פתח תקווה היא עיר של כ-272 אלף תושבים ממזרח לתל אביב. בדקנו את עסקאות הדירה שנרשמו ברשות המסים מיולי 2025 עד יוני 2026 לפי מספר החדרים, והשווינו לחמש ערים בגוש דן. המספרים מראים שהתדמית נכונה: בפתח תקווה הדירה שנמכרת גדולה יותר.

560 מתוך 2,043: הדירות הגדולות של פתח תקווה

מיולי 2025 עד יוני 2026 נרשמו ברשות המסים בפתח תקווה 2,043 עסקאות של דירה בבית קומות. דירת 4 חדרים היא הנפוצה, עם 686 עסקאות, ואחריה דירת 3 חדרים עם 545. אבל 560 עסקאות, יותר מרבע, היו של 5 חדרים ומעלה: 418 של 5 חדרים, 132 של 6 חדרים, ועוד עשר של 5.5 ו-7 חדרים.

עסקאות דירה בבית קומות שנרשמו ברשות המסים בפתח תקווה מיולי 2025 עד יוני 2026, לפי מספר החדרים שרשום בעסקה, בעיבוד קליקת הנדל"ן. בלי חצאי חדרים, 7 חדרים ופחות מ-2 חדרים, שיש בהם מעט עסקאות.

שימו לב לעמודה האחרונה. בהרבה ערים דירה גדולה עולה פחות למטר, כי חלק מהמחיר הוא על עצם הדירה ולא על המטרים. בפתח תקווה דירת 5 חדרים עלתה 26,774 שקל למ"ר, רק 687 שקל יותר מדירת 4 חדרים, ודירת 6 חדרים אפילו יותר: 29,065 שקל. חלק מההסבר מופיע בהמשך: רוב הדירות הגדולות נמכרות בבניינים חדשים.

פתח תקווה מול חמש ערים בגוש דן: יותר דירות של 5 חדרים ומעלה

בדקנו באותה שיטה ובאותו חלון חמש ערים נוספות בגוש דן. בכולן נמכרות דירות גדולות, אבל בפתח תקווה החלק שלהן הוא הגדול ביותר: 27.4% מהעסקאות. בגבעתיים, שבמקום השני, 21.8%, ברמת גן 20.8%, ובבת ים רק 10.4%. גם השטח החציוני של כל עסקאות הדירה, 90 מ"ר, הוא הגדול מבין השש.

עסקאות דירה בבית קומות שנרשמו ברשות המסים מיולי 2025 עד יוני 2026, לפי מספר החדרים והשטח שרשומים בעסקה, בעיבוד קליקת הנדל"ן. הערים מסודרות לפי החלק של דירות 5 חדרים ומעלה, מהגדול לקטן.

ובמחיר: דירת 5 חדרים בפתח תקווה עלתה בחציון 3,248,000 שקל, פחות מברמת גן (4,384,000) ומבגבעתיים (5,004,000), וקרוב לחולון ולבני ברק. בבת ים, שבה נמכרו הכי מעט דירות גדולות, החציון של דירת 5 חדרים גבוה יותר, 3,600,000 שקל.

נווה עוז הירוקה, נווה גן וכפר גנים ג: שלוש מכל ארבע עסקאות הן דירה גדולה

הדירות הגדולות לא מתחלקות שווה בין השכונות. בשלוש שכונות, נווה עוז הירוקה, נווה גן וכפר גנים ג, שבהן רוב העסקאות היו בבניינים משנת 2000 ואילך, נרשמו יחד 284 עסקאות, ו-212 מהן היו של 5 חדרים ומעלה. במרכז העיר, לעומת זאת, רק 82 מתוך 586 העסקאות היו של דירה גדולה.

עסקאות דירה בבית קומות שנרשמו ברשות המסים בפתח תקווה מיולי 2025 עד יוני 2026, לפי שם השכונה ומספר החדרים שרשומים בעסקה, בשבע השכונות עם הכי הרבה עסקאות של 5 חדרים ומעלה. בעיבוד קליקת הנדל"ן.

הטבלה מראה גם את הפער במחיר. דירת 5 חדרים בנווה עוז הירוקה עלתה בחציון 3,710,500 שקל, ובנווה גן 3,700,000 שקל. במרכז העיר, דירת 5 חדרים עלתה 2,900,000 שקל, בשטח חציוני של 120 מ"ר, כמעט כמו 128.5 מ"ר בנווה עוז הירוקה. כלומר, מי שמוכן לגור במרכז העיר משלם בחציון 810,500 שקל פחות על דירה בגודל דומה.

דירת 5 חדרים בבניין מ-1980 עד 1999: הזולה למטר בפתח תקווה

חלק מהפער בין השכונות הוא גיל הבניין. כשמסדרים את עסקאות דירת 5 חדרים לפי שנת הבנייה, 269 מתוך 362 העסקאות שרשומה בהן שנה היו בבניינים משנת 2000 ואילך. דירה כזו עלתה בחציון 3,330,000 שקל. דירת 5 חדרים בבניין משנים 1980 עד 1999 עלתה 2,525,200 שקל, פחות ב-804,800 שקל:

עסקאות דירת 5 חדרים בבית קומות שנרשמו ברשות המסים בפתח תקווה מיולי 2025 עד יוני 2026, לפי שנת הבנייה שרשומה בעסקה (362 מתוך 418 העסקאות), בעיבוד קליקת הנדל"ן. השורה האחרונה כוללת 48 עסקאות בבניינים שעוד לא הושלמו.

למטר, דירת 5 חדרים בבניין מהשנים 1980 עד 1999 עלתה 23,321 שקל, הנמוך מבין שלוש הקבוצות, בשטח חציוני של 111 מ"ר. ההבדל הוא בבניין: בבניין ותיק יותר בדקו את המעלית, החניה, המרחב המוגן ומצב הבניין. לפני שמשווים מחיר, בדקו את הבניין עצמו ואת העסקאות בבניינים בגיל דומה באתר הנדל"ן הממשלתי.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

שכירות בפתח תקווה: דירת 4 חדרים מניבה יותר

במודעות יד2 בפתח תקווה באוקטובר 2026 מבקשים 4,875 שקל בחודש לדירת 3 חדרים, 6,900 שקל לדירת 4 חדרים ו-8,000 שקל לדירת 5 חדרים, מתוך 822 מודעות השכרה בעיר. מול חציון העסקאות של כל גודל, דירת 4 חדרים נותנת את התשואה המשוערת הגבוהה ביותר, והדירה הגדולה את הנמוכה:

חציון עסקאות דירה בבית קומות שנרשמו ברשות המסים בפתח תקווה מיולי 2025 עד יוני 2026, מול השכירות המבוקשת במודעות יד2 באוקטובר 2026. תשואה משוערת: שכירות שנתית חלקי חציון העסקאות. ברוטו, לפני הוצאות.

אם מחשבים מול המחיר המבוקש במודעות, 1,900,000 שקל לדירת 3 חדרים, 2,365,000 שקל לדירת 4 חדרים ו-3,499,500 שקל לדירת 5 חדרים, התשואה יוצאת 3.08%, 3.5% ו-2.74%. מודעות ועסקאות לא מודדות את אותו מלאי של דירות, ולכן אין להסיק מהפער ביניהן על כיוון המחירים. בשני החישובים זו תשואה ברוטו, לפני הוצאות, חודשים בלי שוכר ומס, והשכירות היא מחיר מבוקש ולא חוזה חתום.

את פתח תקווה מול ערים אחרות תמצאו במפת התשואות הארצית. המודעות מתחלפות, ולכן המספרים שם יכולים להיות מעט שונים מאלה שכאן. את החשבון על הדירה שלכם, עם ההוצאות, אפשר לעשות במחשבון שבעמוד השקעות בנדל"ן במרכז ובשרון.

שני מגרשים של רמ"י בפתח תקווה, עם מועד הגשה בנובמבר 2026

באתר המכרזים של רשות מקרקעי ישראל פתוחים שני מכרזים בפתח תקווה. מכרז 485/2025 הוא מגרש של 58 יחידות דיור. הוא פורסם בדצמבר 2025, מועדי ההגשה נדחו בו שלוש פעמים, והמועד האחרון להגשת הצעות הוא כרגע 30 בנובמבר 2026. מכרז 386/2025 בשכונת מצלתיים הוא מגרש של 36 יחידות דיור. הוא פורסם בספטמבר 2025, המועדים נדחו בו ארבע פעמים, והמועד האחרון כרגע הוא 23 בנובמבר 2026.

אלה מגרשים קטנים ביחס למספר העסקאות בעיר, והם לא משנים את התמונה של מה שנמכר בה היום.

דירה גדולה בפתח תקווה? חמש בדיקות לפני

• אותה שכונה: השוו דירת 5 חדרים לעסקאות 5 חדרים באותה שכונה. ההבדל בין מרכז העיר לשכונות החדשות גדול מכדי להשוות ביניהן
• גיל הבניין: דירה גדולה בבניין ותיק זולה יותר, ובדיקת הבניין חשובה בה יותר. על התכניות להתחדשות בעיר כתבנו בפתח תקווה מתחדשת (מאי 2025)
• מחיר למטר: בדקו את המחיר למטר מול דירות באותו מספר חדרים, ולא מול הממוצע של העיר
• ההון העצמי: כמה הון עצמי צריך לדירה, לפני שעוברים מ-4 ל-5 חדרים
• מס הרכישה: מדרגות מס הרכישה מראות כמה תשלמו במחירים של פתח תקווה

סיכום: בפתח תקווה הדירה שנמכרת גדולה יותר

בפתח תקווה נמכרות יותר דירות גדולות מאשר בחמש הערים שבדקנו בגוש דן, ורובן בבניינים משנת 2000 ואילך.

• לפי מספר החדרים: 560 מתוך 2,043 עסקאות היו של 5 חדרים ומעלה
• מול גוש דן: 27.4%, החלק הגדול ביותר מבין שש ערים
• לפי שכונה: 212 מתוך 284 עסקאות בנווה עוז הירוקה, בנווה גן ובכפר גנים ג
• המחיר: דירת 5 חדרים ב-2,900,000 שקל במרכז העיר מול 3,710,500 בנווה עוז הירוקה

שאלות ותשובות על מחירי הדירות בפתח תקווה

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו