כאשר נדמה שמכירת נכס בין בני משפחה אמורה להיות הליך פשוט, המציאות בשטח מורכבת בהרבה. עסקאות מקרקעין מהסוג הזה דורשות הבנה עמוקה של מערכות הבנק, של דיני המס ושל היבטים משפטיים שעלולים להפתיע גם את המנוסים שבין הרוכשים. למרות הקרבה המשפחתית, מדובר במהלך פיננסי מורכב, שמטופל בחשדנות יתרה מצד רשויות החוק (רשות המיסים) והבנקים (במידה ויש צורך במימון העסקה)  עסקה זו מחייב התנהלות מדויקת כדי להבטיח שלא תיתקלו בקשיים בשלב מתקדם.

עסקה משפחתית? מבחינת הבנק – עסקה רגישה במיוחד

עסקאות בתוך המשפחה נתפסות על ידי המערכת הבנקאית ככאלה בעלות פוטנציאל גבוה לחריגה מהתנהלות עסקית רגילה. הסיבה המרכזית לכך היא הסיכון שהעסקה משקפת שווי לא אמיתי או ניסיון להימנע ממיסוי. לדוגמה, כאשר הורים מוכרים דירה לבנם במחיר הנמוך משמעותית מערך השוק – הבנק עלול לראות בכך אינדיקציה להלבנת הון או להענקת מתנה במסווה של עסקה.

כתוצאה מכך, הבנקים עורכים בדיקות קפדניות: הם דורשים אסמכתאות למקורות הכסף, רישום ברור של תשלומים שבוצעו בפועל, הצהרות מצד שני הצדדים ואישור של רשות המיסים. כל חריגה מהתנהלות סטנדרטית – בין אם בהיבט של המחיר ובין אם בזהות הצדדים – עשויה לעורר דרישות נוספות או אפילו להוביל לסירוב הבנק לאשר את העסקה.

שימו לב, שגם רשויות החוק המזהות עסקאות "לא הגיוניות" במחיר יגלו עניין בעסקה ויבדקו את העסקה מקרוב.

מי נחשב לקרוב משפחה בעיני הבנק?

בנק ישראל והבנקים המסחריים מגדירים "קרוב" ככולל הורים, אחים, ילדים, בני זוג, ולעיתים גם דודים ובני דודים מדרגה ראשונה. ככל שהקשר קרוב יותר – כך יגדל החשד הבנקאי, במיוחד כשיש שם משפחה משותף או היסטוריה פיננסית מעורפלת.

איך מתמודדים עם המורכבות והדרישות?

בשל הזהירות המוגברת מצד הבנקים, עסקאות משפחתיות אינן עסקאות מהירות ובדרך כלל נוטות להתנהל לאורך זמן ממושך (לעיתים אף למעלה מחצי שנה). למעשה העברת כספי הבנקים תבוצע רק לאחר השלמת העסקה (בניגוד לעסקאות רגילות שם הכסף עובר בכפוף להערת אזהרה והתחייבות המוכרים) יהיה צורך באישורים מרשות המיסים, בדיקת  מקור המימון, רישום בטאבו, בדיקת הצהרות צדדים ועוד.

מכתב כוונות – כלי קריטי

אחד הכלים המרכזיים להתמודדות עם דרישות הבנק הוא "מכתב כוונות" – מסמך רשמי שבו הבנק מצהיר על נכונותו להעביר את כספי המשכנתה, בכפוף לכך שהבעלות בנכס תועבר על שם הקונה. המסמך הזה מהווה התחייבות משפטית של הבנק והוא מייצר ודאות תזרימית לכל הצדדים.

הנחות? רשמו הכל בחוזה

כאשר ההורים "מוותרים" על חלק מהתמורה עבור הדירה כדי לסייע לילדיהם – לדוגמה: מוכרים דירה ששווה שני מיליון שקלים תמורת מיליון וחצי בלבד – יש לוודא שהחוזה מציין את המחיר המלא ושאלמנט המתנה מגולם בצורה משפטית נכונה בחוזה הרכישה.

ומה לגבי ייפוי כוח מתמשך?

ייפוי כוח מתמשך הפך בשנים האחרונות לכלי חיוני עבור בני הגיל השלישי. מדובר במסמך משפטי שבו אדם קובע מבעוד מועד מי ינהל את ענייניו ברגע שיאבד את כשירותו הקוגניטיבית. עם זאת, כשמדובר בעסקת נדל"ן, הסיטואציה הופכת לסבוכה בהרבה.

כאשר מיופה הכוח מבקש למכור נכס בשם המייפה, הבנק ידרוש לראות פסיקה של בית המשפט לענייני משפחה המאשרת את העסקה הספציפית. הסיבה לכך נעוצה בהגנה על זכויותיו של האדם שאיבד את כשירותו – הבנק לא יכול להסתמך רק על מסמך ייפוי הכוח, אלא מבקש ראייה משפטית ברורה לכך שהמכירה משרתת את טובתו של המייפה.

בעסקאות מסוג זה, חשוב לשים לב ללוחות הזמנים ולקשור אותם למועד קבלת אישורי בית המשפט ולא למועד החתימה על חוזה הרכישה (שהרי לא ניתן לקדם משכנתה לפני שיש אישור בית משפט)

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

כך תימנעו מטעויות יקרות בעסקאות מקרקעין משפחתיות

• דרשו לראות נסח טאבו מעודכן וודאו מיהם בעלי הזכויות הרשומים.
  
• בדקו היטב מי חותם על ההסכם והאם יש לו את הסמכות המשפטית הדרושה.
  
• התייעצו עם עורך דין המתמחה הן בדיני מקרקעין והן בייפוי כוח מתמשך.
  
• הציגו לבנק את פרטי העסקה מראש, לרבות מערך התשלומים המתוכנן והצהרות המס.
  
• ודאו שהמסמכים הנדרשים נמצאים בשלמותם – גם מצד הקונה וגם מצד המוכר.

עסקאות נדל"ן בין בני משפחה: משכנתאות, ייפוי כוח מתמשך ומה שבאמת חשוב לדעת

איך עובדות עסקאות נדל"ן בתוך המשפחה? מה חשוב לדעת כשמבצעים מכירת נכס בין הורים לילדים? ומהם הסיכונים המשפטיים כשנכנסים לעסקה עם ייפוי כוח מתמשך? בפרק הזה תגלו את כל מה שהבנקים בודקים, איך נראה התהליך מאחורי הקלעים, ואילו טעויות עלולות לעלות לכם ביוקר אם לא תתכוננו נכון.

שאלות נפוצות:

לסיכום

עסקאות מקרקעין בין בני משפחה נתפסות בטעות כקלות ומהירות יותר, אך בפועל הן דורשות משנה זהירות, הבנה מעמיקה, ליווי משפטי צמוד והתנהלות מקצועית מול הבנק. כל טעות – ולו הקטנה ביותר – עלולה להוביל לעיכובים משמעותיים, לדרישות מפתיעות מצד הבנק או לסיבוכים משפטיים ארוכי טווח.