לפני שבנק מאשר משכנתה הוא בודק כמה מההכנסה הפנויה של משק הבית תלך להחזר החודשי. זה יחס ההחזר, ויש לו תקרה בהוראה של המפקח על הבנקים. מה שמשתנה עכשיו הוא לא התקרה אלא מה נספר בתוכה, כשעל אותה דירה כבר רשומה הלוואה. מי שמתכנן הלוואה לכל מטרה במשכון הדירה, הגדלה של המשכנתה או משכנתה נוספת בגוף אחר, ירגיש את זה ראשון.

מה בדיוק משתנה ביום חמישי

בהוראת ניהול בנקאי תקין 329, יחס ההחזר הוא היחס בין ההחזר החודשי לבין ההכנסה החודשית הפנויה, כלומר ההכנסה נטו בניכוי הוצאות קבועות. עד היום, "החזר חודשי" הוגדר כתשלום של ההלוואה המבוקשת בלבד. הלוואות לדיור שכבר הועמדו ללווה, גם בבנק אחר, נוכו מההכנסה כהוצאה קבועה.

בחוזר 2840 מפברואר 2026 ההגדרה שונתה. מעכשיו ההחזר החודשי הוא סך התשלומים של ההלוואה המבוקשת, כולל הלוואות שהועמדו בעבר בשעבוד אותו הנכס, בין אם באותו בנק ובין אם בבנק אחר או בגופים אחרים, ובלבד שמועד הפירעון שלהן עולה על 18 חודשים.

המפקח על הבנקים כתב בחוזר שהמטרה היא להבהיר את אופן החישוב בעת נטילת הלוואה לדיור נוספת על הלוואה קיימת באותו נכס, ושיחס ההחזר הוא אחד הכלים המרכזיים לניהול הסיכונים בשוק הדיור, במיוחד על רקע עליית ריבית ואי ודאות כלכלית.

למה דווקא עכשיו: הדחייה מיולי

החוזר המקורי קבע שהשינוי ייכנס לתוקף ב-1 ביולי 2026, ויחול על כל הלוואה שתינתן מאותו מועד בשעבוד אותו נכס. ב-30 ביוני, יום לפני המועד, פרסם המפקח חוזר נוסף, 2852, שהאריך את התקופה עד 1 באוקטובר 2026, "נוכח בקשות שנתקבלו".

המשמעות היא שמי שמשלים הלוואה נוספת על הדירה עד יום רביעי נבדק עדיין לפי הנוסח הישן, ומי שההלוואה שלו ניתנת מיום חמישי ואילך נבדק לפי החדש. כדאי לשים לב שהקובע הוא מועד מתן ההלוואה, ולא מועד הפנייה לבנק.

דוגמה: אותה משפחה, שתי שיטות חישוב

משק בית עם הכנסה נטו של 20,000 שקל בחודש, בלי הוצאות קבועות אחרות. על הדירה שלהם רשומה משכנתה עם החזר של 6,000 שקל בחודש, והם מבקשים הלוואה נוספת במשכון אותה דירה, עם החזר של 3,000 שקל.

לפי החישוב הקודם, המשכנתה הקיימת יורדת מההכנסה, וההכנסה הפנויה היא 14,000 שקל. יחס ההחזר של הבקשה הוא 3,000 מתוך 14,000, כלומר כ-21%. לפי החישוב החדש, שני ההחזרים נספרים יחד מול ההכנסה המלאה: 9,000 מתוך 20,000, כלומר 45%. זה מתחת לתקרה של 50%, אבל מעל 40%, שם הבנק נדרש להקצות להלוואה משקל סיכון מלא.

אם אותה משפחה הייתה מבקשת הלוואה עם החזר של 5,000 שקל, בחישוב הקודם היא הייתה עומדת על כ-36%. בחישוב החדש היא מגיעה ל-55%, מעל התקרה, ובנק לא רשאי לאשר אותה. את המושגים עצמם, הכנסה פנויה והוצאה קבועה, פירטנו במדריך על הכנסה פנויה ויחס החזר.

מה נשאר מחוץ לחישוב

לא כל הלוואה נכנסת. הלוואה שמועד הפירעון שלה לא עולה על 18 חודשים לא נספרת בהחזר החודשי. בנוסף, לפי סעיף 11 בהוראה, המגבלות על יחס ההחזר לא חלות על הלוואות גישור שתקופת הפירעון המקורית שלהן היא עד שלוש שנים, ועל הלוואות לכל מטרה בסכום של עד 120,000 שקל.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

גם כלל הקרובים לא השתנה בחוזר. בחישוב יחס ההחזר אפשר להכיר, בנוסף להכנסת הלווה, רק במחצית מההכנסה הפנויה של קרוב משפחה מדרגה ראשונה שלא רוכש זכויות בדירה, ורק אם הוא ערב להלוואה, עבר בדיקת יכולת החזר ומשלם בעצמו לפחות 20% מההחזר החודשי. בן או בת זוג שגרים עם הלווה בדירה נספרים במלוא ההכנסה.

מי ששוקל משכנתה נוספת בגוף שאינו בנק צריך לדעת שההגדרה החדשה מונה במפורש גם הלוואות "ע"י גופים אחרים" שמשועבדות על הנכס. על השוק הזה כתבנו בכתבה על משכנתה שלא מגיעה מבנק, ועל דרגות השעבוד במדריך למשכנתה בדרגה שנייה.

ומה כבר השתנה בפברואר

אותו חוזר כלל שני שינויים שנכנסו לתוקף כבר ביום פרסומו, ושניהם הקלות. הראשון נוגע לדירה במחיר מופחת, כמו מחיר מטרה ומחיר למשתכן: כשהערכת השמאי עולה על 2.1 מיליון שקל, שווי הנכס לחישוב שיעור המימון נקבע לפי 2.1 מיליון שקל או מחיר הרכישה, הגבוה מביניהם. עד פברואר התקרה הייתה 1.8 מיליון שקל. על המימון של הדירות האלה כתבנו במדריך מימון דירה בהנחה.

השני נוגע להלוואה במשכון דירה שלא לצורך רכישה: בנק רשאי לאשר אותה עד שיעור מימון של 70%, ובלבד שהחלק שמעל 50% לא עולה על 200,000 שקל. ההקלה הזו ניתנה קודם כהוראת שעה בתקופת המלחמה, ועכשיו היא חלק מההוראה. אבל מי שמנצל אותה על דירה שכבר יש עליה משכנתה, ייבדק מ-1 באוקטובר על שני ההחזרים יחד.

את ההחזר החודשי מול ההכנסה כדאי לבדוק לפני שפונים לבנק, ולא אחרי. פירטנו איך עושים את זה במדריך לתכנון יחס החזר.

סיכום

מ-1 באוקטובר 2026, בנק שבודק בקשה להלוואה נוספת על דירה שכבר משועבדת סופר את כל ההחזרים של ההלוואות על אותה דירה, גם בבנק אחר או בגוף אחר, אם מועד הפירעון שלהן עולה על 18 חודשים. התקרה של 50% מההכנסה הפנויה לא השתנתה, אבל עד היום הלוואות קודמות רק נוכו מההכנסה. השינוי נקבע בחוזר 2840 לתחילה ביולי ונדחה בחוזר 2852 לאוקטובר.

• מ-1 באוקטובר 2026, ההחזר החודשי שנבדק כולל גם הלוואות קודמות שמשועבדות על אותה דירה, באותו בנק, בבנק אחר או בגוף אחר, אם מועד הפירעון שלהן עולה על 18 חודשים.
• התקרה לא השתנתה: בנק לא יאשר הלוואה לדיור ביחס החזר של יותר מ-50% מההכנסה הפנויה, ומעל 40% הוא נדרש להקצות לה משקל סיכון של 100%.
• השינוי נקבע בחוזר 2840 מ-8 בפברואר 2026 לתחילה ב-1 ביולי, וחוזר 2852 מ-30 ביוני דחה אותו ל-1 באוקטובר.
• בדוגמה של הכנסה של 20,000 שקל, משכנתה קיימת של 6,000 שקל ובקשה להחזר נוסף של 3,000 שקל, יחס ההחזר קופץ מכ-21% לפי החישוב הקודם ל-45% לפי החדש.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

עדי·לפני 1 שבוע

אם ההכנסה שלי 20,000 שקל ויש לי משכנתה של 6,000, אז אני יכולה לבקש עוד 4,000 שקל בחודש מקסימום? זה הסכום הכי גבוה שאפשר?

ניר·לפני 1 שבוע

ווואלה, שמעתי על הדחייה מיולי לאוקטובר אבל לא ידעתי שזה כבר נכנס לתוקף עכשיו. צריך לעדכן חבר שמתכנן הגדלת משכנתה בחודשים הקרובים...

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו