בקצרה
בדרך כלל כשמדברים על השקעה בנדל"ן, מדמיינים קנייה של דירה. אבל יש דרך נוספת, פחות מוכרת, להשקיע בנדל"ן, גם בלי לקנות נכס שלם, וגם דרכה אפשר להשפיע על שוק הדיור להשכרה. הכלי הזה נקרא קרן ריט, ולאחרונה הוא בכותרות בזכות מהלך שעשוי להגדיל את היצע הדירות להשכרה, עם דגש מיוחד על הגליל והנגב. הנה ההסבר המלא.
- צוות בין-משרדי גיבש המלצות להקל על קרנות ריט שמשקיעות בדיור להשכרה.
- על פי הפרסומים: לאפשר מכירת עד כשליש מהדירות, ועד כמחצית בפרויקטים בפריפריה.
- המלצה להקל על סף 70% מזכויות הבנייה, דווקא בגליל ובנגב.
- קרן ריט מאפשרת להשקיע בנדל"ן דרך הבורסה, בסכום נמוך ועם נזילות.
- הזווית הגלילית: הקלות לפריפריה עשויות להזרים יותר דיור להשכרה לאזור.
- חשוב: אלה המלצות בלבד, שטרם הפכו לחוק.
קרנות ריט בדיור: ההקלות המוצעות
מה זו בכלל קרן ריט?
קרן ריט (REIT, ראשי תיבות של Real Estate Investment Trust) היא חברה שנסחרת בבורסה ומשקיעה בנדל"ן מניב, למשל בנייני מגורים להשכרה, משרדים או מרכזים מסחריים. במקום לקנות דירה שלמה, משקיע יכול לרכוש מניות של הקרן, וכך להיחשף לעולם הנדל"ן בסכום נמוך הרבה יותר, עם אפשרות לקנות ולמכור את ההשקעה בקלות יחסית, כמו כל מניה.
אחד המאפיינים הבולטים של קרנות ריט הוא חלוקת רווחים גבוהה: הקרן מחויבת לחלק כ-90% מהכנסתה החייבת לבעלי המניות בדיבידנד. בכך היא מציעה למשקיע הקטן חשיפה לנדל"ן, פיזור על פני נכסים רבים, ונזילות. מצד שני, כמו כל נייר ערך, מחיר המניה תנודתי ומושפע מהבורסה ומשינויי ריבית. בישראל פועלות כיום מספר קרנות ריט, מהן אחדות שמתמחות בדיור להשכרה, אך השוק כאן עדיין קטן בהשוואה למדינות מערביות.
מה ממליץ הצוות הבין-משרדי
הצוות הבין-משרדי, בהובלת רשות המסים, רשות ניירות ערך והמועצה הלאומית לכלכלה, בחן כיצד לעודד קרנות ריט להיכנס לתחום הדיור להשכרה לטווח ארוך. הרעיון המרכזי הוא להוריד חסמים שמקשים על הקרנות להשקיע בתחום הזה, ובכך להגדיל את כמות הדירות שנבנות במיוחד להשכרה.
בין ההמלצות, על פי הפרסומים: לאפשר לקרן למכור חלק מהדירות שבנתה, עד כשליש מהיחידות, ועד כמחצית בפרויקטים בפריפריה, בלי לאבד את הטבות המס, מה שמקל על אחת המגבלות הגדולות של המודל הנוכחי שדורש החזקה ארוכת טווח. בנוסף, מומלץ להקל על תנאי שדורש כיום שהבנייה תנצל לפחות 70% מזכויות הבנייה כדי שהנכס ייחשב מניב, וזאת דווקא בפרויקטים בגליל ובנגב, וכן להאריך את פרק הזמן להשלמת הבנייה ולדחיית המס. כל אלה נועדו להפוך את ההשקעה בדיור להשכרה, ובמיוחד בפריפריה, לכדאית יותר עבור הקרנות.
הזווית הגלילית: יותר דיור להשכרה בפריפריה
וכאן מגיע החלק שמעניין אותנו במיוחד. הדגש על הגליל והנגב אינו מקרי. ההמלצות מבקשות להפוך את הפריפריה ליעד אטרקטיבי יותר עבור קרנות ריט, כדי שיבנו וינהלו שם דיור להשכרה. אם המהלך יבשיל לכדי חקיקה, התוצאה האפשרית היא יותר פרויקטים של דירות להשכרה לטווח ארוך באזורים כמו הגליל.
למה זה חשוב? כי דיור להשכרה יציב ומנוהל הוא מרכיב חשוב בשוק נדל"ן בריא. הוא מספק פתרון דיור למי שעדיין לא קונה, מושך אוכלוסייה צעירה ועובדים לאזור, ותומך בכלכלה המקומית. בגליל, שכבר נהנה מעוגני תעסוקה והייטק ומתנופת פיתוח, תוספת של דיור להשכרה איכותי היא עוד נדבך שמחזק את האטרקטיביות של האזור למגורים ולהשקעה.
קרנות ריט ודיור להשכרה: ההמלצות
מה זה אומר למשקיע ולשוכר
למשקיע הפרטי, קרנות ריט הן דרך נגישה להיחשף לשוק הדיור להשכרה בלי הצורך לקנות, לנהל ולתחזק דירה בעצמו. אם הרפורמה תיושם ותגדיל את הפעילות של הקרנות, ייתכן שייפתחו יותר הזדמנויות השקעה מהסוג הזה. עם זאת, חשוב לזכור שהשקעה בקרן ריט היא השקעה בשוק ההון על כל הסיכון שבו, והיא שונה מאוד מרכישת דירה פיזית.
לשוכר, המשמעות פוטנציאלית חיובית: יותר קרנות שבונות דיור להשכרה לטווח ארוך יכולות להגדיל את ההיצע ולהציע שכירות יציבה ומנוהלת. כמו תמיד, מדובר בתהליך שלוקח זמן, והשפעתו בפועל תלויה ביישום. למי ששוקל רכישת דירה להשקעה באזור, התמונה הרחבה של שוק הדיור, כולל שחקנים מוסדיים כמו קרנות ריט, היא חלק מהשיקולים לפני קבלת החלטה.
חשוב להבין: אלה המלצות, לא חוק
נקודה שחשוב להדגיש כדי לא להתבלבל: מדובר בהמלצות של צוות בין-משרדי, ובמהלך שמקודם בהדרגה, ולא בחוק שכבר נכנס לתוקף. כדי שהשינויים ייושמו, הם צריכים לעבור הליך חקיקה מסודר. חלק מההקלות בתחום קרנות הריט אכן אושרו בשנים האחרונות בחקיקה קודמת, אך ההמלצות החדשות שעליהן מדובר כאן הן שלב נוסף בתהליך, ולא נקודת סיום.
המשמעות היא שכדאי לעקוב אחרי ההתפתחויות, אך לא להניח שהשינויים כבר בתוקף. כמו בכל מהלך רגולטורי, הפרטים הסופיים עשויים להשתנות עד לאישור. אנחנו נמשיך לעקוב ולעדכן.
סיכום
ההמלצות של הצוות הבין-משרדי על קרנות ריט מסמנות כיוון: לעודד שחקנים מוסדיים להיכנס לתחום הדיור להשכרה לטווח ארוך, עם דגש מיוחד על הגליל והנגב. אם המהלך יבשיל לחקיקה, הוא עשוי להזרים יותר דירות להשכרה לפריפריה, להרחיב את אפשרויות ההשקעה דרך הבורסה, ולחזק את שוק הדיור באזורים שאנחנו עוקבים אחריהם. עם זאת, חשוב לזכור שמדובר בהמלצות שטרם הפכו לחוק, ושההשפעה בפועל תלויה ביישום. כמו תמיד, כל החלטת השקעה, ישירה או דרך מכשיר פיננסי, דורשת הבנה מעמיקה והתאמה אישית.
- צוות בין-משרדי גיבש המלצות להקל על קרנות ריט בדיור להשכרה
- על פי הפרסומים: מכירת עד כשליש מהדירות, ועד כמחצית בפריפריה
- המלצה להקל על סף 70% מזכויות הבנייה בגליל ובנגב
- קרן ריט = השקעה בנדל"ן דרך הבורסה, בסכום נמוך ועם נזילות
- הזווית הגלילית: יותר דיור להשכרה אפשרי בפריפריה
- אלה המלצות בלבד, שעדיין צריכות לעבור חקיקה
שאלות ותשובות
מה זו קרן ריט?
מה ממליץ הצוות הבין-משרדי?
האם זה כבר חוק?
למה ההמלצות מתמקדות בגליל ובנגב?
איך זה משפיע על שוכרים ומשקיעים?
📖 אולי יעניין אתכם גם:
מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו
מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו
3 תגובות
אם הקרנות האלה באמת יבנו פה בקנה מידה גדול, יש סיכוי שהמחירים ירדו קצת. אבל אני שומעת את זה כבר שנים ועדיין ממתינה לראות משהו קורה בשטח…
רגע, אז הם מאפשרים לקרנות למכור עד כמחצית מהדירות בפריפריה? זה לא סותר את כל הרעיון של דיור להשכרה?
מישהו יכול להסביר מה זה סף 70% מזכויות הבנייה?