קליקת הנדל"ן, מועדון צרכנות בנדל"ן וכסף עם 300,000+ חברים, 2,000+ ליווים מוצלחים ומעל 2 מיליארד ש"ח בעסקאות.
← על הקליקה
עודכן לאחרונה: 18/05/2025
בקצרה
משפרי דיור יכולים לחסוך הרבה כסף בעזרת הקלות מס משמעותיות. הם זכאים לפטור מלא ממס רכישה על דירות עד שווי של 1,978,745 שקל, ולמס מופחת של 3.5% על סכומים גבוהים יותר. התנאים הם מכירת הדירה הישנה בתוך 18 חודשים מהרכישה החדשה (או 12 חודשים אם מדובר בדירה מקבלן) והתחייבות להחזיק בדירה יחידה בלבד. אי עמידה בלוחות הזמנים עלולה לעלות עשרות אלפי שקלים בתשלומי מס נוספים.
חולמים לשדרג לדירה גדולה יותר? לעבור לאזור חדש או לשכונה טובה יותר? שדרוג דיור הוא צעד גדול ומרגש, אך גם כרוך בהוצאות משמעותיות, וביניהן מיסוי לא מבוטל. אם אתם כבר בעלי דירה ומתכננים לרכוש אחת חדשה במקומה, ייתכן שאתם חלק מהקבוצה שמכונה "משפרי דיור". חשוב שתדעו: ישנן הקלות מס משמעותיות שיכולות לחסוך לכם הרבה כסף – אם רק תעמדו בתנאים המתאימים.
במדריך זה נסביר מה זה בדיוק משפרי דיור, מהן ההטבות המוצעות להם במס רכישה, ואיך להימנע מהפתעות בלתי נעימות בדרך לרכישת הדירה החדשה שלכם.
📌 עיקרי הכתבה
- משפרי דיור זכאים לפטור מלא ממס רכישה עד לשווי של 1,978,745 ש״ח לשנת 2024
- על סכומים גבוהים יותר חלים שיעורי מס מופחתים: 3.5% בין 1,978,745 ש״ח ל-2,347,040 ש״ח ו-5% בין 2,347,040 ש״ח ל-6,055,070 ש״ח
- חובה למכור את הדירה הישנה תוך 18 חודשים מרכישת הדירה החדשה או תוך 12 חודשים במקרה של דירה מקבלן
- אי עמידה בלוחות הזמנים גורמת לחיוב במס רכישה גבוה של 8% ומעלה כדירה שנייה
- משפרי דיור חייבים להתחייב לבעלות על דירה יחידה בלבד בסוף התהליך
מי הם משפרי דיור, ולמה זה כדאי?
משפרי דיור הם אנשים או משפחות שכבר יש בבעלותם דירת מגורים, והם מחפשים לשפר את תנאי הדיור שלהם על ידי רכישת דירה חדשה – לעיתים קרובות גדולה יותר, חדשה יותר או ממוקמת באזור אטרקטיבי יותר. השיפור הזה לא חייב להיות בהכרח דירה יקרה יותר; גם מעבר לדירה בעלת ערך נמוך יותר נחשב כחלק מהגדרה זו, כל עוד מדובר ברכישת דירה חלופית מתוך כוונה להיפרד מהדירה הקודמת.
המשמעות הכלכלית עבור משפרי דיור היא משמעותית. רובם נמצאים בשלב בחיים שבו הם זקוקים למרחב נוסף למשפחה מתרחבת, לשיפור איכות החיים או אפילו לפרישה. אחד היתרונות המרכזיים עבורם הוא האפשרות לקבל הטבות מס, מה שיכול להקטין באופן ניכר את עלויות הרכישה הכוללות.
מה זה מס רכישה, ומה התנאים להקלות?
מס רכישה הוא מס המוטל על כל עסקת רכישת נכס, והוא משולם למדינה לפי מדרגות מס המבוססות על שווי הדירה. המדרגות הללו משתנות בהתאם למצב הרוכש – אם מדובר בדירה ראשונה, דירה שנייה או נכס להשקעה. למשפרי דיור, ישנם תנאים מיוחדים המאפשרים לקבל הקלות משמעותיות במס הרכישה, בדומה למי שרוכשים דירה ראשונה.
ההטבה המרכזית שמקבלים משפרי דיור היא פטור ממס רכישה על סכומים נמוכים יחסית:
- עד לשווי של 1,978,745 ש"ח (נכון לשנת 2024) משפרי דיור זכאים לפטור מלא ממס רכישה – בדיוק כמו רוכשי דירה ראשונה.
- על סכומים גבוהים יותר חלים שיעורי מס מופחתים:
- 3.5% בין 1,978,745 ש"ח ל-2,347,040 ש"ח.
- 5% בין 2,347,040 ש"ח ל-6,055,070 ש"ח.
- 8%-10% על סכומים מעל 6,055,070 ש"ח.
כדי לנצל את ההטבה הזו, חשוב לעמוד בשני תנאים מרכזיים:
- מכירת הדירה הישנה בתוך 18 חודשים מרגע רכישת הדירה החדשה (או 12 חודשים במקרה של דירה שנרכשה מקבלן).
- התחייבות להחזיק בדירה יחידה בלבד בסוף התהליך, מה שמונע מצב שבו תהיו בעלים של שתי דירות במקביל.
מדוע חשוב למכור את הדירה הישנה בזמן?
אחד המפתחות המרכזיים להימנע מתשלומי מס גבוהים הוא עמידה בלוחות הזמנים שנקבעו בחוק למכירת הדירה הישנה. אם לא עומדים בזמנים, הרוכשים עשויים להיחשב כבעלי שתי דירות, מה שמוביל לחבות במס רכישה גבוהה משמעותית.
לדוגמה, אם רכשתם דירה חדשה אבל לא מכרתם את הדירה הישנה במועדים הקבועים על פי החוק, תצטרכו לשלם את מס הרכישה כאילו מדובר בדירה שנייה – כלומר, שיעורי המס עשויים להיות 8% ומעלה מהשווי הכולל של הדירה. המשמעות היא עלויות נוספות של עשרות, ולעיתים אף מאות אלפי שקלים, שלא נלקחו בחשבון מראש.
מעבר לכך, יש לקחת בחשבון את סוג הדירה שנרכשה: אם מדובר בדירה מקבלן, ישנה גמישות מעט גדולה יותר לגבי מועד המכירה של הדירה הישנה, וניתן להמתין עד 12 חודשים מרגע קבלת החזקה בפועל על הדירה החדשה.
כיצד ניתן לתכנן את הרכישה בצורה חכמה?
משפרי דיור יכולים לנצל את ההקלות במס רכישה בצורה חכמה, אם ייערכו מראש ויקפידו על מספר עקרונות:
- תכנון אסטרטגי של לוחות זמנים: הקפידו לתזמן את מכירת הדירה הישנה בצורה שתואמת את התקנות, וכך להימנע ממצב שבו אתם נחשבים לבעלי שתי דירות.
- שימוש במחשבון מס רכישה: באתר רשות המיסים ישנו מחשבון מס שמסייע לחשב את סכום המס שתצטרכו לשלם על הרכישה, על בסיס שווי הנכס וההקלות שאתם זכאים להן.
- בדיקת אפשרויות נוספות: ישנם מצבים שבהם ניתן לשקול מתן הדירה הישנה כמתנה לקרוב משפחה או שימוש בדרכים נוספות כדי להימנע מהחבות במס רכישה.
- קבלת ייעוץ מקצועי: אם יש ספק או חוסר וודאות לגבי תהליך הרכישה או חישוב המס, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי מעורך דין המתמחה בנדל"ן או יועץ מס.
מה עוד כדאי לדעת על ההטבות למשפרי דיור?
בנוסף להקלות במס רכישה, משפרי דיור עשויים גם ליהנות מהטבות במס שבח – מס שמוטל על הרווח ממכירת דירה. לפי התקנות, מי שמוכר דירה ישנה לצורך רכישת דירה חדשה במסגרת הזמן שנקבע, יכול לזכות בפטור ממס שבח או לשלם מס מופחת.
עוד נקודה שחשוב לשים לב אליה היא שתוקף התקנות הנוכחיות מוגבל בזמן. כרגע, לפי תיקון החוק מ-2023, תקופת המכירה שנקבעה היא 18 חודשים מיום רכישת הדירה החליפית (ככל שמדובר בדירה חליפית שהיא יד שנייה), והיא תהיה תקפה עד ל-31 במאי 2025. אם החוק לא יחודש או ישתנה, התקופה תחזור להיות 24 חודשים כפי שהיה בעבר.
משפרי דיור בתוכניות דיור ממשלתיות
משפרי דיור זכאים גם להטבות בתוכניות דיור ממשלתיות כמו "מחיר למשתכן", "מחיר מטרה" ו"דירה בהנחה". תוכניות אלו מציעות דירות במחירים מפוקחים ומשתלמים, וגם משפרי דיור יכולים להירשם להגרלות המתקיימות במסגרתן. התנאים משתנים בין תוכנית לתוכנית, אך במרבית המקרים נדרש אישור זכאות, אותו ניתן להנפיק דרך משרד הבינוי והשיכון.
כך תהפכו את שיפור הדיור לחוויה משתלמת
לסיכום, רכישת דירה חדשה ומכירת הישנה היא תהליך מורכב שכולל לא מעט אתגרים, אך גם הרבה הזדמנויות לחיסכון. הבנה של התקנות, הקפדה על עמידה בלוחות הזמנים וידיעה על ההקלות השונות במס רכישה ומשבחת הדיור יכולים לשפר משמעותית את חוויית המעבר לדירה חדשה. הקפידו על תכנון מראש, קבלת ייעוץ מקצועי ומיצוי ההטבות – כך תוכלו ליהנות מהשדרוג הביתי, בלי שהמיסוי יהפוך לנטל בלתי נסבל.
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ התשיעית שלנו עם אלפי חברות וחברים, והתעדכנו בחדשות נדל”ן מעניינות ועסקאות בלעדיות לחברי הקבוצות שלנו מכל הארץ.
המשיכו לעקוב, תמיד מעניין כאן.
שאלות נפוצות
משפר דיור הוא מי שכבר יש בבעלותו דירת מגורים, והוא רוכש דירה אחרת מתוך כוונה למכור את הקודמת – לרוב כדי לשפר את איכות החיים, לעבור לאזור חדש או לשדרג לדירה גדולה יותר.
משפרי דיור זכאים לפטור מלא ממס רכישה עד לסכום של 1,978,745 ש"ח (נכון לשנת 2024), ולמדרגות מס מופחתות על סכומים גבוהים יותר, בדומה לרוכשי דירה ראשונה.
יש למכור את הדירה הישנה תוך 18 חודשים מרכישת החדשה (או 12 חודשים אם הדירה החדשה מקבלן), ולהחזיק בדירה אחת בלבד בתום התהליך.
המשפר ייחשב כבעל שתי דירות ויחויב במס רכישה גבוה יותר, שיכול להגיע ל-8% ומעלה – תוספת של עשרות עד מאות אלפי שקלים.
כן. אם עומדים בתנאים שנקבעו, ניתן לקבל פטור ממס שבח או לשלם מס מופחת על הרווח ממכירת הדירה הישנה.
כן. משפרי דיור יכולים להשתתף בתוכניות כמו "מחיר למשתכן", "מחיר מטרה" ו"דירה בהנחה", בכפוף לאישור זכאות והתנאים הספציפיים של כל תוכנית.
באמצעות מחשבון מס רכישה של רשות המיסים – כלי מקוון שמחשב את שיעור המס על פי שווי הדירה והזכאות האישית של הרוכש.
אין תגובות עדיין
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו