בקצרה
- נמכרו 53 דירות במכרז, מתוך כ-400 שהוצעו, לפי מה שדיווחנו בזמנו.
- הקמפיין עלה לפי החברה כ-15 מיליון שקל, ויותר מ-100 אלף איש נכנסו לאתר המכרז.
- בחישוב שלנו זה כ-283 אלף שקל הוצאת קמפיין לכל דירה שנמכרה, והחברה טוענת שהלידים שווים בפני עצמם.
- מחירי המינימום נקבעו לפי החברה יותר מ-10 אחוזים מתחת למחירי מכירה בפועל, אבל זו רצפה ולא ההנחה שהתקבלה.
- ומהדוחות שלה: ההכנסות בחצי הראשון ירדו ב-28 אחוזים לעומת אשתקד, וזה ההקשר למהלך.
חמישים ושלוש דירות זה מספר קטן וגדול בו זמנית, תלוי למול מה מודדים אותו. ושני המספרים שצריך כדי למדוד נמצאים בדוחות של החברה עצמה.
מה באמת יצא מזה
מה קרה במכרז
פרשקובסקי דיווחה בשיחת משקיעים כי במסגרת מכרז הדירות שערכה בחודש שעבר נמכרו 53 דירות. המהלך נמשך 72 שעות, ולפי החברה נכנסו לאתר המכרז יותר מ-100 אלף איש.
השורה האחרונה היא חלוקה פשוטה של עלות הקמפיין במספר הדירות שנמכרו. היא אינה מביאה בחשבון את הלידים שנוצרו, שלפי החברה ישמשו למכירות בהמשך.
ההנהלה הסבירה שמספר הפניות וההצעות היה גבוה בהרבה ממספר המכירות בפועל, בין היתר משום שהצעות שונות התייחסו לאותן דירות. לדבריה, החברה תיצור קשר עם המשתתפים כדי להגדיל מכירות בתקופות הבאות.
על המכרז הזה כתבנו כשהוא נסגר, בכתבה על ההלוואה של 22 מיליון בריבית 10 אחוזים. שם ציינו שהתוצאות טרם פורסמו, ומשם גם מגיע נתון 400 הדירות שהוצעו.
החישוב שאף אחד לא עשה
לפי החברה, הקמפיין שליווה את המכרז עלה כ-15 מיליון שקל. אם מחלקים את הסכום הזה ב-53 הדירות שנמכרו, מקבלים כ-283 אלף שקל לדירה. זה חישוב שלנו ולא מספר שפורסם.
ומיד צריך לומר את הצד השני, כי בלעדיו המספר מטעה: החברה אומרת במפורש שהיא נהנית מהמון לידים ומחשיפה, ושהיא נערכת ליצור קשר עם המשתתפים ולהגדיל מכירות בהמשך. אם זה יקרה, העלות האמיתית לדירה תרד.
מה שכן אפשר לומר בוודאות הוא שהמהלך היה יקר, ושהוא לא נועד למכור 53 דירות. החברה עצמה הצהירה עם ההשקה שמאות דירות יוצעו.
הטעות שקל לעשות עם ה-10 אחוזים
וכאן הפרט שהכי חשוב להבין, ושהכי קל לקרוא לא נכון.
החברה הציגה את מחירי המינימום כחלק מרכזי במהלך, וציינה שהם נמוכים ביותר מ-10 אחוזים ממחירי המכירה בפועל של דירות דומות בפרויקטים שלה. אבל מחיר המינימום הוא רצפה ולא מחיר.
מנגנון המכרז היה כזה: לכל דירה נקבע מחיר מינימום, וההצעה הגבוהה ביותר שהוגשה מעליו היא שזכתה. כלומר הזוכים שילמו יותר מהמינימום, ולכן ההנחה שהתקבלה בפועל קטנה מ-10 אחוזים. כמה בדיוק, לא פורסם, וההצעות נשמרו חסויות.
- HaGaDa ברחוב בני דן בתל אביב: מחיר מינימום של 5.2 מיליון שקל לדירת שלושה חדרים
- גליל ים בהרצליה: מחיר מינימום של 3.12 מיליון שקל לדירת שלושה חדרים
- מורדות לינקולן בחיפה: דירת גן בת שלושה חדרים במחיר מינימום של 1.98 מיליון שקל
זו בדיוק ההנחה שלא קוראים לה הנחה, נושא שסקרנו בכתבה על עונת הדוחות וההטבות.
ההקשר שמסביר את המהלך
כדי להבין למה חברה מוציאה 15 מיליון שקל על קמפיין מכירות, כדאי להסתכל בדוחות שלה ולא בפרסומת.
מתוך הדוחות הכספיים של החברה. ההכנסות ירדו בכ-28 אחוזים, והשיעור הגולמי ירד מכ-26 אחוזים לכ-24. במקביל תזרים המזומנים מפעילות שוטפת עבר לחיובי.
ההכנסות בחצי הראשון של 2026 ירדו בכ-28 אחוזים לעומת התקופה המקבילה. הרווח הגולמי ירד חזק יותר, והשיעור הגולמי נשחק מכ-26 אחוזים לכ-24. במקביל, תזרים המזומנים מפעילות שוטפת עבר לחיובי, מה שמתיישב עם מאמץ להמיר מלאי למזומן.
במילים אחרות, המכרז אינו גימיק מנותק. הוא תגובה למגמה שמופיעה בדוחות. וכדי לא להגזים לצד השני: הרווח הנקי דווקא עלה, וההון למאזן עומד על כ-31 אחוזים. לא פתחנו את הדוחות המלאים כדי להסביר את הפער בין שורת הרווח הגולמי לשורת הרווח התפעולי, ולכן איננו מציגים את האחרונה.
מה זה אומר לרוכשים
הדפוס הזה אינו ייחודי לפרשקובסקי. ראינו אותו גם אצל אחרים, למשל בכתבה על שדה דב אחרי הקיצוץ של דמרי, ובשוק שבו הרוכשים מרוכזים בטווח מסוים, כפי שהראינו בכתבה על הקונים עד שלושה מיליון שקל.
- מחיר מינימום אינו מחיר: זו נקודת פתיחה, ואתם מתחרים מול מציעים שאינכם רואים
- ערבות עולה כסף: לברר מראש מה קורה לה אם לא זכיתם
- 14 ימי עסקים זה קצר: להגיע עם אישור עקרוני מוכן, לא להתחיל לחפש מימון אחרי הזכייה
- לא רק המחיר: ליווי בנקאי, מועד מסירה וערבות חוק המכר נבדקים בדיוק כמו בכל רכישה
- ואם לא זכיתם: החברה אמרה שתיצור קשר עם המשתתפים. זה אומר שיש מקום למשא ומתן גם אחרי
- תוצאות המכרז, ובהן 53 הדירות שנמכרו, עלות הקמפיין של כ-15 מיליון שקל, יותר מ-100 אלף הנכנסים לאתר, מנגנון המכרז, הערבות של 25 אלף שקל, מחירי המינימום לדוגמה ולוח הזמנים לחתימה, מגיעים מדיווח מ-9 בספטמבר 2026 המבוסס על שיחת משקיעים של החברה.
- נתון כ-400 הדירות שהוצעו מגיע מהכתבה שלנו מ-26 באוגוסט 2026, שם הוא יוחס לדיווחי החברה. באותה כתבה ציינו שהתוצאות טרם פורסמו.
- החישוב של כ-283 אלף שקל קמפיין לכל דירה שנמכרה הוא שלנו: חלוקה של 15 מיליון ב-53. הוא אינו מביא בחשבון לידים שנוצרו ומכירות עתידיות, שהחברה מציינת אותם במפורש.
- לא חישבנו שיעור המרה מתוך יותר מ-100 אלף הנכנסים לאתר, משום שמבקר באתר אינו מציע ומספר כזה לא היה אומר דבר.
- הקביעה שמחירי המינימום נמוכים ביותר מ-10 אחוזים ממחירי מכירה בפועל היא הצגה של החברה. מכיוון שהזוכה הוא ההצעה הגבוהה ביותר מעל המינימום, ההנחה שהתקבלה בפועל קטנה מכך, ושיעורה לא פורסם.
- הנתונים הכספיים לחצי הראשון של 2026 ולתקופה המקבילה נשלפו מהדוחות הכספיים של החברה. את הדוחות המלאים לא פתחנו, ולכן איננו מציגים את שורת הרווח התפעולי, שאותה לא נוכל להסביר בלעדיהם.
📖 אולי יעניין אתכם גם:
- תוצאות מכרזי רמ"י: יותר מ-1,500 דירות באופקים, והמכרז בנוף הגליל נכשל ללא הצעות
- 37% יותר דירות, 5% יותר כסף: מה דוחות הרבעון של היזמים מספרים באמת על שוק הדיור
- 44 מיליון מול שומה של 89: איך קוראים תוצאת מכרז קרקע
- מה מבקשים, מה משכירים ומה נרשם במרכז ובשרון
- 70% מהמכירות ברבעון היו בהנחת קבלן: מה שהדוח של אלמוגים חושף
סיכום
המכרז הגדול של פרשקובסקי הסתיים ב-53 דירות. המספר הזה מעניין פחות מהמנגנון שמאחוריו ומההקשר שבדוחות.
- התוצאה: 53 דירות מתוך כ-400 שהוצעו, בקמפיין של כ-15 מיליון
- בחישוב שלנו: כ-283 אלף שקל קמפיין לכל דירה שנמכרה
- הדיוק החשוב: מחיר המינימום הוא רצפה, וההנחה בפועל קטנה מ-10 אחוזים
- ההקשר: ההכנסות בחצי הראשון ירדו בכ-28 אחוזים
- ומה שלא ידוע: כמה הייתה ההנחה שהתקבלה בפועל
שאלות ותשובות
53 דירות זה הרבה או מעט?
מחירי המינימום היו 10 אחוזים מתחת לשוק. קיבלו הנחה של 10 אחוזים?
איך עבד המכרז?
למה החברה עשתה את זה בכלל?
כדאי לי לגשת למכרז כזה בפעם הבאה?
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
זה נחשב טוב או גרוע למכרז כזה? ברצינות שואל, אין לי מושג מה הנורמה
15 מיליון על קמפיין 😂 ואצלנו בבניין לא מצליחים לאסוף כסף לתיקון המעלית