רוב הכתבות על ערבות חוק מכר מסבירות מה היא מכסה. הן פחות עונות על השאלה שבאמת מדירה שינה: מה קורה כשהיזם לא רק מאחר, אלא קורס, ולפרויקט נכנס כונס נכסים. החלטה חדשה של המחוזי בתל אביב נותנת לזה תשובה.

מה קרה בשלונסקי 50-52

מדובר בפרויקט תמ"א 38/1 ברחוב שלונסקי 50-52 בשכונת נאות אפקה בתל אביב, שיזמה חברת י. הויברגר יזמות. הפרויקט כולל מבנה קיים בן 32 יחידות דיור ועוד 20 דירות חדשות, שמתוכן נמכרו 14.

בעקבות קשיים שאליהם נקלעה החברה בשנה שעברה, מינה בית המשפט את עו"ד גונן קסטנבאום ככונס נכסים כדי שישלים את הפרויקט. המינוי נעשה לבקשת החברות המלוות, מכלול מימון נדל"ן וכלל ביטוח, שאליהן הצטרפה קרן סיגמא סיטי כמשלימת הון.

שתי משפחות שרכשו שלוש דירות בפרויקט פנו לבית המשפט וביקשו לבטל את העסקאות ולקבל את כספן בחזרה. מועד המסירה שנקבע בחוזה היה אמצע 2025, וכשנה חלפה עד שפנו. הן תיארו מצב שבו הן משלמות במקביל משכנתה ודמי שכירות וסובלות ממצוקה כלכלית.

מקור: דיווח גלובס מ-25.08.2026 על החלטת בית המשפט. הפרטים כפי שהובאו שם.

שני הצדדים של הוויכוח

יתר רוכשי הדירות בפרויקט דווקא הסכימו שהבנייה תימשך תחת ניהול הכונס. גופי המימון הצהירו שהעמידו מימון נוסף להשלמת הפרויקט, שהוא אמור להיות מוכן בנובמבר שנה הבאה, ולכן לטענתם אין מקום לבטל את העסקאות ולהפעיל את הערבויות.

מעבר לתיק עצמו הם הציגו טענה רחבה יותר: מתן אפשרות לכל רוכש לחזור בו מרכישתו עלול להביא לכאוס כלכלי, לייקר משמעותית את פרמיות ערבויות חוק המכר, וליצור סחרור בפרויקטים שנקלעו לאיחור, כאשר רוכשים יבקשו לצאת דווקא בשלב שבו הפרויקט משתקם.

מולם, הרוכשים הציגו את מה שהשופטת תיארה כאינטרס של רוכש בודד "שאין באפשרותו לשאת בעלויות הנדרשות ממנו עקב התמשכות העסקה", ובראשן תשלום מקביל של משכנתה ושכר דירה.

מה קבעה השופטת

השופטת נועה גרוסמן קיבלה את בקשת המשפחות. בהחלטתה היא כתבה שאין די בכך שהדירות יימסרו לרוכשים בסופו של דבר, אלא יש לעמוד על כך שהמסירה תיעשה במועד.

המשפט המרכזי בהחלטה נוגע בדיוק לרגע שבו הפרויקט קורס: "כאשר החברה היזמית עמה התקשרו קורסת, וגורמי המימון נכנסים לתמונה וממנים כונס נכסים מטעמם, אני סבורה כי זוהי נקודת משבר שבה ניתן לאפשר לרוכש החפץ בכך לממש את ערבות חוק המכר שבידו ולצאת מהפרויקט".

היא הוסיפה: "לטעמי, עצם העובדה שמונה כונס נכסים לפרויקט, מדגימה את הבעייתיות, שבה ניצבים רוכשי הדירות החדשים", ותיארה את התשלום הכפול של משכנתה ושכר דירה כביטוי למצוקה הזאת.

למה זה שינוי, ומה בדיוק היה הכלל

עד כה בתי המשפט לא נטו לאשר חילוט של ערבויות חוק מכר, והנימוק היה עקבי: זו בטוחה שנועדה להבטיח את מסירת הדירה, גם אם באיחור. כלומר כל עוד אפשר להשלים את הפרויקט, העדיפות הייתה להשלים אותו.

גרוסמן כותבת בהחלטתה שלאחרונה נשמעים גם קולות חדשים, מצד שופטים שבוחנים את מצב הרוכשים שמגיעים לקצה גבול היכולת שלהם. גלובס מתאר את ההחלטה כחריגה ותקדימית. אנחנו מביאים את התיאור הזה בשמו: לא בדקנו בעצמנו אם זו אכן הפעם הראשונה, ולכן לא נקבע זאת כעובדה.

מה שכן אפשר לומר בוודאות הוא שההנמקה עצמה מסמנת גבול חדש. עד עכשיו ההבחנה הייתה בין פרויקט שאפשר להשלים לבין פרויקט אבוד. כאן נוספה הבחנה שנייה: גם פרויקט שניתן להשלמה, אך נכנס לכינוס, יוצר לרוכש נקודת יציאה.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

מה זה לא אומר

זו הנקודה שהכי קל לטעות בה, ולכן היא כאן ולא בסוף. ההחלטה אינה אומרת שכל איחור מזכה בביטול והשבת כספים.

• היא לא הלכה מחייבת: זו החלטה של המחוזי בתל אביב במסגרת הליך כינוס, ולא פסיקה של העליון. בתי משפט אחרים אינם כבולים לה.
• היא נשענת על מינוי כונס: השופטת תלתה את היציאה בקריסת היזמית ובכניסת גורמי המימון, ולא באיחור כשלעצמו.
• איחור רגיל הוא מסלול אחר: לפרויקט שמתעכב וממשיך להתנהל יש מנגנון פיצוי משלו, ופירטנו אותו בכתבה על איחור במסירת דירה מקבלן והפיצוי שמגיע.
• יתר הרוכשים בחרו אחרת: באותו פרויקט עצמו, שאר הרוכשים העדיפו שהבנייה תימשך. יציאה היא אפשרות, לא המלצה.

מה זה עשוי לעלות, ולמי

כאן נמצא הצד השני של המטבע, וכדאי להכיר אותו. גופים מלווים, בנקים וגופים חוץ-בנקאיים שנכנסים לנעליו של יזם שנקלע לקשיים, מתמחרים היום את האפשרות שערבויות יחולטו כתרחיש נדיר, שברובו מתרחש כשברור שאי אפשר להשלים את הפרויקט.

אם האפשרות הזאת תתרחב, הסיכון שלהם גדל: הם יידרשו למחוק יתרת תמורה ולהחזיר דירות למערך השיווק, וזה משמעותי במיוחד בשוק במצב הנוכחי. לפי הניתוח בגלובס, התוצאה הסבירה היא ייקור של הליווי הפיננסי לענף, שיושת על היזמים והם ישתדלו לגלגל חלק ממנו לרוכשים.

כלומר מה שמיטיב עם רוכש שתקוע היום עשוי להתייקר לרוכש של מחר. זו לא סיבה לפסול את ההחלטה, אבל זו הסיבה שגופי המימון נאבקו בה. עלויות המימון של הענף ממילא כבדות, וראינו את זה מקרוב בכתבה על יזם שלווה בריבית של 10%.

מטעם כלל ומכלול נמסר שהן קיבלו את פסק הדין ולומדות אותו. מטעם סיגמא נמסר, באמצעות עו"ד רון טורקלאוב, שהיא לא הנפיקה ולא מסרה ערבויות חוק מכר בפרויקט ופעלה בו כגורם מימון משלים הון, ולכן אין לה עמדה בקשר להחלטה.

מה לעשות אם אתם בפרויקט שנתקע

עו"ד מני קורן, שייצג את אחד הרוכשים, אמר לגלובס שמדובר "בפסק דין מאוד חשוב" שמעגן את הציפייה של רוכשי דירות: שאם הפרויקט נכשל בצורה כזו, שהיזם נכנס לחדלות פירעון ומונה כונס, הכספים בטוחים ואפשר לקבל אותם בחזרה.

ארבעה דברים שאפשר לעשות בלי להמתין לשום פסיקה:

• ודאו שיש בידיכם ערבות בתוקף: מי הנפיק אותה, על איזה סכום, ומה התנאים למימוש. את מה שהיא מכסה ומה לא הסברנו בכתבה על ערבות חוק מכר.
• בדקו את מכתב ההחרגה: זה המסמך שמוציא את דירתכם משעבוד הבנק על הקרקע, והוא קריטי בדיוק בתרחיש כזה. פירטנו בכתבה על למה מכתב החרגה חשוב.
• בפרויקט התחדשות, הערבויות שונות: בתמ"א ובפינוי-בינוי יש מערך ערבויות נפרד, וסקרנו אותו בכתבה על רפורמת הערבויות בהתחדשות עירונית.
• תעדו את העלות בפועל: תשלום כפול של משכנתה ושכר דירה היה בדיוק מה שהשופטת נשענה עליו. מסמכים שווים יותר מתחושה.

סיכום

בית המשפט המחוזי בתל אביב אישר לשתי משפחות לבטל רכישת שלוש דירות בפרויקט תמ"א 38 בנאות אפקה שנקלע לכינוס נכסים, ולממש את ערבות חוק המכר. השופטת קבעה שמינוי כונס הוא נקודת משבר שמאפשרת לרוכש לצאת.

• העילה: קריסת היזמית ומינוי כונס, לא האיחור לבדו
• השינוי: עד כה הערבות נתפסה כמבטיחה מסירה, גם באיחור
• המגבלה: החלטה של מחוזי בהליך כינוס, לא הלכה מחייבת
• ההתנגדות: גופי המימון הזהירו מייקור ערבויות וליווי
• המסקנה: בדקו מה יש בידיכם עוד לפני שמשהו נתקע

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

לימור·לפני 1 שבוע

שנה שהן משלמות גם משכנתה וגם שכר דירה במקביל... זה פשוט אכזרי. שמחה שסוף סוף יש פסיקה שנותנת להן דרך החוצה.

גיא·לפני 1 שבוע

רגע, אז גופי המימון אומרים שהפסיקה הזו תייקר את ערבויות חוק המכר לכולם? כלומר אנחנו הרוכשים נשלם יותר כי יזמים קורסים?

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו