כותרות על תוכניות מתאר כמעט תמיד מצטטות מספר אחד, והוא מספר יחידות הדיור שהתכנית מוסיפה. המספר הזה נכון, אבל הוא רק חצי מהתמונה. תכניות מתאר כוללניות רציניות כוללות גם שורה שנייה, פחות מצוטטת, ובה התכנון אומר בעצמו כמה מהזכויות הוא מעריך שיתממשו עד שנת היעד. בפקיעין, כפר דרוזי בגליל העליון שבו חיים כיום כ-6,300 תושבים, שתי השורות האלה רחוקות מאוד זו מזו, והסיבה לכך אינה טכנית אלא נוגעת ישירות למי שקונה או בונה שם. פתחנו את הוראות התכנית וקראנו מה כתוב.

פקיעין, שלוש שכונות לאורך כביש 864, ותכנית שאינה מוציאה היתרים

פקיעין, בוקייעה בערבית, היא כפר הררי בגליל העליון, פרוס על שיפולי הר מירון לאורך כביש 864. לפי נתוני הלמ"ס חיים בה כיום כ-6,300 תושבים. בדברי ההסבר של התכנית, שנכתבו לפני מספר שנים, מופיע מספר נמוך יותר, כ-5,700 נפש בכ-1,650 בתי אב, ומכאן שהיישוב גדל מאז. עוד עולה מדברי ההסבר שהאוכלוסייה מורכבת מכ-75 אחוזים דרוזים, כ-23 אחוזים נוצרים, והיתר יהודים ומוסלמים, ושהיישוב מדורג באשכול סוציו-אקונומי 4.

שני נתונים דמוגרפיים בדברי ההסבר מסבירים למה בכלל צריך תכנית. ממוצע הנפשות למשק בית עומד על 3.5, נמוך מהממוצע במגזר הערבי והדרוזי, ושיעור הילדים עומד על כ-38 אחוזים, גבוה מהממוצע הארצי שעומד על כ-33 אחוזים. במילים אחרות, ביישוב יש דור המשך גדול שיזדקק לפתרונות מגורים, ובדיוק על זה מדבר החזון שנוסח בהליך שיתוף הציבור: כפר גלילי אותנטי ורב-תרבותי שמספק פתרון מגורים לתושביו ולדור ההמשך.

תכנית מתאר כוללנית אינה מוציאה היתרי בנייה, וזה הדבר החשוב ביותר להבין. התכנית עצמה קובעת בסעיף הסיווג שלה שהיא אינה תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרים או הרשאות. מה שהיא כן עושה הוא לקבוע את הכללים שלפיהם ייערכו התכניות המפורטות שיבואו אחריה: כמה מותר, באיזה גובה, באיזו צפיפות, ומה נדרש להקצות לציבור. את הכללים לקריאת מסמך כזה ריכזנו במדריך קריאת תב"ע.

התכנית מחלקת את היישוב ל-13 מתחמי תכנון, והם נגזרים מהחלוקה ההיסטורית של פקיעין לשלושה חלקים: פקיעין הגרעינית שהתפתחה סביב הלב ההיסטורי, שכונת אל מארג' לאורך כביש 864, ושכונת החיילים המשוחררים מדרום-מערב להן. לכל אחד מהשלושה יש בתכנית מתחם ליבה ומתחמי הרחבה, ולצדם מתחם תעסוקה בן 96 דונם ומתחם שירותים מעורב בן 64 דונם.

מה כתוב בטבלה הסטטיסטית של התכנית

כל תכנית כוללנית פותחת בטבלה סטטיסטית שמסכמת אותה בשורות ספורות, וזו של פקיעין מגלה הרבה. שטח התכנית כולה הוא 5,623.639 דונם. מתוכם ייעוד המגורים תופס כ-2,095 דונם, שהם השטח בייעוד מגורים בתוספת שלושה רבעים מהייעוד המעורב של מגורים ומבני ציבור.

בשורת המגורים מופיעים שני מספרים שונים לגמרי, ובהם הסיפור. התוספת הנומינלית שהתכנית מוסיפה היא כ-2,000 יחידות דיור, והקיבולת הנומינלית הכוללת היא כ-10,250 יחידות דיור. במונחי שטחי בנייה מדובר בתוספת של כ-369,300 מטרים רבועים, מול סך כולל של כ-1,727,400 מטרים רבועים.

ואז מגיעה ההערה שמתחת לטבלה, וזו ההערה שבגללה נכתבה הכתבה. לפי נתוני הלמ"ס משנת 2016 היו בפקיעין כ-1,655 יחידות דיור, וההערה קובעת: הנחת התכנון היא שעד שנת היעד 2035 ימומשו סך הכול כ-3,800 יחידות דיור. כלומר התכנית מאפשרת קיבולת של כ-10,250 יחידות, ומצפה בעצמה שקצת יותר משליש מהן יעמדו בפועל בעוד עשור.

שאר שורות הטבלה מציירות כפר ולא עיר. תיירות ומלונאות: כ-35.3 דונם. מסחר ותעסוקה מקומית: כ-4.75 דונם בלבד, מחושבים לפי 2.5 מטרים רבועים של מסחר לתושב בגרעין ההיסטורי וחצי מטר רבוע לתושב בשאר היישוב. תעסוקה, כולל תעשייה ומלאכה: כ-112 דונם. מבנים ומוסדות ציבור: כ-105.6 דונם. סכום המתחמים הבנויים מגיע לכ-2,663 דונם, כלומר פחות ממחצית משטח התכנית. היתרה היא חקלאי פתוח, יער ושטחים פתוחים, וזו החלטה תכנונית ולא שארית.

שני שיעורי מימוש, ולמה קרקע פרטית מתקדמת לאט

כאן מגיע החלק המעניין באמת. בכל אחד מ-13 המתחמים יש בתכנית טבלת נתונים כמותיים, ובה שורה של אוכלוסייה צפויה ולצדה הערה עם צפי המימוש לשנת 2035. קראנו את ההערות האלה אחת אחת, והתגלה בהן מנגנון עקבי: התכנון מחשב את צפי המימוש לפי 75 אחוזים על קרקע בבעלות המדינה, ולפי 30 אחוזים בלבד על קרקע בבעלות פרטית.

ההבדל הזה אינו תיאורטי. במתחם 1.1, פקיעין הוותיקה, המשתרע על 934 דונם, מתגוררים כיום כ-4,000 נפש, האוכלוסייה הצפויה היא כ-5,650, וצפי המימוש לשנת 2035 הוא כ-4,630. במתחם 3.1, שכונת אל מארג' על 468 דונם, מתגוררים כיום כ-790 נפש, האוכלוסייה הצפויה היא כ-1,850 וצפי המימוש הוא כ-1,650. לעומת זאת במתחם 2.2, הרחבת שכונת החיילים המשוחררים על 207 דונם, האוכלוסייה הצפויה היא כ-2,650 וצפי המימוש הוא כ-1,300 בלבד, כלומר פחות ממחצית.

המקרה החד ביותר הוא מתחם 2.3, אזור מגורים חקלאי בן 178 דונם שנמצא בין שכונת החיילים המשוחררים ובין פקיעין הוותיקה. בהערה שלו כתוב שיעור אחד בלבד, 30 אחוזים על קרקע בבעלות פרטית, והתוצאה היא אוכלוסייה צפויה של כ-700 נפש מול צפי מימוש של כ-200 נפש עד 2035. במילים אחרות, התכנון מניח שכשבעים אחוזים ממה שהוא מאפשר שם פשוט לא יקרה בעשור הקרוב.

למה זה קורה? בקרקע פרטית ביישובים ותיקים, ובמיוחד ביישובים שבהם הבעלות מפוצלת בין יורשים רבים, מימוש זכויות תלוי בהסכמה של כל בעלי הזכויות בחלקה, בהסדרת רישום ובמימון פרטי. אין שם גורם אחד שמשווק, כמו שיש כשהמדינה מוציאה מכרז. לכן כשקוראים כותרת על אלפי יחידות דיור ביישוב שרוב קרקעותיו פרטיות, המספר נכון תכנונית אבל אינו מלאי שנכנס לשוק בטווח הנראה לעין.

ומכאן גם המסקנה המעשית: התכנית עצמה נוקבת ביעד של גידול מכ-5,500 נפש לכ-9,500 נפש בשנת 2035, ומגדירה קיבולת ריאלית של כ-12,000 נפש שנותנת מענה גם מעבר לשנה הזו. שלושת המספרים האלה, הקיבולת הנומינלית, היעד ל-2035 והקיבולת הריאלית, אינם אותו מספר, וכדאי מאוד לא לערבב ביניהם.

מה מותר לבנות בפועל: גובה, צפיפות והמרה לתיירות

ברוב מתחמי המגורים בתכנית חוזרות אותן שלוש הוראות. צפיפות המינימום למגורים במתחם היא 6 יחידות דיור לדונם, זכויות המגורים במגרש הן עד 120 אחוזים, וגובה הבנייה הוא עד ארבע קומות מעל הכניסה הקובעת, כשהקומה הרביעית נדרשת להיות בנסיגה. זהו פרופיל של בנייה נמוכה עד בינונית, ולא של מגדלים.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

מתחם 2.3 מקבל משטר נפרד ומחמיר בהרבה, והוא מלמד איך התכנית שומרת על הנוף החקלאי. שם הצפיפות היא 3 יחידות דיור לדונם נטו, הגובה עד שלוש קומות, לפחות מחצית משטח המתחם מיועדת לעיבוד חקלאי ולשטחים פתוחים, והתכסית הקשיחה במגרש, כלומר הבנייה, האספלט והריצופים יחד, מוגבלת ל-35 אחוזים משטח המגרש.

באותו מתחם מופיעה גם טבלה קטנה שכדאי להכיר למי ששוקל לבנות על חלקה משפחתית. הבנייה למגורים מוגבלת ל-30 אחוזים מגודל חלקת המקור ובכל מקרה לא יותר מ-1,200 מטרים רבועים. חלקה מעל ארבעה דונם מקבלת 1,200 מטרים רבועים, חלקה של דונם עד ארבעה דונם מקבלת 30 אחוזים משטחה, וחלקה שקטנה מדונם מקבלת 300 מטרים רבועים. כלומר גודל החלקה קובע, ולא רק הייעוד.

ההוראה שהכי מעניינת מבחינה כלכלית היא ההמרה לשימושים לא-מגוריים. בתכנית מפורטת למתחם השימור בגרעין ההיסטורי ניתן יהיה לקבוע עד 50 אחוזים מזכויות הבנייה הקיימות למגורים לטובת מסחר ותעסוקה, ובשאר המתחם עד 25 אחוזים. במתחם 2.3 מותרת המרה של עד 25 אחוזים מזכויות המגורים לטובת יחידות אירוח. הטבלה הסטטיסטית מכמתת את הפוטנציאל הזה בעד 232,750 מטרים רבועים לתיירות ומלונאות ובעד 223,000 מטרים רבועים למסחר ותעסוקה, סכומים שגדולים פי כמה מהשורות הבסיסיות בטבלה.

המשמעות פשוטה. התכנית לא מנסה להפוך את פקיעין לעיר מגורים, אלא לאפשר לתושב להסב חלק מזכויות המגורים שלו לצימר, לחנות או לבית קפה בגרעין ההיסטורי. זו תכנית שמכוונת לכלכלת תיירות מקומית. מי שבוחן שם נכס כדאי שיבדוק גם את מפת הטבות המס ביישובי הצפון, שפקיעין נכללת בה.

מה התכנית לא אומרת, ומה בודקים לפני כל צעד

חשוב לומר במפורש מה לא נמצא במסמך. אין בו מחירים, אין בו לוח זמנים לביצוע, ואין בו התחייבות של אף גורם לבנות. אין בו גם פילוח של כמה מהיחידות יהיו לתושבי היישוב וכמה, אם בכלל, ישווקו החוצה. תכנית כוללנית קובעת מסגרת, והתכניות המפורטות שיבואו אחריה הן שיקבעו מגרשים, זכויות והיתרים.

התכנית עצמה גם מסייגת את המספרים שלה. בסעיף ההוראות הכלליות למתחמים כתוב ש"אומדן מספר הנפשות המופיע כחלק מטבלת הנתונים הכמותיים בכל מתחם מהווה אומדן לא מחייב לקיבולת ולצפי המימוש הריאלי במתחם". בגלל ההסתייגות הזו לא סכמנו כאן את המתחמים זה לזה, אלא הצגנו כל אחד בנפרד. סכימה שלהם אכן חורגת מהיעד שהתכנית עצמה נוקבת בו, וזו בדיוק הסיבה שהיא סייגה אותם.

לגבי המעמד הסטטוטורי, נדרשת זהירות. הדיווח הציבורי על הפקדת התכנית מתוארך לשנת 2019, ומסמך ההוראות שבידינו נושא את התאריך ינואר 2021. בבדיקה שערכנו לא אותר פרסום על מתן תוקף לתכנית. לכן אין לקרוא את הכתבה הזו כאילו התכנית כבר בתוקף, ומי שהנושא נוגע לו צריך לברר את המעמד העדכני מול הוועדה המקומית מעלה נפתלי לפני כל החלטה.

ומה כן אפשר לעשות עם המידע הזה? אם יש לכם חלקה בפקיעין, או שאתם שוקלים רכישה שם, שלוש שאלות הן הרלוונטיות: באיזה מתחם תכנון החלקה נמצאת ומה ההוראות שחלות עליו, מה גודל חלקת המקור וכמה זכויות בנייה זה מייצר, ומה מצב הרישום והבעלות בחלקה. השאלה השלישית היא הקריטית, כי היא בדיוק זו שהתכנון תמחר בשיעור מימוש של 30 אחוזים.

את התמונה האזורית הרחבה של הגליל, ובכלל זה ההשוואה בין יישובים, ריכזנו במדריך ההשקעות בגליל, ואת נגישות הגליל המערבי לציר הארצי בכתבה על כביש 6 צפונה.

סיכום

תכנית מתאר כוללנית 258-0466565 פרוסה על 5,623.639 דונם ומחלקת את פקיעין, כפר גלילי שמונה כיום כ-6,300 תושבים, ל-13 מתחמי תכנון סביב שלוש השכונות ההיסטוריות. הטבלה הסטטיסטית נוקבת בקיבולת נומינלית של כ-10,250 יחידות דיור ובתוספת נומינלית של כ-2,000 יחידות, אבל מציינת שהנחת התכנון היא מימוש של כ-3,800 יחידות עד שנת היעד 2035, לעומת כ-1,655 יחידות שהיו ביישוב לפי הלמ"ס ב-2016. צפי המימוש בכל מתחם מחושב לפי 75 אחוזים על קרקע מדינה ו-30 אחוזים על קרקע פרטית, ולכן במתחם 2.3 עומדים כ-700 נפש צפויים מול כ-200 נפש בצפי ל-2035. ברוב מתחמי המגורים הצפיפות היא 6 יחידות לדונם והגובה עד ארבע קומות, ובגרעין ההיסטורי ניתן להמיר עד 50 אחוזים מזכויות המגורים למסחר ותעסוקה.

• תכנית מספר 258-0466565 פרוסה על 5,623.639 דונם ומחלקת את פקיעין ל-13 מתחמי תכנון, סביב שלוש השכונות ההיסטוריות שלאורך כביש 864.
• הטבלה הסטטיסטית של התכנית נוקבת בקיבולת נומינלית של כ-10,250 יחידות דיור, ובתוספת נומינלית של כ-2,000 יחידות מעל המצב המאושר.
• באותה טבלה כתוב במפורש שהנחת התכנון היא שעד שנת היעד 2035 ימומשו סך הכול כ-3,800 יחידות דיור, לעומת כ-1,655 יחידות שהיו ביישוב לפי נתוני הלמ"ס מ-2016.
• צפי המימוש בכל מתחם מחושב לפי שני שיעורים שונים: 75 אחוזים על קרקע בבעלות המדינה, ורק 30 אחוזים על קרקע בבעלות פרטית.
• במתחם 2.3, אזור מגורים חקלאי שכולו בבעלות פרטית, האוכלוסייה הצפויה היא כ-700 נפש, והצפי לשנת 2035 הוא כ-200 נפש בלבד.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

מרב·לפני 1 חודש

רגע, אז אם הבנתי נכון, על קרקע פרטית הם מניחים מראש שרק 30 אחוז יתממש? זה אומר שהמדינה בעצמה לא מאמינה שבעלי הקרקעות ירצו לבנות... אז מה הטעם בזכויות האלה בכלל?

יובל·לפני 1 חודש

ווואלה לא ידעתי שתכניות מתאר בכלל מפרידות בין קרקע מדינה לקרקע פרטית בצפי המימוש. חשבתי שמספר יחידות הדיור הוא פשוט המספר... 😅 כל הזמן שמעתי 10,000 יחידות ולא הבנתי למה בפועל לא רואים את זה

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו