פנטהאוזים במחירים הזויים לכאורה נמכרים בערים שהן לא תל אביב וירושלים במחירים של טירות באירופה, קראו עד הסוף, חשיבה מסחרית שיווקית בנדל”ן שתייצר לכם כסף.
מחירי הפנטהאוזים בארץ:
חיפה – עסקה אחרונה, מעל 7.2 מיליון שקלים,
אשדוד(פרסמתי לכם כבר), מעל 8 מיליון שקלים,
אשקלון – חצתה את ה – 6 מיליון שקלים.
כמובן שגם באשדוד וגם באשקלון מדובר בפנטהאוזים ברמת בית מלון עם נוף ים פתוח בבנייני יוקרה. בת”א פנטהאוזים כאלה היו עוברים את ה-50 מיליון קללל.
בסיור הקרוב באשקלון, נגיע לפרויקט יוקרה בו דירות פנטהאוז נמכרות במחירים אסטרונומיים(ליוונו כבר לקוחות בפרויקט לפני כשנה וחצי, יש המלצות בווידאו באתר, אחד מהם זה תום האלוף שזכיתי להכיר).
למה כרוכש/מלווה/מארגן, אני תמיד שואל את המשווקים/החברה היזמית, “אח שלי בכמה הפנטהוז שלכם נמכר?”
מה אפשר ללמוד ממחירי הפנטהאוזים:
לפי אומדן הפנטהאוזים אני עושה בראש קלקולציה של הדלתא שתהיה בערך הנכסים האחרים בפרויקט, עלויות ניהול וועד בית, קהל שיבוא לגור, איכות ורמת המתקנים המשותפים(שטחים ציבורים, בריכה, סאונות, וכו’).
אם פנטהאוז בעיר בה מחיר ממוצע לא חוצה את 1.5m נמכר מעל 6m זה מלמד אותנו המון וקצרה היריעה מלהכיל.
יזם חכם לא יכול למכור פנטהאוז בפי 3 כמעט ממחיר ממוצע בפרויקט שלו ולא לבנות צינור שיווקי שיתן ערך גדול למשתמשים במוצר. תחשבו איזה באסה זה לקנות פנטהאוז ב 6 מיליון באשקלון נניח ולקבל בניין קומסי קומסה עם מתקנים על הפנים?! היזמים מבינים את זה ומעמידים פרויקטים שידברו את – 6 מיליון ש”ח
ולא את הממוצע שנמכר בבניין ב 2.5m (אלה המספרים האמיתיים בפרויקט היוקרתי באשקלון לפי רשות המיסים, בדקנו).
כי הרי הגיוני שקונה שקונה ב- 6 מיליון באשקלון ידרוש סביבה שתתמוך את היוקרה. זו הסיבה שתיקי לואי ויטון לא ימכרו בקיוסקים. ולכן כרוכשים שווה לנו לקנות בד”כ בפרויקטים בהם אייל גולן או עידן רייכל השכיבו כמה מליונים על פנטהאוז כי היזם ימתח את הפוטנציאל לקצה ונרוויח מזה השבחה משמעותית.
זה כמו “היטל השבחה” אם תרצו רק שאנחנו לא משלמים עליו 50% במכירה על ההשבחה אלא כל ההשבחה הולכת לכיס שלנו.
המכירה בחיפה:
פנטהאוז בן 5 חדרים בשטח 220 מ”ר בשדרות הצבי בחיפה נמכר ב-7.2 מיליון שקלים מה שהופך אותו לעסקה היקרה ביותר במורדות המערביים של הכרמל בשנים האחרונות. הפנטהאוז, בעל מרפסת של 80 מ”ר ונוף לים, עם תג מחיר של 30 אלף שקל למ”ר, הגבוה מהמחיר הממוצע באזור, שנע בין 25 ל-28 אלף שקל למ”ר.
העסקה משקפת את הביקוש הגבוה בנכסים נדירים באזור ואת ההשפעה של המרחק והטופוגרפיה על מחירי הנדל”ן במרכז הכרמל. נדל”ן זה משחק של גאוגרפיה וטופוגרפיה, בחיפה מרגישים את ההיבט הטופוגרפי חזק
ואפשר להבין מדוע. השכונות החלשות למטה, החזקות למעלה, האירוניה של החיים בשפה נדל”נית.
יזמים שראו פוטנציאל בים של חיפה:
בשנים האחרונות, שכונת נווה דוד שהוקמה כמעברה בשנות ה-50 של המאה הקודמת, הסמוכה לים הביאה יזמים רבים שהבינו שיש בשכונה מונומנט נצחי כמו הים שהפוטנציאל שלו עוד לפניו…
יש מקום בעולם בו השכונות הסמוכות לים נחשבות פחות אטרקטיביות חוץ מחיפה? אתם מבינים? היה באג במערכת שהפך את הים למוקצה בגלל ריכוזי האוכלוסיות ההיסטוריות והים הפך לפחות מבוקש.
היזמים מנסים לשנות את הבאג, ולכן יש שם כמויות של פינוי בינוי. חברת “אזורים” לדוגמה, מחזיקה שם מסה רצינית של 1,212 יחידות דיור שהשיווק שלהם כבר החל לפני כשלוש שנים פלוס מינוס ומאות דירות כבר נמכרו ויש יזמים נוספים.
לסיכום:
שוק הפנטהאוזים בערים מחוץ לתל אביב וירושלים חווה עלייה מדהימה במחירים, כשהמכירה האחרונה בחיפה חצתה את ה7 מיליון שקלים. מדגישה את התופעה. מדובר בנכסים יוקרתיים עם נוף ים עוצר נשימה, שמגשרים על פערי מחיר משמעותיים באזור.
נדל”ן הוא משחק של גאוגרפיה וטופוגרפיה, ובחיפה, ההבדלים בין השכונות מבטאים זאת בצורה הכי חדה שיכולה להיות: החזקות למעלה והחלשות למטה. כשפנטהאוזים נמכרים במחירים שנראים כחלום, זה סימן ברור למגמות חדשות בשוק הנדל”ן – מגמות ששווה לעקוב אחריהן.
סליחה אחי, בכמה הפנטהאוז הזה נמכר?
אני הייתי בן סולומון, עבור קליקת הנדל”ן, תמשיכו לעקוב ושתפו את זה.
מעדיפים להאזין? לחצו להאזנה לפרק בפודקאסט בספוטיפיי כאן למטה:
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ השמינית שלנו עם אלפי חברות וחברים והתעדכנו בחדשות נדל”ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.
המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.
