בקצרה
בשעה שאנשים עסוקים בפיקוד העורף ובביטחון אישי, הכנסת חושבת על דברים אחרים לגמרי: מה קורה להיתרי הבנייה שלך אם הם פוקעים בדיוק עכשיו? מה קורה לפטור ממס שבח שלך אם פספסת את המועד בגלל הלחץ? התשובה: 3 חודשים נוספים. ומה שחשוב יותר, זה אוטומטי.
- הכנסת אישרה ב-25.3.2026 הארכה אוטומטית של 3 חודשים לכל האישורים הרגולטוריים שפוקעים בין 28.2 ל-31.5.2026
- משפרי דיור שמועד מכירת הדירה הישנה שלהם חל בתקופה הזו קיבלו דחייה אוטומטית עד 31.8.2026 לפחות
- היתרי בנייה ותב"עות שהיו אמורים לפקוע מוארכים ב-3 חודשים ללא צורך בבקשה מיוחדת
- לדירות חלופיות שנרכשו לפני 1.6.2025: תקופת המכירה היא 18 חודשים; מ-1.6.2025 ואילך: 24 חודשים
3 חודשים נוספים לכל היתר שפוקע
הכנסת עצרה את השעון: מה בדיוק אושר
מליאת הכנסת אישרה בקריאה שנייה ושלישית, ביום ד', 25 במרץ 2026, שורה של הארכות תוקף לאישורים רגולטוריים בכל הסקטורים, וזאת בשל מבצע "שאגת הארי". עיקרי החוק חלים על כל מי שאישוריו, רישיונותיו או מועדיו הקבועים בחוק אמורים לפקוע בין 28.2.2026 לבין 31.5.2026.
כל אישור שהיה אמור לפקוע בתקופה הזו יוארך אוטומטית ב-3 חודשים נוספים, ללא שום פנייה לרשות, ללא טפסים וללא תשלום. העבודה על החוק רוכזה בידי רשות האסדרה במשרד ראש הממשלה, מחלקת ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים, ואגף התקציבים ורשות המיסים במשרד האוצר.
מה זה אומר לענף הנדל"ן ספציפית
בין ההארכות שהכי רלוונטיות לשוק הנדל"ן: תכניות בניין עיר (תב"עות) שתוקפן פוקע בתקופת המבצע, היתרי בנייה שהיו על סף פקיעה, ובפרט, המועד שבו משפרי דיור רשאים להחזיק בשתי דירות במקביל מבלי שייחשבו למשקיעים לצורך מס רכישה ומס שבח.
ממשרד ראש הממשלה נמסר: "החוק נועד למנוע מצב שבו עסקים או אזרחים נתקעים בגלל פקיעת אישורים בתקופה בה לא קל לחדש אותם. כמו כן, בכדי שלא יצטרכו להתעסק בחידוש אישורים בעת הזו." מבחינה פרקטית, מי שאמור היה לדאוג להארכת היתר הבנייה שלו בפברואר או במרץ, פשוט לא צריך לחשוב על זה לפחות עד אוגוסט.
משפרי דיור: הפטור ממס שבח וחלון הזמן
חוק מיסוי מקרקעין מאפשר למשפרי דיור לרכוש דירה חלופית לדירתם היחידה ועדיין ליהנות ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה, וכן להיחשב כמוכרי דירה יחידה לעניין הפטור ממס שבח. זה אומר הטבה של עשרות אלפי שקלים, לעיתים יותר מ-100,000 ש"ח בסופה של עסקה גדולה.
התנאי: משפר דיור חייב למכור את הדירה הישנה בתוך פרק הזמן שקבוע בחוק מיסוי מקרקעין. לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין, אם רכשת את הדירה החלופית בין 1.6.2023 ל-31.5.2025, יש לך 18 חודשים מיום הרכישה. אם רכשת ב-1.6.2025 ואילך, יש לך 24 חודשים. וכשמדובר ברכישה מקבלן, התקופה מחושבת שנה מיום מסירת הדירה, או לפי אחד ממועדי הסיום האמורים, לפי המאוחר.
הארכת המועד הספציפית לפי הוראת השעה
רשות המיסים פרסמה הבהרה ברורה: אם "התקופה הקובעת" שלך, כולה או חלקה, חלה בין 28.2.2026 ל-31.5.2026, המועד האחרון למכירת הדירה הישנה יידחה ל-31.8.2026 או ל-3 חודשים מהמועד המקורי, לפי המאוחר מהם.
לדוגמה: אם מועד המכירה שלך היה 15 במרץ 2026, הוא נדחה עכשיו אוטומטית ל-31.8.2026. לא צריך לפנות לרשות המיסים, לא צריך בקשה, לא צריך כלום. זה חל מעצם החוק. אבל כן כדאי לעדכן את עורך הדין שמלווה את העסקה שהוא מודע לשינוי.
מי יהנה מזה בפועל ומי פחות
הנפגעים הפוטנציאליים שהחוק הזה מגן עליהם הם בעיקר: בעלי היתרי בנייה שנמצאים באמצע פרויקטים ולא יכלו להתקדם בגלל הנסיבות הביטחוניות, משפרי דיור שמועד מכירת הדירה הישנה שלהם חל בדיוק בתקופת המבצע, ויזמים שתב"ע שלהם היתה על סף פקיעה.
מי שלא ייהנה: מי שהאישורים שלו פקעו לפני 28.2.2026, ומי שהמועד שלו הוא אחרי 31.5.2026, שם לא חלה הוראת השעה. משקיעים שכבר מחזיקים בדירה שניה ולא נכנסים להגדרת "משפרי דיור" לא מקבלים פטור ממס שבח ממילא, וגם הוראת השעה לא מחדשת להם בנושא זה.
למה זה בא עכשיו ומה ההיסטריה
ישראל כבר עברה סיטואציות דומות בתקופת הקורונה, ואחר כך ב-7 באוקטובר. בכל פעם שמצב ביטחוני מעכב את היכולת של אנשים לעמוד במועדים חוקיים, הכנסת מאשרת הוראת שעה שמאריכה את התקופות. הפעם, הטריגר הוא מבצע שאגת הארי, ופרק הזמן הוא שלושה חודשים, מפברואר עד מאי 2026.
הלוגיקה פשוטה: בזמן מלחמה או מבצע, אנשים לא יכולים להיפגש עם עורכי דין, לתאם עם מתווכים, להוציא אישורים ממשרדי ממשלה. לכן בעצם "מקפיאים" את השעון עד שהמצב מתייצב. זה לא פטור קבוע, זה נשימה של שלושה חודשים, ולאחר מכן כל המועדים חוזרים לפעול.
מה לעשות עכשיו אם אתה מוכר דירה
אם אתה משפר דיור ויש לך חשש שמועד מכירת הדירה הישנה שלך חל בתקופת הפריסה הזו, בדוק את התאריכים: האם מועדך המקורי חל בין 28.2.2026 ל-31.5.2026? אם כן, קיבלת הארכה אוטומטית. אם לא בטוח, פנה לרשות המיסים או לעורך דין שמתמחה במיסוי מקרקעין לוודא.
חשוב להבין: ההארכה אינה ביטול הדרישה. בסוף, תצטרך למכור את הדירה הישנה. זו רק דחייה זמנית שמונעת ממך לאבד את הפטור בגלל עיכוב שנבע ממצב ביטחוני שלא בשליטתך.
| תאריך רכישת הדירה החלופית | תקופת מכירה רגילה | עם הוראת השעה |
|---|---|---|
| 1.6.2023 עד 31.5.2025 | 18 חודשים מהרכישה | עד 31.8.2026 (אם המועד חל בפריסה) |
| 1.6.2025 ואילך | 24 חודשים מהרכישה | עד 31.8.2026 (אם המועד חל בפריסה) |
| רכישה מקבלן | שנה ממסירת הדירה או לפי המועדים לעיל, המאוחר | בהתאם לכלל הכללי של הוראת השעה |
סיכום
הכנסת אישרה מהלך פשוט אבל חשוב: 3 חודשים נוספים לכל מי שהאישורים, ההיתרים או מועדי המכירה שלו חלים בין פברואר למאי 2026. בנדל"ן, זה אומר הארכה אוטומטית להיתרי בנייה, תב"עות, ובעיקר לפטור ממס שבח למשפרי דיור שמחזיקים בשתי דירות. המועד הסופי שנקבע עומד על 31.8.2026, והכל קורה ללא שום בקשה מצד האזרח.
שאלות ותשובות
האם ההארכה של 3 חודשים קורית אוטומטית, או שצריך לבקש אותה?
אני משפר דיור וקניתי דירה חלופית ב-2024. כמה זמן יש לי למכור את הישנה?
האם הוראת השעה רלוונטית גם להיתרי בנייה ולתב"עות?
מה קורה אם מועד המכירה שלי הוא אחרי 31.5.2026?
רכשתי דירה מקבלן ועוד לא קיבלתי אותה. האם ההוראה משפיעה עלי?
📖 אולי יעניין אתכם גם:
- זכויות שוכרים בשאגת הארי: דחיית הלוואות, פיצויים ודיור חלופי
- אושר סופית: יותר לא תצטרכו ייפוי כוח נוטריוני בשביל המשכנתה
- מינהל התכנון משיק מסלול מהיר: אישור תכניות התחדשות תוך 18 חודשים | קליקת הנדל"ן
- מה לא מספרים לכם על דירות להשקעה: מדריך למשקיע החכם
- מהפכת הבקרים: למה ההיתר של הפרויקט שלכם יכול להגיע מהר יותר ב-2026
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
2 תגובות
רגע, מישהו יכול להסביר מה זה בדיוק "דחייה אוטומטית"? צריך לעשות משהו בכלל כדי לקבל את ההארכה?
@תומר לפי הכתבה זה ממש אוטומטי, ללא שום פנייה לרשות וללא טפסים. כלום לא צריך לעשות.