מי שקנה יחידת קרקע במתחם גדול נוטה לעקוב אחרי שאלה אחת: מתי מאשרים. אבל השלב שקובע כמה הקרקע באמת שווה הוא אחר לגמרי, והוא מגיע מאוחר יותר, בשקט ובלי כותרות. בפי גלילות הוא בדיוק עכשיו.

מה קורה עכשיו בפי גלילות

לפי דיווח של TheMarker מהיום, שלב האיחוד והחלוקה במתחם פי גלילות מגיע להכרעה. לתוכנית הוגשו כ-45 התנגדויות, ובהן של ארגוני סביבה, רכבת ישראל ורשות מקרקעי ישראל. רובן, לפי הדיווח, טוענות לטעויות שפוגעות בשווי המגרשים, לעיתים בהיקף של מאות מיליוני שקלים.

ועדת התכנון מינתה את האדריכל ומתכנן הערים אדיב נקאש כחוקר שתפקידו לבחון את ההתנגדויות. קבוצת טריגו, שמאגדת בעלי קרקעות רבים במתחם, טוענת לקיפוח ולהפסד של עשרות אחוזים משווי הקרקעות שבידיה כתוצאה מהתוכנית. זו טענה של הקבוצה ולא קביעה שהתקבלה.

הכותרת של TheMarker מדברת על שווי מגרש שצנח ב-75%. הדיווח המלא חסום בתשלום, והסכומים המוחלטים אינם מופיעים בחלק הפתוח שלו, ולכן איננו יודעים באיזה מגרש מדובר ומאיזה שווי לאיזה. מה שכן פומבי הוא היקף ההתנגדויות וזהות המתנגדים.

רקע: מה זו תוכנית פי גלילות

תוכנית האב למתחם היא תמל/3007, דרום גלילות, המשתרעת על כ-1,715 דונם בתחומי תל אביב ורמת השרון. היא מציעה כ-18,600 יחידות דיור, מהן 30% קטנות וקטנות מאוד ועוד 300 יחידות בדיור מוגן. הוועדה הארצית החליטה להפקיד אותה בפברואר 2024.

פרט אחד בתוכנית ממחיש למה יש כאן בכלל דיון על בעלות פרטית: היא מטילה חובות שונות על קרקע מדינה ועל קרקע פרטית, 30% מהיחידות על קרקע מדינה ו-15% מהיחידות על קרקע פרטית יהיו דירות בשכירות מוזלת. כלומר במתחם קיים רכיב פרטי משמעותי.

איננו מפרסמים כאן אחוז מדויק של חלוקת הבעלות בין המדינה לפרטיים. ראינו מספרים שמסתובבים ברשת, לא הצלחנו לאמת אותם במקור רשמי, ולכן הם לא מופיעים בכתבה.

מקור: המידע התכנוני שפורסם על תמל/3007. חלוקת החובות בין קרקע מדינה לקרקע פרטית מלמדת שקיים במתחם רכיב פרטי משמעותי, ואיננו מפרסמים אחוז מדויק של הבעלות משום שלא אימתנו אותו במקור רשמי.

מה זו איחוד וחלוקה, ולמה זה השלב שקובע

החלק הזה נוגע גם למי שאין לו קרקע בפי גלילות, כי המנגנון זהה בכל מתחם גדול. באיחוד וחלוקה כל השטח מאוחד לכדי מקשה אחת, ואז מחולק מחדש למגרשים מתוכננים. כל בעל זכויות מקבל מגרש חלופי או חלק ממנו, לפי טבלאות איזון שקובעות מה שווה למה.

ההבחנה שחשוב לתפוס: אישור התוכנית קובע מה מותר לבנות בשטח. איחוד וחלוקה קובע מי מקבל מה. אפשר להחזיק קרקע בתוכנית מצוינת ולגלות בשלב הזה שהמגרש החלופי שיועד לכם קטן יותר, או בייעוד פחות מבוקש, ממה שהנחתם.

זו הסיבה שרוב ההתנגדויות בפי גלילות אינן על עצם התוכנית אלא על טעויות בשווי. מנגנון קרוב לזה, שמסדיר את הרישום אחרי החלוקה, הוא הפרצלציה, והסברנו אותו בכתבה על מהי פרצלציה ואיך היא מתבצעת בישראל.

כמה זה שווה בפועל

יש כאן מספר שממחיש את הפער. בסקירה שפורסמה במגדילים ב-2024 העריך שמאי שיחידת קרקע במגרש לא מאורגן מקבלת ערך נמוך בכ-30% עד 35% לעומת מגרש חלופי מסודר. באותה סקירה הובאה שדה דב כדוגמה, עם הפרשים של כ-700 עד 800 אלף שקל ליחידת קרקע ממוצעת.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

אלה הערכות שמאיות ולא נתוני עסקאות, וכל מתחם שונה. אבל הן ממחישות שההבדל בין קרקע לבין מגרש מסודר בייעוד ברור אינו טכני. זה בדיוק ההבדל שקונים רבים לא מתמחרים כשהם רוכשים יחידת קרקע במתחם שבתכנון.

את הפער הזה בין ייעוד לבין זכות בנייה ממשית פירטנו בכתבה על מהי קרקע צהובה ומה רוב המשקיעים לא יודעים.

מה עושים אם אתם בעלי קרקע במתחם כזה

ארבעה דברים מעשיים, וכולם אפשריים בלי להמתין להכרעה:

• לבדוק את הנסח: מה בדיוק רשום על שמכם, ובאיזו חלקה. בעלות משותפת בחלקה אחת היא המצב הרגיל במתחמים כאלה, והיא משפיעה על מה שתקבלו.
• לקרוא את טבלאות האיזון: שם כתוב מה מייעדים לחלקה שלכם. זה מסמך פומבי, וזה המסמך שקובע.
• לשקול התארגנות: רשות מקרקעי ישראל עצמה קראה לבעלי זכויות במתחם להתארגן בקבוצות ולמנות נציג. את היתרונות והמלכודות של רכישה והחזקה בקבוצה פירטנו בכתבה על קבוצות רוכשים לקרקעות בסטטוס מתקדם.
• לזכור את לוח הזמנים: תוכניות במתחמים בסדר גודל כזה נמדדות בשנים. מי שקנה קרקע כהשקעה קצרת טווח נמצא בסיכון אחר לגמרי ממי שקנה לטווח ארוך. את הבדיקות שלפני רכישת קרקע ריכזנו בכתבה על איך לקנות קרקע בלי מלכודות.

מה לא לצפות לו

התנגדות שהוגשה אינה התנגדות שהתקבלה. תפקידו של החוקר הוא לבחון ולהמליץ, וההכרעה בסופו של דבר היא של מוסד התכנון. כ-45 התנגדויות בתוכנית בסדר גודל כזה הן מספר גדול אבל לא חריג, ורובן עשויות להידחות.

וגם אם השווי אכן נפגע, זה לא אומר אוטומטית שמגיע פיצוי. הזכות לתבוע ירידת ערך בעקבות תוכנית היא מסלול נפרד עם תנאים ומועדים משלו, וסקרנו אותו בכתבה על ירידת ערך של נכס ומתי מגיע פיצוי.

סיכום

לתוכנית האיחוד והחלוקה בפי גלילות הוגשו כ-45 התנגדויות, ורובן טוענות לטעויות בשווי המגרשים. ועדת התכנון מינתה חוקר שיבחן אותן. זה השלב שבו נקבע מה כל בעל קרקע מקבל בחזרה, והוא זה שמכריע את השווי בפועל.

• ההיקף: כ-45 התנגדויות, בהן של רכבת ישראל ורמ"י
• המתחם: תמל/3007, כ-1,715 דונם וכ-18,600 יחידות דיור
• המנגנון: אישור קובע מה בונים, איחוד וחלוקה קובע מי מקבל מה
• הפער: הערכה שמאית של כ-30% עד 35% בין קרקע למגרש מסודר
• הזהירות: התנגדות שהוגשה אינה התנגדות שהתקבלה

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות3

סקפטי·לפני 1 שבוע

אני במתחם הזה כבר 4 שנים, וכל הזמן שמעתי "עוד קצת, עוד קצת". עכשיו 45 התנגדויות?? זה עוד שנים של עיכובים, אני מכיר את הקצב הזה. הבעיה שאנשים קנו יחידות קרקע לא מאורגנות בלי להבין שההפרש לעומת מגרש מסודר יכול להיות 30 אחוז פחות בשווי. זה לא קטן.

אורית·לפני 1 שבוע

רגע, מישהו יכול להסביר מה זה בכלל איחוד וחלוקה? לא הבנתי איך זה עובד בפועל

סיגל·לפני 1 שבוע

פרויקטים הרבה יותר קטנים קיבלו יותר מזה

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו