כשמדברים על מחירי הדירות ברמת גן, בדרך כלל נזרק מספר אחד לכל העיר. אבל רמת גן, עיר של כ-174 אלף תושבים, היא עשרות שכונות עם בנייה שונה לגמרי. פירקנו את עסקאות הדירות שנרשמו ברשות המסים לפי השכונה שרשומה בכל עסקה, וזה מה שיצא.

מרמת עמידר ועד ותיקים: פער של כ-17,200 שקל לכל מטר

ברמת גן נרשמו ברשות המסים מיולי 2025 עד יוני 2026 1,524 עסקאות של דירה בבית קומות. ב-1,515 מהן רשום גם מחיר למ"ר, והחציון של כולן הוא 35,915 שקל. זה המספר העירוני, וכמעט אף שכונה לא יושבת עליו בדיוק.

כשמפרקים את העסקאות לפי השכונה שרשומה בכל אחת מהן, מקבלים 22 שכונות שיש בהן מספיק עסקאות לחציון. בתחתית נמצאת רמת עמידר, עם 28,882 שקל למ"ר, ובראש שכונת ותיקים, עם 46,061 שקל למ"ר. בין השתיים יש פער של כ-17,200 שקל לכל מטר, בתוך אותה עיר.

עסקאות דירה בבית קומות שנרשמו ברשות המסים ברמת גן מיולי 2025 עד יוני 2026, לפי שם השכונה הרשום בעסקה, בעיבוד קליקת הנדל"ן. בטבלה 22 השכונות שיש בהן לפחות 18 עסקאות, יחד 1,453 עסקאות. חמש שכונות קטנות יותר לא נכללו כי המדגם בהן דק מדי לחציון.

שימו לב לעמודה האחרונה. בחרוזים 73 מתוך 110 העסקאות היו בבניינים שנבנו מ-2015 ואילך, ולכן חלק מהמחיר הגבוה שם הוא פשוט בנייה חדשה. בשכונת ותיקים, לעומת זאת, רק 9 מתוך 36 העסקאות היו בבניין חדש, והיא עדיין בראש הטבלה. כלומר הפער בין השכונות לא מוסבר רק בגיל הבניין.

ובכיוון ההפוך: בקרית קריניצי 34 מתוך 41 העסקאות היו בבנייה חדשה, והשטח החציוני שם הוא 126 מ"ר, ובכל זאת המחיר למ"ר נמוך מהחציון העירוני. דירה גדולה מורידה בדרך כלל את המחיר לכל מטר, ולכן בשכונה של דירות גדולות מחיר למטר נמוך לא אומר דירה זולה.

דירת 4 חדרים ב-3,000,000 שקל, ומה קורה בדירות 5 חדרים

החציון של דירת 3 חדרים ברמת גן בחלון הזה הוא 2,500,000 שקל, על 448 עסקאות. דירת 4 חדרים עומדת על 3,000,000 שקל ב-470 עסקאות, ודירת 5 חדרים על 4,384,000 שקל ב-281 עסקאות. זה אותו חציון של 3 חדרים שמופיע גם בעמוד השקעות בנדל"ן במרכז ובשרון, שם רמת גן מופיעה לצד שאר ערי האזור.

חציון עסקאות דירה בבית קומות שנרשמו ברשות המסים ברמת גן מיולי 2025 עד יוני 2026, מול המחיר המבוקש במודעות יד2 בספטמבר 2026. מחיר מבוקש הוא מה שמבקשים, לא מה ששולם.

בדירות 3 ו-4 חדרים המחיר המבוקש במודעות גבוה מחציון העסקאות, כמו שאפשר לצפות. בדירות 5 חדרים זה הפוך: המודעות מבקשות 4,100,000 שקל, והעסקאות נסגרו בחציון גבוה יותר. ההסבר הסביר הוא שהשניים מודדים מלאי שונה: חלק גדול מעסקאות 5 החדרים הן בבנייה חדשה, והמודעות הן מה שמוצע היום ביד שנייה. לכן אל תשוו מודעה לחציון עסקאות בלי לבדוק איזה בניין עומד מאחורי כל אחד מהם.

ההבדל בין בניין חדש לוותיק ברור גם בתוך אותו מספר חדרים. דירת 4 חדרים בבניין שנבנה מ-2015 ואילך נמכרה בחציון של 3,172,500 שקל (164 עסקאות), ובבניין שנבנה לפני 2000 בחציון של 2,700,000 שקל (180 עסקאות). בדירות 3 חדרים: 2,660,000 שקל מול 2,287,500 שקל.

שכירות מבוקשת של 6,000 שקל, ותשואה של פחות משלושה אחוזים

השכירות המבוקשת במודעות יד2 לדירת 3 חדרים ברמת גן בספטמבר 2026 היא 6,000 שקל בחודש, מתוך 1,110 מודעות השכרה בעיר. מול המחיר המבוקש לאותה דירה, 2,585,000 שקל, התשואה המשוערת היא 2.79%. מול חציון העסקאות, 2,500,000 שקל, היא 2.88%.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

זו תשואה ברוטו: לפני ארנונה שהבעלים משלמים בחודשים בלי שוכר, תיקונים, ביטוח ומס. וגם השכירות היא מחיר מבוקש במודעה, לא חוזה חתום. את רמת גן מול ערים אחרות, באותה שיטת חישוב, אפשר לראות במפת התשואות הארצית, ואת החשבון על הדירה שלכם, עם ההוצאות, אפשר לעשות במחשבון התשואה שבעמוד המרכז והשרון.

מכרזי רשות מקרקעי ישראל בעיר: 164/2026 ו-132/2026 נסגרים באוקטובר

במערכת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל יש כרגע שני מכרזים פתוחים ברמת גן. מכרז 164/2026 הוא ל-500 יחידות דיור, והוא נסגר ב-19 באוקטובר 2026. מכרז 132/2026 הוא ל-137 יחידות דיור בדרום רמת אפעל, והוא נסגר ב-12 באוקטובר 2026. בשני המכרזים פורסמה דחייה של מועד הסגירה, ושניהם יושבים על אותו גוש רישום, 6174.

המכרזים האלה מוכרים קרקע ליזמים, לא דירות לציבור, ומהם ועד מפתח עוברות שנים. מה שכן אפשר לקחת מהם: ברמת אפעל, שכונה שבה החציון עומד היום על 37,571 שקל למ"ר ו-78 מתוך 97 העסקאות רשומות בלי שנת בנייה, צפוי עוד היצע של דירות חדשות. איך עובד מכרז של רשות מקרקעי ישראל ומה בודקים בו הסברנו במדריך מכרזי רשות מקרקעי ישראל.

בצד התכנון, במאגר Xplan של מינהל התכנון רשומות 134 תכניות ברמת גן שמוסיפות יחידות דיור, ו-87 מהן מסומנות בשלב אישור. רובן תכניות התחדשות עירונית, ועליהן כתבנו בנפרד בכתבה תוכניות ההתחדשות העירונית ברמת גן מיולי 2025. את ההבדל בין המסלולים לבעלי דירות ריכזנו במדריך השוואת מסלולי ההתחדשות העירונית.

השכונה, שנת הבנייה והשטח: מה להשוות לפני עסקה

• השכונה הרשומה בעסקאות ההשוואה: החציון העירוני רחוק משני הקצוות של הטבלה
• שנת הבנייה: בניין חדש וותיק באותה שכונה הם שני שווקים
• גודל הדירה: מחיר למ"ר בדירה גדולה נמוך יותר, גם באותו רחוב
• מודעה מול עסקה: מחיר מבוקש הוא נקודת פתיחה, לא מחיר סגירה
• מס הרכישה: במחירים של רמת גן, דירה נוספת נושאת מס רכישה גבוה, מדרגות מס הרכישה מראות כמה

סיכום: מחיר למטר נמדד בשכונה, לא בעיר

ברמת גן המספר העירוני מסתיר עיר שהמחיר בה לכל מטר זז בעשרות אחוזים בין שכונה לשכונה.

• הטווח: מכ-28,900 שקל למ"ר ברמת עמידר ועד כ-46,100 בשכונת ותיקים
• כל העיר: חציון של 35,915 שקל למ"ר על 1,515 עסקאות
• לפי חדרים: 2,500,000 שקל ל-3 חדרים ו-3,000,000 שקל ל-4 חדרים
• השכרה: תשואה משוערת של 2.88% לדירת 3 חדרים

שאלות ותשובות על מחירי הדירות ברמת גן

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

עופר·לפני 2 שבועות

תשואה של 2.88% על דירת 3 חדרים? זה שווה בכלל להשקיע?

שלומית·לפני 2 שבועות

אחלה שפירקו לפי שכונות, זה הרבה יותר שימושי ממספר אחד לכל רמת גן 👍

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו