עד עכשיו הנוסחה הייתה פשוטה ונוחה לכולם: כל דייר בבניין מקבל דירה חדשה עם אותה תוספת שטח, נקודה. הנוסחה הזאת בדיוק היא שהגיעה לבית המשפט, נפלה שם, והשאירה את הענף באי ודאות במשך חודשים. עכשיו המדינה פרסמה מסמך שמנסה לעשות סדר. הנה מה שהוא קובע, ולמי מכם זה משנה בפועל.

המקרה שטלטל את הענף

הסיפור מתחיל לפני כשלושה חודשים, כשבית המשפט המחוזי בתל אביב דן בפרויקט פינוי-בינוי ברמת גן. בחוזה מול הקבלן נקבע שהדיירים המפונים יקבלו דירות חדשות בתוספת שטח של 12 מ"ר, וכן מרפסת, חנייה ובמידת האפשר מחסן. זו הייתה הנוסחה המקובלת בשוק כמעט בכל פרויקט: תוספת אחידה, זהה לכולם, פשוטה לחישוב ולהסכמה.

אחת מבעלות הדירות, מהדיירות הסרבניות, טענה שהנוסחה הזו דווקא מקפחת את בעלי הדירות הגדולות. לפי הדיווח, לה עצמה הייתה דירה בת 104 מ"ר, כך שהתוספת הוסיפה לה כ-11% משטח הדירה, בעוד שבעלי דירות קטנות של 35 מ"ר זכו באותה תוספת עצמה לגידול משולש באחוזים. השופט גלעד הס קיבל את עמדתה וקבע שעיקרון השוויון נשמר דווקא בתמורה יחסית, בהתאם למצב הקודם, ולא במתן מטראז' זהה לכל דירה.

למה הפסיקה הפחידה את הענף

פסיקה אחת בפרויקט אחד יצרה שאלה גדולה בהרבה. החשש המרכזי שעלה בענף, לפי הדיווח, היה כפול: שחוזים רבים שכבר נחתמו ייפתחו מחדש, ושמכאן והלאה יזמים ודיירים יתקשו בכלל להגיע להסכמה על תמורה, אם יצטרכו לקבוע תמורה נפרדת לכל דירה ודירה.

צריך להבין למה זה משמעותי כל כך. פרויקט התחדשות מתקדם רק כשמגיעים לשיעור ההסכמה הנדרש בחוק, ועל ההסכמה הזו נבנה כל המימון. אם כל בעל דירה יכול לפתוח מחדש את שאלת התמורה שלו, הרוב שהושג עלול להתפרק. מנגד, אם הנוסחה האחידה פוגעת באמת בבעלי הדירות הגדולות, הרי שהיא קונה את ההסכמה במחיר של חלק מהדיירים. זו בדיוק הנקודה שהמסמך החדש מנסה לאזן.

מה קובע המסמך: חופש להסכים, וחלוקה לסוגי דירות

את המסמך ניסחו מנכ"ל הרשות להתחדשות עירונית, יורי גמרמן, והמשנה ליועצת המשפטית לממשלה בתחום המשפט האזרחי, עורכת הדין כרמית יוליס. הקביעה המרכזית שלו פשוטה: יזמים ובעלי דירות חופשיים להחליט יחד ובהסכמה על מנגנון התמורה. כלומר, אפשר תמורה זהה לכל דירה, ואפשר תמורה יחסית כפי שקבע השופט הס. המדינה אינה כופה נוסחה אחת.

לצד זה המסמך קובע כיוון ברור למקרים שבהם התמורות אינן מביאות בחשבון את השונות בין הדירות. במקרים כאלה, לבעל דירה ייחודית, כמו פנטהאוז, דירת גן, או דירה שגדולה משמעותית מהדירות הרגילות בבניין, תהיה אפשרות לבסס טענה של היעדר כדאיות כלכלית. הפתרון המעשי שמוצע: לחלק את הבניין למספר סוגי דירות בעלות מאפיינים ייחודיים, שמצדיקים תמורה מותאמת. פרמטרים כמו שטח, מיקום והצמדות, כלומר גינה, מחסן או חניה, יכולים להתקיים, אך לפי המסמך הם אינם מזכים בהכרח בתמורה גדולה יותר. ונקודה שחשוב לשים לב אליה: אין כוונה שכל דירה בבניין תיבדק באופן פרטני.

התמורה העודפת: ארבע דרכים שאינן רק מטרים

אחת הנקודות המעשיות במסמך היא ההבנה שתמורה אינה רק שטח או כסף. לצד האפשרות לתת דירה גדולה יותר או שווה ערך בכסף, המסמך מונה תמורות נוספות: דירה בקומה גבוהה יותר, מפרט משודרג, ואפילו מתן אפשרות לבחור את דירת התמורה לפני יתר הדיירים בפרויקט. מי שמכיר פרויקטים מקרוב יודע שסדר הבחירה הוא לא עניין של מה בכך, והוא יכול להיות שווה לא מעט.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

יוליס וגמרמן מנסחים את ההיגיון כך: "בדרך זו ישנה עדיפות לבעל דירה מסוימת או לבעלי דירות מסוימים, על פני יתר בעלי הדירות, באופן שעשוי לאזן נכון את התאמת התמורות הנדרשת בשל המאפיינים השונים של הדירות, והכול בהתאם למאפייניהן ומידת ייחודיותן של קבוצת הדירות". במילים אחרות, ההעדפה מותרת, אבל היא צריכה להיות מנומקת במאפיינים אמיתיים של הדירה ולא שרירותית.

חובת השקיפות, ומה זה אומר לכם בפועל

החלק שהכי כדאי לדיירים להכיר הוא סעיף השקיפות. המסמך מבהיר שקיימת חובת שקיפות בחוזה מול הדיירים: אם בעל דירה מקבל תמורה ששונה משמעותית מזו של שכניו, היזם מחויב לדווח על כך ליתר בעלי הדירות. אחרת, לפי המסמך, החוק מאפשר להם לבטל את העסקה מולו. זה מנגנון חשוב, כי הוא הופך את השונות בתמורות מסוד שמנוהל בשיחות נפרדות לנתון גלוי שכל הדיירים רואים.

ומה עושים עם זה בפועל. אם אתם בתחילת דרך, זה הזמן לבדוק איך מוגדרת התמורה בהסכם ואיך סווגה הדירה שלכם, במיוחד אם היא חריגה בגודלה או בהצמדות שלה. אם כבר חתמתם, כדאי לברר מול עורך הדין שלכם אם ואיך המסמך נוגע להסכם הקיים. וחשוב לזכור שתי הסתייגויות: מסמך הנחיה אינו חקיקה, והתיק שבבסיס כל הסוגיה עדיין ממתין לערעור ולהכרעת בית המשפט העליון, כך שהמילה האחרונה טרם נאמרה. את הבדיקות הבסיסיות שכל דייר צריך לעשות לפני חתימה ריכזנו במדריך ארבע הבדיקות, ואת ההבדלים בין המסלולים השונים הסברנו בהשוואה בין פינוי-בינוי, תמ"א 38 וחלופת שקד.

סיכום

מסמך הנחיה של משרד המשפטים והרשות להתחדשות עירונית מסדיר את אחת השאלות הפתוחות בהתחדשות עירונית: האם כל הדיירים חייבים לקבל אותה תמורה. התשובה שהתקבלה היא שיזמים ובעלי דירות חופשיים להסכים על המנגנון, בין אם תוספת זהה לכל הדירות ובין אם תמורה יחסית למצב הקיים. הרקע הוא פסיקה של בית המשפט המחוזי בתל אביב, שקבעה שתוספת אחידה של 12 מ"ר פוגעת בשוויון כלפי בעלי דירות גדולות. הפתרון שמוצע במסמך הוא חלוקת הבניין לסוגי דירות עם מאפיינים ייחודיים, ולא בדיקה פרטנית של כל דירה, כשלבעלי דירות ייחודיות יש אפשרות לטעון להיעדר כדאיות כלכלית. התמורה העודפת יכולה להיות דירה גדולה יותר, שווה ערך בכסף, קומה גבוהה יותר, מפרט משודרג או זכות בחירה מוקדמת. לצד זה נקבעה חובת שקיפות, שמחייבת דיווח על תמורות שונות מהותית ומאפשרת ביטול עסקה בהיעדרו. חשוב לזכור שמסמך הנחיה אינו חקיקה, ושהתיק ממתין להכרעת בית המשפט העליון.

• המסמך קובע שיזמים ובעלי דירות חופשיים להסכים ביניהם על מנגנון התמורה: תוספת זהה לכל הדירות, או תמורה יחסית למצב הקיים.
• הרקע: בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע שתוספת אחידה של 12 מ"ר לכל דירה פוגעת בשוויון, בפרויקט שבו בעלת דירה בת 104 מ"ר קיבלה תוספת של כ-11% בלבד.
• הבניין יחולק לסוגי דירות בעלות מאפיינים ייחודיים, ולא תיבדק כל דירה בנפרד. שטח, מיקום והצמדות אינם מזכים אוטומטית בתמורה גדולה יותר.
• לבעלי דירות ייחודיות, כמו פנטהאוז או דירת גן, תהיה אפשרות לבסס טענה של היעדר כדאיות כלכלית.
• חובת שקיפות: תמורה ששונה מהותית משל השכנים מחייבת דיווח ליתר בעלי הדירות, אחרת החוק מאפשר להם לבטל את העסקה.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות1

רז·לפני 3 שבועות

רגע, אז אם יש לי דירת גן אני יכול לדרוש תמורה גדולה יותר מהשכנים? זה הגיוני בכלל? כי עד עכשיו תמיד אמרו לנו שכולם מקבלים אותו דבר ונקודה...

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו