"האם שכר הדירה יכסה את המשכנתה?" היא אחת השאלות הראשונות לפני קנייה של דירה להשקעה. התשובה תלויה בשני מספרים: כמה מניבה דירה בעיר שבחרתם, ומה הריבית שתקבלו מהבנק. חיברנו ביניהם בכל עיר שיש לה ביד2 בספטמבר 2026 גם מחיר מבוקש וגם שכר דירה מבוקש לדירת 3 חדרים.

הריבית שבה החשבון נסגר: מה בדיוק חישבנו

לכל עיר לקחנו את המחיר המבוקש ואת שכר הדירה המבוקש לדירת 3 חדרים ביד2 בספטמבר 2026, והנחנו הלוואה של 50% מהמחיר ל-30 שנה. אלה שתי התקרות שקובעת הוראה 329 של המפקח על הבנקים לדירה להשקעה: בנק לא יאשר הלוואה לדיור לרכישת דירה להשקעה בשיעור מימון של יותר מ-50% (סעיף 2.3), ולא יאשר הלוואה לדיור עם תקופה לפירעון סופי של יותר מ-30 שנה (סעיף 8).

אחר כך חיפשנו לכל עיר את הריבית שבה ההחזר החודשי הקבוע על ההלוואה, בלוח שפיצר, שווה בדיוק לשכר הדירה. בריבית נמוכה ממנה, שכר הדירה מכסה את ההחזר ונשאר עודף. בריבית גבוהה ממנה, משלימים את ההפרש מהכיס.

עשינו את החשבון ב-69 ערים ויישובים, כל אלה שיש להם ביד2 גם מחיר מבוקש וגם שכר דירה מבוקש לדירת 3 חדרים. ערים שהנתונים שלהן לא עברו את בדיקות האמינות שלנו לא נכללו.

בחציון של 69 ערים, שכר הדירה מכסה את ההחזר עד 4.39%

בחציון של כל 69 הערים, שכר הדירה המבוקש לדירת 3 חדרים מכסה את ההחזר על הלוואה של 50% מהמחיר ל-30 שנה עד ריבית של 4.39%. כלומר בחצי מהערים הריבית הזו נמוכה מ-4.39%, ובחצי גבוהה ממנה. בשמונה מכל עשר מהן היא בין 2.39% ל-7.1%, העשירון התחתון והעליון.

לפי טווחים, מתוך אותן 69 ערים: ב-10 הריבית הזו עד 3%, ב-14 מעל 3% ועד 4%, ב-21 מעל 4% ועד 5%, ב-10 מעל 5% ועד 6%, וב-14 ערים מעל 6%.

הריבית הזו קשורה לרמת המחירים בעיר. ב-34 הערים שבהן דירת 3 חדרים מבוקשת בפחות מ-1,835,000 שקל (המחיר החציוני של כל 69 הערים), הריבית הזו היא בחציון 5.2%. ב-34 הערים שבהן הדירה מבוקשת ביותר מזה, 3.98%. בערים היקרות התשואה ברוטו נמוכה יותר בדרך כלל, ולכן שכר הדירה מכסה את ההחזר רק בריבית נמוכה יותר. את התשואה ברוטו של כל עיר בנפרד ריכזנו במפת התשואות לדירות 3 חדרים.

טבלה לבדיקה מהירה: כמה תשואה צריך בכל ריבית

הטבלה הופכת את החשבון לכלי בדיקה. בעמודה הראשונה הריבית הממוצעת על המשכנתה, ובשנייה התשואה ברוטו שהדירה צריכה כדי ששכר הדירה יכסה את ההחזר על הלוואה של 50% מהמחיר ל-30 שנה. בשלישית: בכמה מתוך 69 הערים שכר הדירה המבוקש לדירת 3 חדרים עומד בזה.

הלוואה של 50% מהמחיר ל-30 שנה, בהחזר חודשי קבוע (לוח שפיצר) ובריבית אחת לכל התקופה. תשואה ברוטו: שכר הדירה לשנה חלקי המחיר. הערים: שכר דירה ומחיר מבוקשים לדירת 3 חדרים ביד2, ספטמבר 2026. לפני הוצאות, מסים וחודשים בלי שוכר.

איך משתמשים בה: מחשבים את התשואה ברוטו של הדירה שאתם בודקים, שכר הדירה לשנה חלקי המחיר, ומשווים לשורה של הריבית בהצעה שקיבלתם. אם התשואה של הדירה גבוהה מהמספר שבשורה, שכר הדירה מכסה את ההחזר. את ההחזר המדויק על ההלוואה שלכם, עם התקופה והמסלולים שלה, אפשר לחשב במחשבון המשכנתה.

הריבית שבשורה היא הריבית הממוצעת של כל ההלוואה, והיא תלויה במסלולים שתבחרו, בבנק ובנתונים שלכם. כדי לבדוק אם הריביות בהצעה שקיבלתם סבירות ביחס לממוצעים של בנק ישראל, מסלול אחרי מסלול, אפשר להיעזר במדד הפרייאר באתר.

חיפה כדוגמה: המודעה, העסקאות שנרשמו, וכמה שווה כל אחוז

בחיפה הריבית הזו קרובה לחציון, ויש בה 2,025 מודעות השכרה בספטמבר 2026, ולכן היא דוגמה נוחה. דירת 3 חדרים מבוקשת בה ב-1,400,000 שקל, והלוואה של 50% היא 700,000 שקל. שכר הדירה המבוקש, 3,500 שקל בחודש, מכסה את ההחזר עד ריבית של 4.39%.

מחיר ושכר דירה: מודעות יד2, ספטמבר 2026. חציון עסקאות: דירות 3 חדרים בבית קומות שנרשמו ברשות המסים, יולי 2025 עד יוני 2026, 1,318 עסקאות. הלוואה ל-30 שנה בהחזר חודשי קבוע.

בריבית של 4%, ההחזר החודשי על 700,000 שקל ל-30 שנה הוא 3,342 שקל, ושכר הדירה מכסה אותו ומשאיר 158 שקל בחודש. בריבית של 5% ההחזר הוא 3,758 שקל, ומשלימים 258 שקל בחודש מהכיס. כלומר על ההלוואה הזו, נקודת אחוז אחת בין 4% ל-5% שווה 416 שקל בחודש.

מחיר של מודעה הוא עדיין לא מחיר של עסקה. חציון העסקאות שנרשמו ברשות המסים בדירות 3 חדרים בחיפה, מיולי 2025 עד יוני 2026, הוא 1,200,000 שקל, מתוך 1,318 עסקאות. מולו, הלוואה של 50% היא 600,000 שקל, והריבית שבה שכר הדירה מכסה את ההחזר עולה ל-5.75%. שכר הדירה נשאר המבוקש, כי אין בידינו נתון על חוזי שכירות חתומים.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

החלון של העסקאות נגמר ביוני 2026 בכוונה: עסקה נרשמת ברשות המסים שבועות עד חודשים אחרי החתימה, ולכן החודשים האחרונים בטבלה עדיין חלקיים.

הלוואה ל-25 שנה, מימון של 75%, ומה זה עושה לרף

שני תנאים בהלוואה משנים את התשובה יותר מכל השאר: כמה זמן היא נמשכת, וכמה ממחיר הדירה היא מממנת. הלוואה קצרה יותר מעלה את ההחזר החודשי: ב-25 שנה במקום 30, הריבית שבה שכר הדירה מכסה את ההחזר יורדת בחציון של 69 הערים מ-4.39% ל-3.49%.

הלוואה גדולה יותר מעלה את ההחזר עוד יותר. לפי ההגדרות בהוראה 329, "דירה להשקעה" היא דירת מגורים שאינה דירה יחידה או דירה חליפית, ו"דירה יחידה" מוגדרת לפי סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין. בדירה יחידה תקרת המימון היא 75% (סעיף 2.1). במימון כזה ל-30 שנה, רק החזר הקרן, בלי ריבית בכלל, הוא 2.5% ממחיר הדירה בשנה.

לכן במימון של 75% ל-30 שנה, בחציון של 69 הערים, שכר הדירה המבוקש מכסה את ההחזר רק עד ריבית של 1.25%, וב-9 מהן הוא לא מכסה אותו גם בלי ריבית בכלל, כי התשואה ברוטו שם נמוכה מ-2.5%.

זה לא אומר שהעסקה מפסידה. חלק מכל החזר הוא קרן, כלומר כסף שנשאר אצלכם כהון בדירה. זה כן אומר שצריך לתכנן מראש תוספת חודשית מהכיס, ולבדוק שהיא נכנסת בתקציב גם בחודש בלי שוכר.

מה החשבון הזה לא סופר, לשני הכיוונים

החשבון בודק תזרים חודשי ולא רווח, ובשלושה מקומות הוא נדיב מדי:

• הוצאות וחודשים בלי שוכר: ועד בית, תחזוקה, ביטוח וחודשים ריקים מורידים את מה שנשאר משכר הדירה. את התשואה של דירה מסוימת אחרי ההוצאות שלה אפשר לחשב במחשבון התשואה שבראש מפת התשואות.
• מסים: החשבון לא מוריד מס על ההכנסה משכר הדירה, ולא כולל את מס הרכישה, שמגדיל את ההון העצמי שצריך להביא. על הדרכים שבהן המדינה מגבירה את האכיפה על השכרת דירות כתבנו בכתבה על אכיפת המס על השכרת דירות, ואת הכללים של מס הרכישה במסלול הזה תמצאו במדריך מס רכישה על דירה נוספת.
• ריבית ומדד שמשתנים: החשבון מניח ריבית אחת לכל התקופה, בלי הצמדה למדד. במסלול משתנה או צמוד, ההחזר יכול לעלות או לרדת במהלך ההלוואה.

ובכיוון ההפוך, יש דבר אחד שהחשבון לא סופר לטובתכם: הקרן שאתם מחזירים בכל חודש נשארת אצלכם כהון בדירה, ושכר הדירה מממן חלק ממנה. על הצד הזה, איך השכירות עוזרת להקטין את החוב, כתבנו במדריך מה לא מספרים לכם על דירות להשקעה.

לפני שחותמים: חמש בדיקות של שכר הדירה מול ההחזר

• לחשב את התשואה ברוטו של הדירה עצמה: שכר הדירה לשנה, חלקי המחיר
• להשוות לשורה של הריבית שלכם בטבלה: הריבית הממוצעת בהצעה, ולא ריבית בנק ישראל
• לבדוק מול עסקאות שנרשמו: מחיר המודעה הוא עדיין רק הצעה
• להוריד הוצאות וחודשים בלי שוכר: לפני שמחליטים שהתזרים מכסה את ההחזר
• לבדוק נקודת אחוז אחת למעלה: את ההחזר בריבית גבוהה באחוז מזו שבהצעה, מול התקציב שלכם

ואם אתם רוצים שיועץ יבנה איתכם את ההלוואה ויעבור על המסלולים, זה מה שעושה ייעוץ המשכנתאות של הקליקה.

סיכום: הריבית שלכם מול התשואה של הדירה

שכר הדירה מכסה את ההחזר כשהתשואה ברוטו של הדירה גבוהה מהתשואה שהריבית שלכם דורשת. זה חשבון של דקה, ושווה לעשות אותו לפני שחותמים.

• בחציון של 69 ערים שכר הדירה מכסה את ההחזר עד ריבית של 4.39%, במימון של 50% ל-30 שנה
• בריבית ממוצעת של 4.5% צריך תשואה ברוטו של 3.04% לפחות
• תנאי ההלוואה משנים הרבה: בחציון של אותן 69 ערים, 3.49% בהלוואה ל-25 שנה, ורק 1.25% במימון של 75%
• לא בהכרח הפסד, כי חלק מההחזר הוא קרן שנשארת אצלכם

שאלות ותשובות על שכר דירה ומשכנתה בדירה להשקעה

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

מאיה·לפני 2 שבועות

אז אם הבנק מציע לי ריבית של 4.5% ואני קונה בעיר שהחציון שלה הוא 4.39%, אני כבר בהפסד מהיום הראשון? לא הבנתי איך זה עובד בדיוק...

חן שושן·לפני 2 שבועות

ווואלה מעניין. לא ידעתי שבערים הזולות יותר התשואה גבוהה יותר, נראה הגיוני בדיעבד אבל לא חשבתי על זה ככה.

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו