שוק הנדל"ן עובר תקופה מבלבלת. מצד אחד, מרגישים ירידות במחירים, ריביות המשכנתה יורדות מעט ואפילו הבנקים מתחילים להרגיש את השינוי. מצד שני, המשקיעים, אותם אנשים שבעבר היו מזנקים על כל הזדמנות נדל"נית עדיין יושבים על הגדר. אז למה זה קורה? מה עוצר אותם? ומתי הם צפויים לחזור?
במאמר הזה נדבר על הסיבות לכך שהמשקיעים עדיין מחכים, מה יכול להחזיר אותם ואילו סימנים יעידו על כך שהשוק חוזר להתחמם.
ירידות מחירים בשוק והקבלנים עוצרים בנייה
למרות שבלמ"ס מדווחים על ירידה של 1.4% במדד מחירי הדירות, המציאות בשטח שונה: ירידות של 5% עד 10% כבר לא נדירות. הקונים מתקשים לעמוד במחירים שדורשים הקבלנים והרבה מהם פשוט מוותרים או מחכים ל"מציאה". הקבלנים, מצידם, מאטים את קצב הבנייה, כדי לשמר ביקוש ולקוות שהמחירים יעלו שוב.
פחות קונים, יותר משכנתאות, איך זה קורה?
למרות שמספר העסקאות בשוק ירד, היקף המשכנתאות נשאר גבוה יחסית- סביב 9 עד 10 מיליארד ש"ח בכל חודש. למה? חלק מהסכום הזה מגיע מעסקאות ישנות ש"הבשילו" והגיעו לשלב התשלום. בנוסף, הרבה משפחות ממחזרות משכנתה, מאריכות את תקופת ההחזר כדי להוריד את התשלום החודשי.
בקיצור, לא מדובר בגל רכישות חדש, אלא בעיקר בהתאמות כלכליות של קונים קיימים.
לפני שנעבור לנתוני הפיגורים וההתנהלות של הבנקים, שווה לעצור רגע ולשאול- מה עושים כשההחזר לוחץ, יש כסף פנוי או נכס שאפשר למנף? בדיוק על זה מדברים עופר ואורי בפרק החדש- עם תובנות פרקטיות לניהול משכנתה, תכנון פיננסי חכם והבנה איך הבנקים באמת מסתכלים עליכם.
לצפייה בפרק המלא לחצו כאן:
פיגורי משכנתה בעלייה והבנקים מושכים זמן
אחת מ"נורות האזהרה" הבולטות בשוק הנדל"ן כרגע היא העלייה בפיגורי תשלומי המשכנתה. לפי נתוני בנק ישראל, סך החובות בפיגור של מעל 90 יום כבר חצה את רף ה-4 מיליארד ש"ח, זינוק של כ-50% בתוך שנתיים. וזו כנראה רק ההתחלה: יש עוד אלפי משפחות שמתקשות לעמוד בתשלומים, אך עדיין לא נכנסו לקטגוריה שמדליקה נורות אדומות בבנקים.
ומה עושים הבנקים? בינתיים, לא ממהרים להחמיר את התמונה. במקום להכריז על משבר, הם מציעים פתרונות כמו מחזורי משכנתה, פריסות מחדש והארכת תקופות החזר, מהלך שמרכך את ההשלכות בטווח הקצר, אך דוחה את ההתמודדות עם הבעיה האמיתית. מבחינת הבנקים מדובר במהלך רווחי: הם מרוויחים מעמלות סילוק (קנסות) וגם מכסף "טרי" במערכת שלהם.
אבל מתחת לפני השטח, מתגבשת בעיה שיכולה להפוך לסיכון משמעותי אם המגמה תימשך.
הריבית יורדת, השוק נשאר אדיש
הרבה דיבורים יש סביב ירידת ריביות המשכנתה ובצדק, למרות שבנק ישראל לא עדכן את הריבית במשק אתמול (יום שני 29.9), הבנקים למשכנתאות כבר הקדימו והתחילו להפחית ריביות. ביולי 2025, הריבית הממוצעת ירדה מ-5.44% ל-5.28%, ובחלק מהבנקים אף נמוכה יותר.
אבל מה זה באמת שווה בשטח? לא הרבה. ירידה של רבע אחוז שווה חיסכון של כ-60 עד 100 ש"ח בחודש על כל מיליון ש"ח משכנתה. ירידה משמעותית יותר של 0.75% תביא לחיסכון של 210–250 ש"ח בחודש – נחמד, אבל לא שינוי דרמטי שיביא את הקונים בהמוניהם. כרגע, זה יותר שינוי בתחושת השוק מאשר שינוי אמיתי בכיס.
ככל הנראה ברגע שבנק ישראל כן יוריד את ריבית השוק גם ב- 0.2% זה יסמן משהו לשוק, אך נצטרך להמתין עם זה כנראה להחלטה הבאה של הנגיד לקראת סוף נובמבר 25.
שוק היד השנייה מתחמם – הדירות החדשות בבלימה
דווקא שוק הדירות מיד שנייה מתחיל להראות תזוזה. למה? כי משפרי דיור, אלה שרוצים לעבור לדירה חדשה, חייבים למכור את הדירה הישנה שלהם, הם לחוצים בזמן, לכן הם נוטים להתגמש במחיר, הרבה יותר מהקבלנים.התוצאה: הזדמנויות מעניינות שמתחילות לצוץ בשוק. מציאות כאלה מושכות את עיניהם של משקיעים במיוחד כששכר הדירה עולה, והתשואה על הנכסים מגיעה ל-4% ואף יותר באזורים מסוימים. עם ירידת מחירים וריבית נמוכה, ההשקעות האלו שוב מתחילות להיראות אטרקטיביות.
מתי המשקיעים באמת יחזרו לשוק?
משקיעי נדל"ן לא מחכים לאור ירוק, הם מחפשים נתונים ברורים: ריבית שיורדת, מחירים שמתייצבים, שכר דירה שעולה, ותשואה שנתית של לפחות 4%. הם גם לא תלויים במשכנתה כמו זוגות צעירים, יש להם הון עצמי, ניסיון, והם יודעים לזהות נקודת מפנה. ההיסטוריה מלמדת: כשהם מרגישים שהשוק סיים את הירידות הם חוזרים. ואז, הם גם גוררים אחריהם גל חדש של ביקושים. וכשזה קורה – המחירים עולים.
שאלות ותשובות נפוצות
עכשיו זה הזמן למצא הזדמנויות מצוינות, אם יש לך הון עצמי, סבלנות לטווח בינוני ויכולת לספוג שינויים זמניים זו דווקא תקופה עם לא מעט הזדמנויות. המחירים בירידה, ויש מציאות בשוק. אבל חשוב לבחור נכון, לא כל עסקה מתאימה לכל אחד.
הורדת הריבית היא "טיפה בים", המשקיעים הם מחכים לסימנים ברורים. ירידה זמנית לא מספיקה, הם רוצים לראות מגמה יציבה. כל עוד השוק נראה תנודתי ולא צפוי, הם יעדיפו להמתין. מבחינתם, עדיף להיכנס כשהתמונה מתבהרת והשוק מראה כיוון ברור גם אם זה אומר לוותר על הרגע הכי משתלם.
ככל שהריבית יורדת, ההחזרים החודשיים על המשכנתאות מצטמצמים, מה שהופך השקעה בנדל"ן לאטרקטיבית יותר. זה לא רק מושך משקיעים, אלא גם מחזיר קונים פרטיים לשוק. התוצאה- יותר ביקוש, ופוטנציאל לעלייה מחודשת במחירים.
בהחלט. קבלן יכול לעצור פרויקט או להמתין. משפר דיור לא יכול להקפיא את החיים, הוא צריך למכור כדי להתקדם, לכן הוא מתגמש.
כיום כבר רואים אזורים עם תשואה של 4% ואף יותר. כשהתשואה הזו מצטרפת לירידת מחירים וריבית נמוכה, זו כבר נוסחה שמתחילה לעניין הרבה משקיעים.
סיכום: לאן שוק הנדל״ן ממשיך מכאן?
בסופו של דבר, שוק הנדל"ן הישראלי של 2025 מלא סימני שאלה, אבל גם לא מעט הזדמנויות. המשקיעים אולי עוד לא חזרו בהמוניהם, אבל הנתונים מראים על תנועה, ירידה קלה בריביות המשכנתה והתחזקות בשוק היד השנייה. מי שמבין את הדינמיקה ויודע לקרוא את השטח, יכול לזהות הזדמנויות עוד לפני שהשוק מתהפך באמת.
4 תגובות
מעניין אם באמת נראה גל חזרה של משקיעים או שזה רק דיבורים. השוק נהיה כל כך תנודתי שאף אחד לא רוצה להמר.
מצחיק איך כולם חיכו שהמחירים ירדו, ועכשיו כשהם יורדים אף אחד לא קונה 😂
הורדת ריבית של רבע אחוז זה באמת לא משנה הרבה בכיס… אבל פסיכולוגית זה כבר נותן תחושה שהשוק מתרכך קצת.
כתבה מעולה 👏 סוף סוף מישהו מסביר את התמונה כמו שהיא!