ערבות בפרויקט פינוי-בינוי היא לא סתם נייר. היא ההבדל בין דייר שמקבל דירה חדשה לבין דייר שנשאר בלי בית כשיזם קורס. עכשיו, אחרי שנים של מונופול בנקאי, הכנסת פותחת את הדלת לגופים חדשים, ובעלי דירות צריכים להבין בדיוק מה הם מקבלים.

מה הרפורמה משנה: גופים חוץ-בנקאיים נכנסים לשוק הערבויות

ועדת הכלכלה של הכנסת אישרה השבוע את רפורמת הערבויות לקריאה שנייה ושלישית, רפורמה שפותחת את שוק הערבויות בנדל״ן. עד היום, בפועל רק בנקים וחברות ביטוח יכלו להנפיק את רוב הערבויות בפרויקטי בנייה, כך שהבנקים כמעט שלא התמודדו עם תחרות אמיתית בתחום הזה. מעכשיו, גופי מימון חוץ-בנקאיים מפוקחים, כמו קרנות מימון, יוכלו להנפיק ערבויות חוק מכר גם בפרויקטי התחדשות עירונית.

למה זה חשוב? כי כשיש יותר שחקנים בשוק, התחרות דוחפת את המחירים למטה. יזמים ישלמו פחות על ערבויות, וחלק מהחיסכון הזה יכול להתגלגל לדיירים בצורת תנאים טובים יותר. מהניסיון שלנו עם למעלה מ-2,000 עסקאות שליוינו, הערבויות הן נקודת כשל קריטית, ורוב הרוכשים לא מבינים את ההבדלים בין הסוגים.

ערבות חוק המכר: ההגנה העיקרית שיכולה להישחק

ערבות חוק המכר היא הערבות הכי חשובה בפרויקט פינוי-בינוי. היא בשווי הדירה החדשה, ומגנה על הדייר אם היזם נקלע לחדלות פירעון. אבל יש בעיה מובנית שרוב הדיירים לא מודעים לה: שווי הערבות נקבע לפני הריסת הבניין הישן. בפרויקט שנמשך 4-5 שנים, מחירי הדירות עולים, והערבות "נשחקת" ביחס לשווי הדירה בפועל.

הפתרון הוא לדרוש מראש סכום ערבות גבוה יותר משווי הדירה, או לדרוש מנגנון עדכון תקופתי. חשוב גם לדעת שהערבות הזו אינה אוטונומית, כלומר אי אפשר לממש אותה כשרוצים. היא תקפה רק במצב של חדלות פירעון של היזם. כל מי ששוקל להיכנס לפרויקט התחדשות עירונית חייב להבין את המגבלה הזו לפני החתימה.

ערבות שכירות: הכסף שמבטיח לכם גג מעל הראש

בתקופת הבנייה, הדיירים עוברים לדירה שכורה. ערבות השכירות מבטיחה שאם היזם קורס, הדיירים ימשיכו לקבל דמי שכירות. הנקודה הקריטית: הערבות חייבת להיות צמודה למדד ולכסות את כל תקופת הבנייה. שכירות של 5,000 שקל היום שווה הרבה פחות בעוד 4 שנים אם היא לא צמודה.

טעות נפוצה שאנחנו רואים בקליקה היא דיירים שמקבלים ערבות שכירות לשנתיים בלבד, כשהפרויקט צפוי להימשך 4. אם היזם מתמוטט בשנה השלישית, הם נשארים בלי מענה. מי שמכיר את זכויותיו כדייר ידרוש ערבות לכל התקופה, עם אופציית הארכה.

ערבות מיסוי וערבות בדק: שתי הערבויות ש"שוכחים" מהן

ערבות מיסוי: כשהיזם לא משלם, אתם בבעיה

ערבות המיסוי מגנה על הדייר ממצב שבו היזם לא משלם מסים ורשות המסים פונה לבעל הדירה. זה נשמע תיאורטי? זה קורה. בפרויקטים שבהם היזם נכנס לקשיים כלכליים, חובות המס הן מהראשונות שלא משולמות, והדייר עלול למצוא את עצמו עם שעבוד על הנכס החדש.

ערבות בדק: ליקויי בנייה שמישהו צריך לתקן

ערבות הבדק מכסה תיקוני ליקויי בנייה בדירה החדשה וברכוש המשותף. כשיזם קורס אחרי המסירה, אין למי לפנות לתיקונים. הערבות הזו מבטיחה שיהיה כיסוי כספי לתיקון בעיות שמתגלות אחרי הכניסה. לפי הניסיון בשטח, ליקויי בנייה נפוצים בפרויקטי התחדשות, ועלות התיקון יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים לדירה.

ערבות רישום וערבות היטל השבחה: ההגנה לטווח הארוך

ערבות רישום: הבטחה שהדירה תהיה שלכם בטאבו

ערבות הרישום מבטיחה שהיזם ישלים את רישום הבניין החדש בטאבו. בלי רישום, הדירה "שלכם" רק על הנייר. הערבות צריכה לכסות את שווי כל הדירות בבניין החדש, כי רישום טאבו מתבצע על כל הבניין יחד, לא דירה-דירה.

ערבות היטל השבחה: 4 שנים מינימום

אם בעל דירה קיבל פטור אישי מהיטל השבחה, הערבות חייבת לכסות לפחות 4 שנים מיום קבלת הדירה החדשה. למה 4 שנים? כי זו תקופת ההתיישנות שבה הרשות המקומית יכולה לחזור ולדרוש תשלום. בלי ערבות מתאימה, הדייר חשוף לחוב של מאות אלפי שקלים.

ערבות ביטול וערבות הליכים משפטיים: הכיסוי לתרחיש הגרוע

ערבות הביטול מכסה את עלויות החזרת המצב לקדמותו אם היזם קורס לפני שהתחילה הריסה. ערבות הליכים משפטיים מממנת תביעות כנגד היזם. שתי הערבויות האלה הן "רשת הביטחון האחרונה" שמעט דיירים דורשים, אבל מי שנפגע יודע כמה הן חיוניות.

כמי שליוו מאות עסקאות פינוי-בינוי בקליקה, אנחנו יודעים שהסעיפים הקטנים הם אלה שקובעים אם הדייר מוגן באמת. מה שחשוב לבדוק לפני שחותמים עם יזם זה לא רק כמה חדרים תקבלו, אלא איזו הגנה יש לכם אם משהו משתבש.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

מה עושים עכשיו: 3 צעדים לדיירים

הרפורמה היא חדשות טובות, אבל היא לא משנה את העובדה שדיירים צריכים לבדוק כל סעיף בהסכם. ראשית, לדרוש פירוט מלא של כל 8 סוגי הערבויות בחוזה. שנית, לוודא שערבות חוק המכר כוללת מנגנון עדכון או סכום מוגדל מראש. שלישית, לבדוק שכל הערבויות מונפקות על ידי גוף מפוקח, בין אם בנק, חברת ביטוח או גוף חוץ-בנקאי מאושר.

עם עשרות מתחמי פינוי-בינוי חדשים שיוצאים לדרך כל חודש, ההבנה של מערך הערבויות היא לא "נחמד לדעת" אלא הכרחי. הרפורמה נותנת כלים חדשים, אבל האחריות להשתמש בהם היא על הדיירים.

סיכום

רפורמת הערבויות שאושרה בכנסת פותחת את שוק הנדל"ן לגופים חוץ-בנקאיים ויכולה להוזיל עלויות בפרויקטי התחדשות עירונית. אבל הרפורמה לבדה לא מספיקה. בעלי דירות חייבים להבין את 8 סוגי הערבויות ולדרוש כל אחת מהן בחוזה.

• ערבות חוק המכר צריכה מנגנון עדכון או סכום מוגדל כדי לא להישחק בשנות הבנייה
• ערבות שכירות חייבת להיות צמודה למדד ולכל תקופת הבנייה
• ערבות היטל השבחה חייבת לכסות 4 שנים לפחות מיום קבלת הדירה

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות4

אלי·לפני 3 שבועות

כיועץ משכנתאות אני רואה את זה כל יום - אנשים חותמים על פינוי בינוי בלי לבדוק בכלל את הערבויות. הנקודה על השחיקה של ערבות חוק המכר חשובה מאוד, 20-30% זה לא מספרים קטנים בפרויקט שנמשך 7-8 שנים. ה-LTV על הדירה החדשה שאתה מקבל צריך להיות מגובה מהיום הראשון, לא מיום המסירה.

תומר ק.·לפני 3 שבועות

מישהו יכול להסביר מה זה בדיוק גוף חוץ-בנקאי? זה בטוח כמו בנק?

שכנה סקפטיתמומחה·לפני 3 שבועות

@תומר גופים מפוקחים על ידי רשות שוק ההון, ז"א יש פיקוח. אבל עדיין שווה לבדוק מי עומד מאחורי הערבות לפני שחותמים.

חיים ב.מומחה·לפני 3 שבועות

גרנו בפינוי-בינוי שנתיים בשכירות ואיש לא הסביר לנו מה זה ערבות שכירות צמודת מדד. בסוף הכסף לא כיסה את השכירות בשנה השנייה. הלוואי שהייתי קורא משהו כזה לפני שחתמנו.

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו