שאלה אחת חוזרת בכל שיחה על שוק הדירות: המחירים באמת יורדים? בעונת הדוחות האחרונה יש סוף סוף מספרים שאפשר לענות איתם, והם לא נמצאים בשורת המחיר אלא בשורת ההנחה.

מי פרסם מספר, ומי לא

בחודש האחרון קראנו אחד עשר דוחות של יזמיות מגורים לרבעון השני של 2026. רובם מדווחים כמה דירות נמכרו ובאיזה היקף כספי. שלושה בלבד פרסמו משהו על הנחות.

רק שלוש מתוך אחת עשרה החברות שקראנו פרסמו נתון כזה. לכן אי אפשר לחשב מכאן ממוצע לענף, ולא ניסינו. מי שלא פרסם, לא הושלם לו מספר.

ההבחנה הזאת חשובה יותר מכל ממוצע. כשמדגם של שלוש חברות מתוך אחת עשרה הוא היחיד שפרסם, כל ניסיון לגזור ממנו מספר לענף כולו מייצר נתון שנשמע מוסמך ואינו. לכן לא חישבנו כאן ממוצע, ולא השלמנו מספר לאף חברה שלא פרסמה.

את שלושת הנתונים עצמם פירטנו בכתבות נפרדות: אלמוגים ו-70% בהנחת קבלן, אפי קפיטל ופילוח ההטבות, ואאורה וההנחות בפועל.

כמה ההנחה עולה ליזם

זו השאלה שמסבירה למה ההנחות קיימות בכלל, ורק חברה אחת נתנה עליה מספר. אפי קפיטל דיווחה על הטבות בהיקף הכנסות של כ-133 מיליון שקל בתנאי תשלום מיטיבים ועוד כ-51 מיליון בהלוואות קבלן, ועל ריבית של כ-2.7 מיליון שקל שהיא עצמה ספגה על אותן הלוואות.

2.7 מיליון שקל הם סכום קטן ביחס להיקפי המכירות, וזה בדיוק העניין. יזם שמוותר על ריבית ומקבל בתמורה חלק ניכר מהתמורה כבר במועד החתימה חוסך מימון יקר יותר לפרויקט. ההנחה אינה מתנה, היא עסקה.

הצד השני של אותה משוואה מופיע בשורת הרווח הגולמי. אצל אפריקה מגורים המרווח ירד ל-26% מ-29%, אצל רוטשטיין ל-13.5% מ-17.1%, ואצל עמרם אברהם ל-19% מ-22%. עמרם אברהם אף ציינה במפורש את התרחבות מבצעי המימון לרוכשים כאחת הסיבות.

הנתון הרשמי אומר 23%, וזו לא סתירה

כאן נכנס האיזון, והוא מגיע ממקור רשמי ולא מהערכה. לפי סקירת אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר לחודש יוני 2026, ב-23% מעסקאות הקבלנים בשוק החופשי בחמשת האזורים הנמדדים דווח על הטבת מימון. מול החודש הקודם זו עלייה של שלוש נקודות אחוז, אבל מול יוני אשתקד זו ירידה חדה של 14 נקודות אחוז.

שני המספרים אינם סותרים: הם מודדים דברים שונים, אצל אוכלוסייה שונה ובתקופה שונה. ההסבר בגוף הכתבה.

איך 70% ו-23% חיים יחד? שלושה הבדלים, וכולם מהותיים:

• הגדרה: הנחת קבלן היא כל הפחתה מהמחיר המבוקש, כולל שדרוגים וביטול הצמדה. הטבת מימון היא סוג אחד בלבד מתוכה
• אוכלוסייה: 70% הוא נתון של חברה אחת על המכירות שלה. 23% הוא ממוצע ארצי בחמישה אזורים
• תקופה: האחד לרבעון שלם, השני לחודש יוני

ועוד נתון מאותה סקירה, שמראה לאן הדברים זזים: שיעור הדירות שנרכשו על הנייר עמד ביוני על 57%, לעומת שיא של 67% במרץ 2025, ערב כניסתן לתוקף של מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון. באזורי המרכז ונתניה שיעור ההטבות עדיין גבוה מהממוצע, 32% עד 36%. את הסקירה המלאה פירטנו בכתבה על סקירת הכלכלן הראשי לחודש יוני.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

ובאותו זמן, הכמויות התפוצצו אצל חלק

מי שקורא רק על הנחות מקבל תמונה חלקית. באותה עונת דוחות היו גם קפיצות מכירות חדות. לפי כלכליסט, תדהר מכרה 15 דירות ברבעון הראשון ו-279 ברבעון השני, ושיכון ובינוי 33 ואחר כך 314.

אימתנו את נתוני תדהר מול הכתבה שלנו מ-24 באוגוסט: 15 ועוד 279 הם בדיוק 294 היחידות שדיווחנו עליהן במחצית. שני מקורות עצמאיים, אותו מספר. אבל באותו דוח המחיר הממוצע לדירה של תדהר ירד בכ-900 אלף שקל, ל-3.1 מיליון.

וזו הנקודה: כמות ומחיר הם שתי שאלות נפרדות. פרויקט שיוצא לשיווק מזיז מאות יחידות ברבעון אחד, וזה לא אומר דבר על מה שקרה למחיר. את הפער הזה בין כמות לכסף פירטנו בכתבה על דוחות הרבעון של היזמים.

המלאי, והמלכודת בספירה שלו

הרקע לכל זה הוא ההיצע. לפי הלמ"ס, בסוף יוני 2026 נותרו כ-84,280 דירות חדשות למכירה, שהם 26.0 חודשי היצע, והלשכה מציינת שהמלאי מתייצב מאז ינואר 2026. את הנתונים המלאים סקרנו בכתבה על דוח הלמ"ס לאפריל עד יוני.

ויש הסתייגות מתודולוגית שכדאי להכיר. לפי ניתוח שפורסם בביזפורטל ביולי 2026, דירה חדשה שלא נמכרה נגרעת מהספירה 15 חודשים אחרי גמר הבנייה של הבניין. בנתוני מאי 2025 דווח לראשונה שכ-15,170 דירות שבנייתן הסתיימה עמדו ללא קונה. כלומר המספר המפורסם נוטה להיות נמוך מהמלאי בפועל, וכשקוראים אותו כדאי לזכור את הכלל הזה.

מה לשאול במשרד המכירות

כל המספרים האלה מצטמצמים לשיחה אחת שאתם תנהלו מול איש מכירות. אלה השאלות שהופכות אותה משיחה על מחירון לשיחה על מחיר.

• כמה דירות בפרויקט נמכרו במחיר המחירון, וכמה בהנחה או בהטבה: לא תמיד תקבלו תשובה, ועצם השאלה כבר משנה את השיחה
• מה טיב ההטבה: הנחה במחיר, שדרוגים, ביטול הצמדה למדד תשומות הבנייה או פריסת תשלומים. ארבעה דברים שונים, ושווה לבקש כל אחד בנפרד
• הצעה בלי המבצע: כדי לראות אם ההנחה אמיתית או שכבר מגולמת במחיר המבוקש
• מה יידרש במסירה: במבצע מימון היתרה נשארת, וצריך משכנתה בריבית של אותו יום. את הסיכון הזה פירטנו בכתבה על האשראי החוץ-בנקאי
• כמה נמכר בפרויקט הזה: ולא בחברה כולה. אצל אורון נמכרו שש דירות ברבעון בזמן שהקבוצה כולה עברה לרווח

סיכום

עונת הדוחות נתנה לראשונה מספרים על ההנחות, אבל רק משלוש חברות, ולכן היא מתארת כיוון ולא ממוצע. הנתון הרשמי מודד משהו צר יותר ומראה ירידה שנתית. שני הדברים יחד אומרים לרוכש דבר אחד: המחירון אינו סוף הסיפור, ושווה לשאול.

• מי פרסם: שלוש מתוך אחת עשרה חברות. שמונה לא פרסמו כלום
• מה פרסמו: 70% בהנחת קבלן, פילוח 72% ו-28%, והנחות של 10% עד 11%
• הנתון הרשמי: 23% מעסקאות הקבלנים ביוני, ירידה של 14 נקודות אחוז שנתית
• הרקע: כ-84,280 דירות חדשות שלא נמכרו, 26 חודשי היצע
• מה לעשות: לשאול כמה נמכר במחירון, ולבקש הצעה גם בלי המבצע

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

רונית·לפני 4 ימים

אז 70% מהמכירות של אלמוגים היו בהנחת קבלן?? ואנחנו עדיין מדברים על שוק שלא יורד? מישהו יסביר לי איך הנתון הרשמי מראה 23% בלבד... זה פשוט לא מסתדר

אדם·לפני 4 ימים

תדהר קפצה מ-15 דירות ברבעון הראשון ל-279 בשני?? זה כמעט פי עשרים. ווואלה לא הבנתי איך זה קורה בפרק זמן כל כך קצר

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו