368 דירות ישנות באשקלון עומדות להפוך ל-1,441 דירות חדשות. בנשר, 299 דירות יהפכו ל-1,679, ובירושלים, 34 דירות בקרית היובל ייהפכו ל-152. אלה לא תחזיות, אלה מתחמים שכבר הוכרזו בצו ממשלתי רשמי, והם חלק מגל ענק של 45 מתחמי פינוי-בינוי שאושרו בבת אחת.

32 מתחמים בצו אחד: מה ההכרזה כוללת

הממשלה הכריזה על 32 מתחמי פינוי‑בינוי חדשים בצו אחד, עם פוטנציאל של כ‑15,456 דירות חדשות ברחבי הארץ. בנוסף לצו הזה פורסמו בחודשים האחרונים צווים נוספים למתחמי פינוי‑בינוי, כך שסך כל ההכרזות האחרונות מתקרב לכ‑45 מתחמים וכ‑19 אלף דירות בפוטנציאל.

ההכרזות מצטרפות לכ-40,000 דירות שכבר אושרו בתוכניות פינוי-בינוי במהלך 2023. הכרזה על מתחם היא לא עוד שלב בירוקרטי, אלא התחלה של תהליך ממשי: יזמים מתחילים לפעול, דיירים מתארגנים, ורשויות התכנון מקדמות תוכניות.

ירושלים מובילה, תל אביב לא רחוקה: הערים שבמרכז השינוי

ירושלים היא השחקנית הגדולה בסבב הזה עם 9 מתחמים שהוכרזו. בקרית היובל, למשל, מתחם של 34 דירות ישנות ייהרס וייבנו במקומו 152 דירות חדשות. בתל אביב אושרו פרויקטים ביד אליהו ובנאות אפקה, שני אזורים עם ביקוש גבוה מאוד. רמת גן, שכבר נמצאת בעיצומה של מהפכת התחדשות עירונית, מקבלת מתחמים נוספים.

אבל הסיפור לא מוגבל למרכז. אשקלון, אשדוד, ראשון לציון, פתח תקווה ונשר נמצאות גם הן ברשימה. בפריפריה, המספרים מרשימים במיוחד: באשקלון, מתחם בשכונת בר כוכבא/גבעתי יגדיל את מספר הדירות מ-368 ל-1,441. בנשר, שכונת תל חנן תעבור מ-299 דירות ל-1,679 דירות חדשות.

מ-368 דירות ל-1,441: הפרויקטים שהכי שווה לעקוב אחריהם

כשמסתכלים על המספרים הספציפיים, אפשר להבין את הפוטנציאל האמיתי. באשקלון, מתחם בר כוכבא/גבעתי מתוכנן לגדול מ-368 דירות ל-1,441, כלומר יחס של כמעט 1:4. בנשר, שכונת תל חנן תעבור מ-299 ל-1,679 דירות, יחס של למעלה מ-1:5. מי שמחזיק דירה במתחמים כאלה עומד בפני תהליך פינוי-בינוי שבסופו יקבל דירה חדשה וגדולה יותר, עם ערך גבוה משמעותית.

באשדוד, רובע 5 מתוכנן לגדול מ-208 דירות ל-900 דירות חדשות. ירושלים מציגה את קרית היובל, עם קפיצה מ-34 ל-152. כל אחד מהמתחמים האלה הוא הזדמנות לדיירים הקיימים, אבל גם אות לרוכשים פוטנציאליים. דירות ישנות באזורי פינוי-בינוי מוכרזים נוטות לעלות בערכן כבר בשלב ההכרזה, הרבה לפני שמגיע הדחפור הראשון.

הטבות מס ועליית ערך: מה יוצא לדיירים מזה

דיירים בפרויקטי פינוי-בינוי נהנים מפטור ממס שבח על הדירה הישנה ומפטור ממס רכישה על הדירה החדשה. בפרקטיקה, מדובר בחיסכון של עשרות אלפי שקלים. הפטורים נועדו לעודד דיירים להסכים לתהליך, כי בלי הטבות כלכליות ברורות קשה לשכנע אנשים לעזוב את הבית לכמה שנים.

מעבר למס, יש את עליית הערך. לפי הערכות שמאים ועסקאות שנעשו בפרויקטים דומים, דירה שעוברת פינוי‑בינוי עשויה לעלות בעשרות אחוזים ועד מעל 100% לאחר השלמת הפרויקט, ובחלק מהמקרים אף יותר. דירת 2 חדרים ישנה הופכת לדירת 3 או 4 חדרים חדשה עם ממ"ד, מעלית, חניה ומרפסת. דירה ב‑800,000 ש"ח באזור מוכרז יכולה, לפי הערכות שמאים, להגיע לאחר הפרויקט ל‑1.6 מיליון ש"ח ואף יותר, ובחלק מהמקרים להתקרב ל‑2 מיליון ש"ח. הפרויקטים שכבר בתהליך ברחבי הארץ מוכיחים את הפוטנציאל.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

7 עד 12 שנים ו-66% הסכמה: האתגרים בדרך

הכרזה זה שלב ראשון, אבל בין ההכרזה למפתח דירה חדשה ביד עוברים בממוצע 7 עד 12 שנים. הסיבה העיקרית: צריך הסכמה של 66% מהדיירים בבניין כדי להתקדם. זה אולי נשמע פשוט, אבל בבניינים עם דיירים מבוגרים שלא רוצים לעזוב, שוכרים שלא רלוונטיים להחלטה, ובעלי דירות בחו"ל שקשה לאתר, הגעה ל-66% יכולה לקחת שנים.

גם אחרי שיש הסכמה, התהליך עובר שלבי תכנון, אישור תב"ע, בחירת יזם, פינוי ובנייה. לא כל מתחם שהוכרז מגיע בסוף לביצוע: חלק מהפרויקטים נתקעים בגלל חילוקי דעות, עלויות בנייה שעלו, או שינויים ברגולציה. מי שמחשיב רכישה באזורי התחדשות עירונית צריך לחשוב בטווח ארוך ולא לצפות לתוצאות מהירות.

מה המספרים האלה אומרים למי שמחפש דירה

ההכרזה על 45 מתחמים חדשים יוצרת שני סוגי הזדמנויות לרוכשים. הראשונה: רכישת דירה ישנה במתחם מוכרז, במחיר נמוך יחסית, וההמתנה לפרויקט שיעלה את ערכה. השנייה: קנייה בפרויקטים שכבר בביצוע מתקדם באזורים אחרים. בשני המקרים, חשוב לבדוק באיזה שלב הפרויקט ולהבין מי היזם.

גם מי שכבר גר בבניין שנמצא ברשימת ההכרזות צריך להבין את השלבים שמחכים לו. מומלץ להתארגן מהר, לבחור נציגות דיירים, ולפנות לייעוץ מקצועי כדי למקסם את התנאים מול היזם. הניסיון מראה שדיירים שמתארגנים מוקדם ובצורה מסודרת מקבלים תנאים טובים יותר.

סיכום

ההכרזה על 45 מתחמי פינוי-בינוי חדשים מסמנת האצה משמעותית בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. כ-19,000 דירות חדשות בפוטנציאל, בערים מירושלים ותל אביב ועד אשקלון ונשר. המספרים גדולים, אבל חשוב לזכור שהדרך מההכרזה ועד מפתח ביד היא ארוכה ודורשת סבלנות, ארגון דיירים וייעוץ נכון.

• 45 מתחמים חדשים אושרו, 32 מתוכם בצו אחד עם כ-15,000 דירות
• ירושלים מובילה עם 9 מתחמים, מתחמי ענק גם באשקלון ובנשר
• פטור ממס שבח ורכישה, עליית ערך משוערת של 100% עד 300%

בן סולומון והחברים מהקליקה

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות3

רונית·לפני 4 שבועות

45 מתחמים בצו אחד?? זה מטורף, לא זוכר שראיתי משהו בסקאלה כזו בנדלן הישראלי. נשר עם יחס של 1:5.6 זה פשוט לא הגיוני כמה שזה גבוה

אורלי·לפני 3 שבועות

גרה בקרית היובל 22 שנה. השכונה ממש צריכה את זה, הבניינים פה ישנים ומתפרקים. אם ה-34 דירות האלה יהפכו ל-152 זה שינוי אדיר לכל האזור. השאלה רק מתי זה באמת קורה ולא נשאר על הנייר...

אריה ב.·לפני 3 שבועות

מישהו יכול להסביר מה זה אומר בשביל בעל דירה ישנה במתחם כזה? פטור ממס שבח זה מובן, אבל מה קורה בזמן הבנייה? לאן עוברים?

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו