדל"ן הממשלתי הגושים האלה מופיעים בלי שם שכונה.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

לכן אנחנו כותבים את מה שיש, ולא מעבר: לא מצאנו פרסום רשמי שמסביר למה המחיר למ"ר בשני הגושים נמוך בערך בחצי, ולא מצאנו מסמך שמקשר אותם לפרויקט או לשכונה מסוימת. רמת מחיר לבדה אינה הוכחה לסוג העסקה, ולכן לא הדבקנו לעסקאות האלה שום תווית. על תוצאות המכרזים האחרונות באופקים כתבנו בכתבה על תוצאות מכרזי רשות מקרקעי ישראל, ועל קצב מכירת הדירות החדשות בעיר בכתבה אופקים במכירות דירות חדשות.

מי שבכל זאת רוצה להשוות הצעה למספרים האלה, כדאי שיעשה את החשבון המלא ולא רק את מחיר המדבקה. על זה בדיוק כתבנו בכתבה מתי דירה מוזלת באמת משתלמת.

תשואה באופקים: אותו שכר דירה, שתי תשובות

שכר הדירה המבוקש במודעות יד2 לדירת 4 חדרים באופקים בספטמבר 2026 הוא 5,000 שקל בחודש, כלומר 60,000 שקל בשנה. מול מחיר המודעה באותו מקום, 1,550,000 שקל, התשואה יוצאת 3.87%. מול חציון העסקאות שנרשמו בפועל בשאר העיר, 1,380,000 שקל, היא יוצאת 4.35%.

שני המספרים נכונים, והם עונים על שתי שאלות שונות: אחד מבוסס על מה שמבקשים במודעה, והשני על מה ששולם בעסקאות. תשואה לגושים החדשים לא חישבנו בכוונה, כי אין לנו מקור שמראה שאפשר לקנות שם במחיר הזה, ותשואה שמחושבת על מחיר שלא בדקנו את זמינותו היא מספר יפה בלי כיסוי.

שווה לזכור גם ששכר הדירה כאן הוא מחיר מבוקש במודעה ולא חוזה חתום, והמחיר הוא חציון עסקאות. לפני החלטה, שמאי יכול להצמיד את שני הצדדים לנכס עצמו. מה שמאי עושה בדיוק הסברנו במדריך שמאי מקרקעין.

מה לבדוק לפני עסקה באופקים

• מספר הגוש: בנסח, בחוזה ובדף העסקה, לפני שמשווים למחיר כלשהו
• עסקאות להשוואה מאותו גוש: ולא חציון של כל אופקים
• השטח הרשום: מה נכלל בו, כי המחיר למ"ר משתנה לפי זה
• מה בדיוק נמכר בגושים החדשים: לברר מול המוכר, כי אין לזה פרסום רשמי
• שכר דירה: מודעה היא בקשה, לא חוזה, ולכן לבדוק מול חוזים בפועל

סיכום: אופקים בשני מחירים

באופקים יש כרגע שתי קבוצות עסקאות שכמעט לא נוגעות זו בזו, והמספר העירוני היחיד שמפורסם נופל בדיוק ביניהן.

• הריכוז: 869 מתוך 1,469 העסקאות בשני גושים, 70004 ו-70005
• הפער: כ-7,600 שקל למ"ר שם מול כ-14,400 שקל בשאר העיר
• לא גודל הדירה: בדירות 5 חדרים השטח החציוני זהה, 132 מ"ר
• מה לא ידוע: אין פרסום רשמי שמסביר את הפער, ולכן אין לו תווית

שאלות ותשובות על שוק הדירות באופקים

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

רחל·לפני 2 שבועות

אז החציון העירוני שמראים בכל האתרים פשוט לא אומר כלום לגבי אופקים עכשיו? אז איך בודקים את השוק האמיתי?

תושב השכונה·לפני 2 שבועות

אני גר באופקים שש שנים. השינוי מאז דצמבר מורגש

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו