בשבוע אחד פרסמו שלוש חברות ציבוריות שונות מאוד זו מזו את דוחות הרבעון השני: ענקית שבונה מבאר שבע ועד שדה דב, חברת יוקרה תל אביבית ערב מיזוג, וחברת התחדשות עירונית צעירה. חוט אחד עובר בין שלושתן: מספר הדירות עולה, הכסף פחות. ומי שרוצה להבין לאן שוק הדיור הולך, צריך להסתכל בדיוק על הפער הזה.

הפער במשפט אחד: יותר דירות, לא יותר כסף

נתחיל מהמספר שמסכם את הרבעון כולו. דמרי, מהיזמיות הגדולות בישראל, מכרה ברבעון השני 231 דירות לעומת 168 ברבעון המקביל אשתקד, זינוק של כ-37%. ולפי דה-מרקר, שניתח את הדוח, התמורה הכוללת על הדירות האלה עלתה בכ-5% בלבד. ההסבר: את הגידול הובילו מבצעי מחיר למשתכן, דירות מסובסדות שנמכרות במחיר קבוע ונמוך.

וזה לא נגמר שם: ההכנסות שהוכרו ברבעון דווקא ירדו לעומת המקביל, בין השאר כי ברבעון המקביל ב-2025 נכללה מכירת קרקע בחדרה בכ-180 מיליון שקל. כלומר גם כשמנטרלים את הרעש החשבונאי, התמונה העסקית היא של הרבה יותר עסקאות שמייצרות רק מעט יותר שווי.

דמרי: לפי דה-מרקר, 20.08.2026. אקרו: לפי הדוח כפי שדווח בביזפורטל ובכלכליסט. רותם שני: מספרי הדוח כפי שפרסמה החברה.

דמרי: המנוע הוא הסבסוד, הברומטר הוא שדה דב

כדי להבין כמה התמהיל קובע, שווה לחזור לדוח השנתי של דמרי ל-2025, שנותח בהרחבה בכלכליסט: בקריית ביאליק מכרה החברה בשנה שעברה 243 דירות ב-430 מיליון שקל, באופקים 156 דירות ב-230 מיליון, ובשדה דב בתל אביב, 32 דירות בלבד, אבל ב-275 מיליון שקל. שלושים ושתיים דירות בתל אביב הכניסו יותר ממאה וחמישים דירות באופקים. זה כל הסיפור של הפער בין כמות לתמורה, בשורה אחת.

ולכן שדה דב הוא הברומטר. לפי הדיווח סביב דוח הרבעון, דמרי מכרה עד כה כ-10% מהדירות בפרויקט, והיא צופה שם ירידת מחירים של כ-8%. זה מתיישב עם מה שכבר נראה בתחילת השנה: מכירות ב-2026 במחיר ממוצע נמוך בכ-8.5% מזה של 2025, כשבפרויקט שכן דווחה ירידה דומה, וישראל קנדה, שמוכרת במתחם מ-2023, ירדה מ-121 דירות בשנה ל-59 בלבד ב-2025. הדירות היקרות של מרכז תל אביב, שאמורות היו להיות מנוע הרווח, זזות לאט, ובמחיר שמתמתן.

אקרו: הקצה השני של אותו שוק

אקרו נדל"ן, שנמצאת בישורת האחרונה לקראת מיזוג עם קבוצת ישראל קנדה, מספרת את אותו סיפור מהכיוון ההפוך. החברה מכרה ברבעון 42 דירות בשווי כולל של כ-204 מיליון שקל, כמעט 5 מיליון שקל לדירה בממוצע, לעומת 11 דירות בלבד ברבעון המקביל, שהיה שפל בשוק היוקרה. ההכנסות שהוכרו ברבעון הסתכמו בכ-181 מיליון שקל, והרווח הנקי בכ-20 מיליון.

אצל אקרו הכמות קטנה והכסף גדול, תמונת ראי לדמרי, אבל המסקנה דומה: השוק של 2026 נע בין דירות מסובסדות שנחטפות לבין יוקרה שמתאוששת מקצב איטי, כשבתווך, הדירה החופשית הרגילה מתקשה. ברקע, החברה דיווחה שהמיזוג עם ישראל קנדה קיבל אישורים מהותיים, ובהם רשות התחרות ורשות המסים.

רותם שני: כשהביצוע רץ מהר מהמכירות

ואם דמרי ואקרו הן שני הקצוות, רותם שני, חברת התחדשות עירונית צעירה, היא המקרה שממחיש מה קורה באמצע. לפי הדוח שפרסמה החברה: 21 דירות נמכרו מתחילת השנה, הכנסות הרבעון ירדו ל-48.1 מיליון שקל לעומת 71.1 מיליון במקביל, והרווח הנקי הרבעוני הסתכם בכ-776 אלף שקל. סמנכ"לית הכספים ניסחה זאת בהודעת החברה בכנות לא שגרתית: קצב הביצוע בפרויקטים עולה על קצב המכירות.

דה-מרקר הוסיף לזה את ממד הזמן: מאז 2023 מפרסמת החברה מצגת משקיעים עם תחזיות, ולפני שלוש שנים היא חזתה רווח גולמי של 263 מיליון שקל ב-2026. התחזית הנוכחית נמוכה מזה בכ-80%. החברה עצמה יציבה פיננסית, עם הון עצמי של כ-316 מיליון שקל וכ-130 מיליון בקופה, אבל הפער בין ההבטחה לביצוע הוא תמרור לכל מי שקורא מצגות של יזמים.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

השאלה האמיתית: כמה זמן זה בר-קיימא

מה מחזיק את הכמויות למעלה כשהתמורה מדשדשת? בעיקר מבצעי מימון ומסלולים מסובסדים. על מבצעי המימון והרגולציה שסביבם כבר כתבנו בהרחבה, מההגבלות של בנק ישראל על הלוואות הקבלן, דרך ההקשחה של בנק לאומי ועד המדריך לתכנון נכון של הלוואת קבלן, ולא נחזור על זה כאן. מה שהדוחות החדשים מוסיפים הוא את סימני השאלה על ההמשך:

הנתונים על דמרי לקוחים מהדוח השנתי ל-2025 שפורסם במרץ; נתוני הרבעון השני מוסיפים עליהם, לא מחליפים אותם.

שימו לב במיוחד לשילוב אצל דמרי בדוח השנתי: מלאי דירות שזינק ב-128% לצד קופת מזומנים שהתכווצה מ-491 ל-115.7 מיליון שקל. חברה שבונה מהר, מוכרת בסבסוד ומגדילה מלאי היא חברה שסופגת את הפער הזה במאזן, וזה מודל שעובד כל עוד יש כרית. לדמרי, עם נכסים של יותר מ-9 מיליארד שקל ועתודות קרקע ל-12 אלף דירות, יש כרית עבה. השאלה הפתוחה היא מה עם עשרות חברות קטנות ממנה שרצות באותו מודל בדיוק, בלי הכרית.

את התמונה הארצית המלאה של הביקושים אפשר לראות בנתונים שסקרנו מדוח הלמ"ס על מכירות הדירות ומסקירת הכלכלן הראשי: גם שם, חלק גדול מהפעילות נשען על מבצעים ומסלולים מסובסדים.

מה לוקחים מזה הביתה

• קוראים דוחות, לא כותרות: מספר עסקאות הוא לא שווי עסקאות. השאלה הראשונה בכל דוח: כמה דירות, ובכמה כסף
• בודקים את התמהיל: גידול שמגיע כולו ממחיר למשתכן אומר שהשוק החופשי עדיין ממתין
• מסתכלים על שדה דב: המתחם הפך לברומטר של מחירי המרכז; ירידות שם מחלחלות לסביבה
• בוחנים את היזם, לא רק את המבצע: מלאי תופח ומזומן מתכווץ אצל היזם הם סיכון של הרוכשים, לא רק של בעלי המניות
• תחזיות בעירבון מוגבל: השוו תחזיות עבר לביצוע בפועל לפני שמאמינים לתחזית הבאה

סיכום

דוחות הרבעון השני של דמרי, אקרו ורותם שני מציירים יחד את שוק הדיור של אמצע 2026: כמות העסקאות עולה, בעיקר בזכות מחיר למשתכן ומבצעי מימון, אבל התמורה מדשדשת, הדירות היקרות במרכז זזות לאט, והפער בין קצב הבנייה לקצב המכירות מתרחב. היזמים הגדולים סופגים את זה במאזן; לקטנים זה מבחן קיום.

• דמרי: 231 דירות, זינוק של 37% בכמות, 5% בלבד בתמורה
• אקרו: 42 דירות יוקרה בכ-204 מיליון שקל, ערב המיזוג עם ישראל קנדה
• רותם שני: רווח רבעוני של כ-776 אלף שקל ותחזית שנחתכה בכ-80%
• הסימנים המצטברים: ביטולים שעלו לכ-4%, מלאי תופח ומזומן מתכווץ
• השורה לרוכשים: לבדוק את היזם ואת התמהיל, לא רק את המבצע

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות4

עומר·לפני 2 שבועות

מעניין לראות מה יקרה כשהמבצעים ייגמרו...

באר שבעית·לפני 2 שבועות

אני גרה בבאר שבע ורואה את הפרויקטים של דמרי בכל פינה. אבל זינוק של 128% במלאי זה לא סימן טוב, זה אומר שדירות עומדות ולא נמכרות.

רועי·לפני 2 שבועות

@באר שבעית בדיוק

אורלי·לפני 2 שבועות

מה שקרה לרותם שני פה ממש מסביר הכל.

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו