כפי שבוודאי כבר שמעתם, תחום ההתחדשות העירונית התחיל להתפתח בשלהי 2005, ובשנת 2008 נכנס לתוקף חוק המקרקעין לחיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה. מאז זרמו הרבה מים בנהר, ולא מעט "מאכערים" ניסו לארגן עסקאות כדי למכור את חתימות הדיירים למרבה במחיר.

לכן, בשנת 2017 נחקק חוק המארגנים – חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), שנועד לעשות סדר בתחום.

מה התפקיד של חברה מארגנת?

כמו שהשם מרמז, התפקיד של חברה מארגנת הוא לאגד את הדיירים כדי להוציא לפועל פרויקט של התחדשות עירונית. היא צריכה לעבור מדלת לדלת, לבקר בכל דירה ובניין במתחם הרלוונטי, ולעזור לדיירים להתארגן לקראת התהליך.

המטרה של החברה היא לשמור על הזכויות של הדיירים, ללוות אותם לאורך כל הדרך, מהיום שבו הסמיכו אותה ועד שנה אחרי קבלת המפתחות לדירה החדשה. היא גם עוזרת להם לבחור יועצים כמו עורך דין, מפקח, שמאי, יועץ ביטוח, יועץ מס, ובמקרים מסוימים גם אדריכל, במיוחד בפרויקטים גדולים של פינוי-בינוי.

היא עורכת עבורם מכרז יזמים, דואגת להשיג את התמורות הכי טובות, ושומרת על הזכויות של כל דייר ודייר, גם כיחיד וגם כחלק מהקבוצה.

חשוב להבהיר:

על החברה המארגנת לפעול בשקיפות מלאה מול כל בעלי הזכויות, היועצים והיזם, לשמור על שוויון בין הדיירים מבחינת התנאים וההטבות, לא למכור את הפרויקט למי שמשלם הכי הרבה, ולעמוד בצורה נחושה לצד הדיירים מול כל גורם חיצוני.

תמיכה מקצועית לאורך כל הדרך

רוב בעלי הדירות לא מכירים מספיק את תחום ההתחדשות העירונית. גם אם הם קוראים על הנושא באינטרנט, יש עדיין הרבה שלבים, מונחים ואתגרים שהם לא מכירים, והחברה המארגנת היא זו שמלווה אותם, מסבירה, מנחה ומובילה את הדרך.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

חברה טובה תדע להסביר לדיירים איך נכון לפעול, לבדוק את הכדאיות של הפרויקט, לעזור לבחור יועצים, להכין מכרז יזמים, לעדכן את כולם בהתפתחויות ולנהל את כל התהליך בצורה מקצועית. בקיצור להיות האמא והאבא של הפרויקט, וגם הקטר שמוביל את הרכבת קדימה.

ליווי, ארגון ושקיפות: המפתח לפרויקט מצליח

בנוסף, היא יודעת לארגן את הדיירים, כלומר לאחד את כל בעלי הדירות בבניין, לחבר ביניהם, לארגן כנסים, לבדוק את היתכנות הפרויקט, לצרף בניינים נוספים אם צריך, לעזור לבחור נציגות, למצוא פתרונות לבעיות שונות, לערוך התמחרות בין יועצים ולוודא שהתמורות שהיזמים מציעים הן ריאליות, מגובות ביכולת ביצועית ועם גיבוי פיננסי.

חלק חשוב מהתהליך הוא מכרז יזמים רחב ככל האפשר, כדי להשיג את ההצעה הכי טובה ולשמור על הדיירים מתביעות או התחייבויות בעייתיות.

החברה המארגנת מחויבת לפעול בשקיפות מלאה, לשמור על שוויון מלא בין הדיירים, לא להעדיף אף אחד ולא לתת הטבות לא שוויוניות. אין מקום לטריקים, אינטרסים נסתרים או התחייבויות לא ברורות.

הרבה פרויקטים נתקעים במשך שנים בגלל ניהול לקוי, כי לא כולם היו מעודכנים, לא הייתה הסכמה רחבה, חלק מהדיירים לא ידעו בכלל על הפרויקט ועוד. כשיש חברה מארגנת כל זה נמנע. הכל מתואם, כולם שותפים, וכולם מבינים לאן הולכים – וזה מפתח להצלחה.

שימו לב:

חברה מארגנת אמיתית פועלת רק מטעם הדיירים, לא מטעם היזם! חשוב לבחור אותה עוד לפני שפונים ליזם. החוק לא חל על חברה שעובדת מטעם יזם, הוא פשוט לא רלוונטי במקרה הזה.

איך בוחרים חברה מארגנת?

התחום הזה די פרוץ, ויש הרבה כאלה שקוראים לעצמם "מארגנים", אבל לא תמיד יש להם את הניסיון, ההבנה או המחויבות הנדרשת. לכן חשוב לבדוק היטב עם מי אתם מתקשרים.

הנה כמה שאלות שכדאי לשאול:

1. מי עומד מאחורי החברה?
2. האם יש לו צוות או שהוא לבד?
3. כמה ניסיון יש לו?
4. כמה פרויקטים הוא כבר ליווה?
5. מה הרקע המקצועי שלו?
6. האם הוא התחיל בתחום כמארגן או שיש לו היסטוריה מקצועית רלוונטית?
7. בקשו המלצות מדיירים אחרים.
8. עם אילו אנשי מקצוע הוא עובד – עו"ד, מפקחים, שמאים?
9. האם הוא מתכוון לערוך מכרז יועצים פתוח או להביא יועצים משלו?
10. איך הוא שומר על האינטרסים שלכם?
11. האם שכר הטרחה שקוף ובהתאם לחוק?
12. אם הוא לא חושף את שכרו – זו נורת אזהרה.
13. קבעו איתו פגישה, בדקו את ההבנה שלו ואת התחושה הכללית – האם הוא מקצועי? ישר? אמין?

יש עוד נקודות שאפשר לבדוק – אבל אלו יתנו לכם התחלה טובה והבנה עם מי אתם עומדים לעבוד.

סיכום

חברה מארגנת היא לא עוד שחקן בתהליך – היא השותפה האסטרטגית שלכם. כשהיא מקצועית, שקופה ונאמנה לדיירים, היא יכולה להפוך את המסע המורכב של התחדשות עירונית למסודר, ברור ומוצלח.

כמובן שחברה מארגנת זו פונקציה חשובה וברוב המקרים תקדם את הפרויקט, תחסוך זמן, תגשר על פערים ולפעמים אפילו זה יכול להיות ההבדל בין פרויקט שיקרה לבין פרויקט שיתקע ופשוט לא יתקדם, אך חשוב להבין שזה לא חובה, וזו זכות שעומדת לטובת הדיירים ובחירתם.

תודה לעו"ד רותם מוקד מלשכת המארגנים על השתתפות בכתיבת המאמר ולצוות התחדשות בקליקה.

תגובות2

רועי·לפני 5 חודשים

הלוואי וכל דייר היה קורא את זה לפני שחותם על משהו. כל כך הרבה טעויות קורות כי אנשים לא מבינים מה התפקיד של החברה הזו.

דקלה·לפני 5 חודשים

חייבת להגיד שמניסיון אישי בלי חברה מארגנת אין סיכוי שהיינו מצליחים להתקדם. הם פשוט סידרו הכול, מהנציגות ועד המכרזים

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו