זה המצב הכי נפוץ בשוק הדירות בישראל, ואף אחד לא מסדיר אותו כמו שצריך: ההורים מעבירים כסף, הילד קונה, וכולם מניחים שהעניינים יסתדרו. ברוב המשפחות הם מסתדרים. הבעיה היא שאת ההגנה בונים דווקא למקרה שלא.

המקרה שהתפרסם השבוע

לפי דיווח במרכז הנדל"ן, אישה מכרה שתי דירות שהיו בבעלותה ומימנה במלואה רכישת דירה בכ-2.5 מיליון שקל, כולל מס רכישה, תיווך ושיפוץ. הדירה נרשמה על שם בתה, משיקולי מס בלבד: כדי ליהנות ממס רכישה מופחת של דירה יחידה.

האם והבת חתמו על הסכם הלוואה שלפיו הבת תחזיר את הכסף מדמי השכירות, ואם לא, האם תהיה זכאית להתגורר בדירה ולקבל את שכר הדירה כל חייה. בפועל האם היא שניהלה את הדירה, השכירה אותה וגבתה את השכירות.

בגירושים טען החתן שהדירה רכוש משותף: נרכשה במהלך הנישואים ורשומה על שם אשתו, ולכן מגיעה לו מחציתה לפי חוק יחסי ממון. בית המשפט לענייני משפחה קבע שהדירה שייכת לאם. לפי הדיווח, הוא העדיף בעלות מהותית על פני רישום פורמלי, לפי שני מבחנים: מקור הכסף ומי שלט בנכס בפועל. מסמך ויתור שהחתן חתם עליו בעבר חיזק את עמדת האם.

שימו לב למה שהכריע. לא הרישום, ולא הכוונה. הסכם שנחתם בזמן אמת, ניהול בפועל לאורך שנים, וכסף שזרם בכיוון שהתאים להסכם. בלי אלה, המקרה היה נגמר אחרת.

החזית הראשונה: גירושים

נקודת המוצא המשפטית מפתיעה הורים רבים: כשהורה נותן כסף לילד בוגר, החזקה היא שזו מתנה. בלי הסכם בכתב, בתי המשפט מטילים על ההורים נטל כבד במיוחד להוכיח שהייתה כאן הלוואה.

מתנה, בתורה, היא נכס חיצוני שאינו נכנס לאיזון המשאבים בגירושים. זה נשמע מרגיע, אבל הפסיקה מכירה באפשרות שנוצר שיתוף ספציפי דווקא בדירת המגורים, לפי ההתנהלות של בני הזוג לאורך השנים. את המנגנון הזה, ואת פסק הדין של העליון מהשבוע שעבר, פירטנו בכתבה על מתי דירה על שם אחד מבני הזוג נחשבת בכל זאת משותפת.

המסקנה המעשית: אם הכסף אמור לחזור, זו הלוואה, וצריך שתיראה כמו הלוואה: הסכם עם סכום ומועדים, ששני בני הזוג חותמים עליו, והחזרים שמתבצעים בפועל. הסכם הלוואה שאף תשלום לא בוצע לפיו נראה בבית המשפט כמו מתנה עם כותרת אחרת.

החזית השנייה: הבנק, והמסמך שעובד נגדכם

זו הזווית שכמעט אף אחד לא מדבר עליה, והיא מרכזית. הבנק שנותן משכנתה בודק יחס החזר. הלוואה מההורים היא חוב, וחוב מקטין את היכולת לעמוד בתשלומים. לכן הבנק רוצה שהכסף מההורים יהיה הון עצמי, והדרך המקובלת להסדיר זאת היא הצהרה שהכסף ניתן במתנה.

ועכשיו חברו את שני החלקים. ההורים חותמים שהכסף מתנה, כי אחרת אין משכנתה. שנים אחר כך, בגירושים, הם טוענים שזו הייתה הלוואה. ההצהרה לבנק היא המסמך הראשון שעורך הדין של הצד השני ישלוף. מקורות משפטיים מתארים את זה כמתח מובנה: מה שמגן מול הבנק חושף בגירושים.

אין לזה פתרון קסם, אבל יש דרך: לא לחתום על שני מסמכים שסותרים זה את זה. אם הכסף מתנה, ההגנה היא הסכם ממון שמגדיר את הדירה כנכס נפרד. אם הכסף הלוואה, מסדירים את זה מול הבנק מראש, בייעוץ, ולא בדיעבד. את ההיערכות הכספית לרכישה, כולל ההון העצמי, ריכזנו בכתבה על תכנון פיננסי לרכישת דירה.

החזית השלישית: המס, ומלכודת ה-50%

הסיבה שדירות נרשמות על שם הילדים היא לרוב מס רכישה. ילד בוגר בלי דירה משלם לפי מדרגות דירה יחידה, בעוד ההורים, שכבר יש להם דירה, היו משלמים לפי מדרגות דירה נוספת, שמתחילות ב-8%. הפער יכול להגיע למאות אלפי שקלים.

אבל לרישום הזה יש כלל שכמעט אף אחד לא מספר להורים. לפי סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין, מי שקיבל במתנה 50% ומעלה ממחיר הדירה, בתוך שלוש השנים שלפני הרכישה, נחשב כמי שקיבל את הדירה במתנה. המשמעות: תקופת צינון של שלוש שנים אם הילד גר בדירה, או ארבע אם לא, לפני שאפשר למכור אותה בפטור ממס שבח.

ועוד כלל שכדאי להכיר: העברת דירה קיימת במתנה לקרוב, למשל מהורה לילד, חייבת במס רכישה בגובה שליש מהמס הרגיל. את הכללים לעסקאות בתוך המשפחה פירטנו בכתבה על עסקאות נדל"ן בין בני משפחה. ומי שקונים במסגרת דירה בהנחה, שם שאלת ההון העצמי חריפה במיוחד, ימצאו את הפירוט בכתבה על מימון דירה בהנחה.

ארגז הכלים

כל אחד מהכלים האלה קיים ומוכר, ולכולם מכנה משותף אחד: הם נחתמים לפני שהכסף עובר.

הכלים כפי שהם מתוארים במקורות משפטיים פתוחים. אף אחד מהם אינו תחליף לייעוץ, ושילוב ביניהם נקבע לפי המקרה.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

הערת אזהרה בטאבו היא הכלי הפשוט והזול ביותר ברשימה: היא מונעת מכירה או שעבוד של הדירה בלי הסכמת ההורים, ומופיעה בנסח לכל מי שבודק. מה רואים בנסח ואיך קוראים אותו הסברנו בכתבה על נסח טאבו ובדיקת זכויות.

רישום ההורים כבעלים חלקיים: היתרון והמחיר

יש הורים שמעדיפים לדלג על כל ההסכמים ופשוט להירשם כבעלים של חלק מהדירה, לפי חלקם בכסף. היתרון ברור: הבעלות משקפת את מקור המימון, והיא רשומה בנסח לכל מי שבודק. בגירושים, החלק של ההורים אינו של הילד, ולכן אינו עומד לחלוקה מלכתחילה.

המחיר הוא במס. החלק שנרשם על שם ההורים הוא מבחינתם דירה נוספת, ומס הרכישה עליו מחושב לפי מדרגות דירה נוספת, שמתחילות ב-8%. ואם בהמשך ההורים ירצו להעביר את חלקם לילד, ההעברה במתנה לקרוב חייבת במס רכישה בגובה שליש מהמס הרגיל, וגם היא מפעילה את כללי תקופת הצינון במכירה. כלומר הפתרון הפשוט ביותר משפטית הוא לעיתים היקר ביותר מיסויית, ואת החשבון הזה עושים עם מייצג מס לפני הרכישה.

אפשרות ביניים שמופיעה במקורות המשפטיים היא משכון או משכנתה לטובת ההורים: הדירה נרשמת על שם הילד, אבל ההורים נרשמים כנושים מובטחים, כך שבמכירה או בחלוקה חלקם נפרע לפני כל חלוקה בין בני הזוג. זה דורש תיאום עם הבנק, שדורש בדרך כלל להיות ראשון בשעבוד, ולכן ההורים נרשמים אחריו.

ואם הכסף כבר עבר, בלי שום מסמך?

זה המצב של רוב המשפחות, ולא הכול אבוד. שלושה דברים אפשריים גם בדיעבד.

• הסכם ממון באמצע הנישואים: הסכם ממון אינו רק לפני החתונה. בני זוג נשואים יכולים לחתום עליו בכל שלב, באישור בית המשפט לענייני משפחה, ולקבוע בו שהדירה או חלק ממנה הם נכס נפרד. זה דורש הסכמה של שני בני הזוג, ולכן הזמן לעשות זאת הוא כשהיחסים טובים.
• הסכם הלוואה בדיעבד: אפשר לחתום גם היום על הסכם שמתעד את מה שסוכם בעל פה, ובלבד ששני בני הזוג חותמים ושההחזרים מתחילים בפועל. הסכם בדיעבד בלי החזרים הוא בדיוק המסמך שבתי המשפט מתייחסים אליו בחשדנות.
• הערת אזהרה עכשיו: רישום הערת אזהרה לטובת ההורים אפשרי גם אחרי הרכישה, בהסכמת הבעלים הרשום. היא לא מכריעה את שאלת הבעלות, אבל היא מונעת מכירה או שעבוד מאחורי הגב, ומופיעה בנסח.

ומה שאי אפשר לתקן בדיעבד הוא ההצהרה שניתנה לבנק. אם ההורים חתמו שהכסף מתנה, המסמך הזה קיים, ותכנון שמתעלם ממנו ייכשל. הכיוון הנכון הוא לבנות את ההגנה בהתאם למה שכבר נאמר, למשל דרך הסכם ממון, ולא לנסות לספר סיפור אחר.

שלוש שגיאות שחוזרות כמעט בכל משפחה

הן לא נובעות מחוסר תשומת לב אלא מנימוס. כולן נראות טבעיות ברגע העברת הכסף, וכולן מתגלות רק בגירושים.

• רישום הדירה על שם שני בני הזוג: ההורים מממנים, אבל הדירה נרשמת על שם הילד ובן הזוג יחד, כי כך נעים וכך הבנק מעדיף. מרגע זה המתנה ניתנה לשניהם, ומחציתה שייכת לבן הזוג בלי שום צורך בטענת שיתוף. כמעט אף כלי מהרשימה לא עוזר בדיעבד.
• תשלום ישירות למוכר או לקבלן: ההורים מעבירים את הכסף היישר לחשבון הנאמנות של העסקה, בלי הסכם ובלי תיעוד של מהות ההעברה. מבחינת הראיות, זה כסף שהגיע מבחוץ בלי הסבר, והחזקה משלימה את החסר: מתנה.
• ההערה בהעברה הבנקאית: העברה שבשדה הפרטים שלה כתוב מתנה, או לחתונה, היא ראיה בכתב שההורים יצרו במו ידיהם. גם ההפך נכון: העברה שרשום בה הלוואה, לצד הסכם, היא ראיה קטנה שעוזרת מאוד.

המשותף לשלוש: אף אחת מהן אינה בלתי הפיכה אם מטפלים בה מוקדם, וכולן קשות מאוד לתיקון אחרי שהיחסים במשפחה השתנו.

רשימת בדיקה לפני שהכסף עובר

• להחליט מה זה באמת: מתנה או הלוואה. לא שניהם, ולא לפי מי ששואל.
• לכתוב את זה: הסכם הלוואה או הסכם ממון, בהתאם, אצל עורך דין. בן הזוג של הילד חותם גם הוא.
• לתאם מול הבנק מראש: מה מצהירים ואיך זה מתיישב עם ההסכם. לא לחתום על מסמכים סותרים.
• לבדוק את כלל ה-50% במס: אם ההורים מממנים מחצית ומעלה, לדעת מראש על תקופת הצינון במכירה.
• לרשום הערת אזהרה: מיד אחרי הרכישה. זול, פשוט, ומופיע בנסח.
• להתנהל לפי ההסכם: אם זו הלוואה, שיהיו החזרים. אם ההורים מנהלים את הנכס, שיהיה לזה תיעוד. במקרה מהשבוע, זה מה שהכריע.

מה לא נאמר כאן

לא נאמר שהורים צריכים לחשוד בבן הזוג של הילד. ברוב המשפחות שום דבר מזה לא יידרש לעולם. ההסדרה נועדה בדיוק למקרה הנדיר, וכשהוא מגיע, ההבדל בין מי שהסדירו למי שלא הוא הבדל של מאות אלפי שקלים ושל שנים בבית משפט.

וגם לא נאמר שיש נוסחה אחת. שילוב הכלים תלוי בסכום, במצב המשפחתי, בשאלת המס ובמה שהבנק דורש. הכתבה מסבירה את המפה, ואינה ייעוץ משפטי או מיסויי.

סיכום

הורים שמממנים דירה לילד עומדים מול שלוש חזיתות שלא מדברות זו עם זו: הבנק רוצה מתנה, בית המשפט מניח מתנה, והמס מתייחס למתנה בכללים משלו. מי שמסדירים את זה לפני העברת הכסף, במסמך אחד עקבי, שולטים בתוצאה. מי שלא, תלויים בראיות שייאספו בדיעבד.

• החזקה: כסף מהורים לילד בוגר נחשב מתנה, אלא אם הוכח אחרת בכתב
• הבנק: רוצה הון ולא חוב, ולכן הצהרת מתנה, שנשארת בתיק
• המס: מימון של 50% ומעלה במתנה מפעיל צינון של 3 עד 4 שנים
• הכלים: הסכם הלוואה, הערת אזהרה, משכון, הסכם ממון
• העיתוי: הכול נחתם לפני שהכסף עובר, לא אחרי

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

שירלי·לפני 5 ימים

אנחנו בדיוק עברנו את זה עם הבן שלנו לפני חצי שנה. העו"ד שלנו אמר לנו מהרגע הראשון: תחליטו אם זה מתנה או הלוואה, כי אי אפשר את שניהם. בסוף עשינו הסכם הלוואה ברור, החתן חתם, הכל מסודר בטאבו. קצת מביך לבקש מהילדים לחתום על דברים כאלה, אבל אחרי שקראתי על האישה עם 2.5 מיליון אני שמחה שעשינו את זה.

ירון·לפני 5 ימים

אז אם ההורים נותנים מעל 50% מהמחיר יש תקופת צינון של 3 עד 4 שנים? זה נכון גם אם הילד כבר גר שם?

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו