פברואר 2026, ונתוני הרכישות נראים כמו חזרה לימים שלא ראינו מאז שנות האינתיפאדה. 7,187 עסקאות סה"כ, אחת הרמות הנמוכות מתחילת שנות האלפיים, עם ירידה של 16% במכירות דירות חדשות של קבלנים בשוק החופשי. והכסף של הקבלנים? תזרים נקי של 200 מיליון שקל בלבד בפברואר, לעומת 620 מיליון בינואר. מדובר בשוק לא רגיל.

פברואר 2026: 7,187 עסקאות

נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר לפברואר 2026 מציגים תמונה מעניינת. 7,187 עסקאות בשוק הכולל, כולל סבסוד ממשלתי ומחיר למשתכן, עלייה של 4% לעומת ינואר 2026, אבל ירידה של 3% לעומת פברואר שנה שעברה. לא מדובר בחודש גרוע אחד, זאת רמה שהייתה נמוכה יותר רק בשנות האינתיפאדה ב-2005 ובשנת 2023.

בשוק החופשי, בלי סבסוד ממשלתי, מדובר ב-6,479 עסקאות. זו ירידה של כ-3% לעומת פברואר אשתקד, ומול ינואר 2026 (שעמד על 6,933 עסקאות) יש התמתנות בקצב. בגדול, זו לא בועה שמתפוצצת. השוק מתייצב אחרי שנים של עליות חדות, וזה שלב טבעי. כלומר, מי שמסתכל על תקופה כזאת ועושה שיעורי בית, יכול דווקא לזהות הזדמנויות שלא היו קיימות כשהשוק רתח.

התמתנות בפעילות הקבלנים: ירידה של 16%

איפה ההתמתנות מורגשת הכי חזק? אצל הקבלנים. בשוק החופשי נמכרו בפברואר 1,812 דירות חדשות, ירידה של כ-16% לעומת פברואר 2025. כשמוסיפים את הדירות במסגרת סבסוד ממשלתי, מדובר ב-2,520 דירות, ירידה של כ-13%. אזור רחובות בלט עם ירידה משמעותית של 35% במכירות קבלנים לעומת אשתקד.

מה שמעניין כאן הוא שגם בתקופת ההתמתנות, רוב הקונים עדיין רוכשים על הנייר. כ-57% מהדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי הן דירות עם מועד מסירה של 24 חודשים או יותר. זו ירידה מסוימת לעומת 60%-68% שראינו מאז מרץ 2024, אבל עדיין רוב משמעותי. השורה התחתונה: הרוכשים מסתכלים קדימה, מקבלים החלטות לטווח ארוך, וממשיכים להאמין בפוטנציאל של השוק.

הלוואות הקבלן ירדו: מ-45% ל-28% תוך שנה

אחד הנתונים הבולטים בדו"ח הוא הירידה המשמעותית בהלוואות הקבלן. בחמש האזורים שהאוצר עוקב אחריהם, 28% בלבד מהמכירות כוללות מימון קבלן (הלוואות קבלן ותובעת), ירידה של 17 נקודות אחוז לעומת פברואר 2025. הסוף של הלוואות הקבלן הגיע בפועל בעקבות הגבלות בנק ישראל ממרץ 2025.

הדוגמה הכי קיצונית היא אזור לוד, שנמצא בתחום מס שבח של רחובות: שם הלוואות הקבלן ירדו מ-60% ביוני 2025 ל-20% בלבד בתחילת 2026. המגבלות על מימון קבלנים השפיעו על כל השוק, אבל בלוד זה מרגיש כמו שינוי תפיסתי מוחלט. הרוכשים שסמכו על "20% עכשיו, השאר בסיום" פשוט לא קיימים יותר.

תזרים נקי: רק 200 מיליון שקל בפברואר

הנתון שצריך להדאיג יזמים ומשקיעים בשוק הדיור הוא תזרים המזומנים הנקי. ברוטו, היזמים קיבלו 6.6 מיליארד שקל בפברואר 2026, עלייה של 27% ריאלית לעומת פברואר 2025. נשמע טוב, נכון? לא ממש. רוב הכסף הזה הגיע מתשלומים מתקדמים על עסקאות שנסגרו לפני שנה-שנתיים, לא ממכירות חדשות.

אחרי שמנכים עלויות תשומות בנייה, התזרים הנקי של יזמים עמד על 200 מיליון שקל בלבד, לעומת 620 מיליון בינואר 2026. בגדול, יזמים חיים על ידי הכנסות מהעבר, לא מהנוכחות. זה לא מצב שיכול להימשך לאורך זמן בלי שנראה לחץ מחירים, עיכובים בפרויקטים, או שינויים אחרים בשוק.

המשקיעים חוזרים, משפרי הדיור ממתינים

הנרטיב של "מי קונה עכשיו" בפברואר 2026 מפתיע: המשקיעים חזרו, ומשפרי הדיור נעלמו. רכישות משקיעים הגיעו ל-1,171 דירות, עלייה של 6% לעומת פברואר 2025 ו-8% לעומת ינואר 2026, שמהוות 16% מכלל העסקאות. אזור חיפה הוביל עם עלייה של 34% ברכישות משקיעים.

לעומת זאת, משפרי הדיור קרסו: 2,019 עסקאות בלבד, ירידה של 18% לעומת פברואר 2025 ו-11% לעומת ינואר. 28% מהם הם בעצם "מצמצמי דיור", יציבות לעומת החודשים האחרונים. דיירי מגורים ראשוניים (רוכשי דירה ראשונה) עמדו על 3,997, עלייה של 3% לעומת פברואר אשתקד. שאלת שכירות מול קנייה ב-2026 נהיית יותר רלוונטית כשמשפרי הדיור מאבדים ביטחון.

57% מהדירות החדשות נמכרות "על הנייר"

בשוק הדירות החדשות, מעל למחצית מהרכישות הן ל"אוויר" בלבד, דירות שהמסירה שלהן תהיה עוד 24 חודשים ומעלה. 57% מהמכירות בפברואר 2026 הן "על הנייר", ירידה קלה מ-60%-68% שהיו נהוגות מאז מרץ 2024. הירידה בנתון הזה קשורה לאט לאט לכניסת פרויקטים לשלבי בנייה, אבל מבחינת הרוכשים, עדיין קונים הרבה לפני שרואים מוצר.

עבור קונה פרטי, זה אומר שנים של חוסר ודאות, ריבית על הלוואה לפני שנכנסים לדירה, ועלייה אפשרית בעלויות תשומות שיכולה לשנות מחירים. נגד זה, קיים יתרון אחד ברור: מי שקנה "על הנייר" לפני שנה-שנתיים ברמות מחיר נמוכות יותר, עושה עסקה טובה יותר ממי שקונה היום.

📖 אולי יעניין אותך גם:

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

• סקירת ענף הנדל"ן למגורים – פברואר 2024 I קליקת הנדל"ן
• מכירות דירות חדשות צנחו ב-44% בדצמבר 2025: מה קורה בשוק הנדל"ן?
• נדל"ן באוקטובר 2025: הקונים נעלמים, ההטבות חוזרות
• סקירת ענף הנדל"ן למגורים – פברואר 2025 | קליקת הנדל"ן
• 6,933 דירות בינואר 2026: סקירת האוצר חושפת מי עצר לקנות ולאיזו מטרה

מה המספרים האלה אומרים לכם: ניתוח הקליקה

בשטח, פברואר 2026 מאשר את המגמה של החודשים האחרונים: שוק במצב של התייצבות אחרי שנים סוערות. לא קריסה, לא בום, אלא איזון טבעי שמאפשר לקונים לבחון את האפשרויות בצורה שקולה. הקונים הראשיים שמחזיקים את השוק הם רוכשי דירה ראשונה ומשקיעים, שמזהים בתקופה הזאת הזדמנויות. משפרי הדיור, שמהווים נתח משמעותי מהשוק, נוטים לחכות לתזמון מתאים יותר.

מה זה אומר לכם כרוכשים? אם אתם בשלב ראשון של ייעוץ ובחינה, עכשיו זה זמן לחקור ולא להיות פזיזים. הקבלנים עם תזרים נקי של 200 מיליון שקל בחודש, יחסית לגודל השוק, נמצאים תחת לחץ. לחץ אמיתי יכול לייצר הזדמנויות לרוכשים עם הון עצמי מוכן. אם אתם משקיעים, חיפה ומרכז הם האזורים שהנתונים מצביעים עליהם. בגדול, לדעת מה המספרים אומרים זה חצי מהדרך.

סיכום: שוק בהמתנה, הזדמנויות לבעלי הון

נתוני פברואר 2026 מאגף הכלכלן הראשי מצביעים על שוק שמתייצב אחרי תקופה סוערת. 7,187 עסקאות, אחת הרמות הנמוכות מתחילת שנות האלפיים, התמתנות בתזרים של יזמים, ירידה משמעותית בהלוואות קבלן בעקבות רגולציית בנק ישראל, ומשפרי דיור שבוחרים לחכות לתזמון מתאים יותר. הפעילות מובלת על ידי רוכשי דירה ראשונה ומשקיעים שמזהים פוטנציאל בתקופה הזאת.

לנו בקליקה, זה בדיוק הסוג של שוק שבו ייעוץ מבוסס נתונים שווה הכי הרבה. כשהשוק רותח, כולם קונים וכולם עושים כסף. כשהשוק קופא, מי שמבין את המספרים קונה נכון, ומי שלא מבין מחכה ומפספס. אם יש לכם שאלות על הנתונים או על מה הם אומרים לגבי העסקה שלכם, זה בדיוק המקום.

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות1

לימור ג.·לפני 6 ימים

7,187 עסקאות בפברואר וזה נחשב נמוך?? חכיתי שיגידו לי שזה ירד ל-3,000 או משהו. רגע, אז זאת הרמה הנמוכה ביותר מאז האינתיפאדה? זה אומר המון על מצב השוק היום...

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו