מי שמשכירים דירה אחת לא תמיד חושבים על מס, ובצדק: ברוב הערים שכר הדירה של דירה קטנה נמוך מתקרת הפטור. אבל התקרה לא נספרת לכל דירה בנפרד. כשנכנסת דירה שנייה, שכר הדירה משתי הדירות נספר יחד, והחשבון משתנה. בדקנו כמה זה קורה, עיר אחרי עיר.

5,654 שקל בחודש: התקרה, ומה נספר בתוכה

חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים) פוטר ממס שכר דירה ממגורים, כל עוד ההכנסה מהשכרת דירות מגורים לא עולה על התקרה בחודש כלשהו בשנה. ב-2026 התקרה היא 5,654 שקל בחודש, לפי רשות המסים.

שלושה דברים בחוק חשובים למי ששוקלים דירה נוספת להשכרה:

• הסכום כולל: התקרה נבדקת על שכר הדירה מכל דירות המגורים יחד, ולא על כל דירה בנפרד.
• המשפחה נספרת יחד: נכלל גם שכר הדירה של בן או בת הזוג שגרים איתכם ושל ילדים עד גיל שמונה עשרה.
• יש תנאי: הפטור חל רק אם בידיכם מסמך חתום בידי השוכר שמאשר שהדירה משמשת לו למגורים בלבד.

דירה אחת של 3 חדרים: ב-61 מתוך 76 ערים מתחת לתקרה

לקחנו לכל עיר את שכר הדירה המבוקש במודעות יד2 לדירות 3, 4 ו-5 חדרים, ספטמבר 2026 עד אוקטובר 2026. נכללו 76 ערים ויישובים שהנתונים שלהם עברו את בדיקות האמינות שלנו.

בחציון של 76 הערים דירת 3 חדרים מושכרת ב-4,500 שקל בחודש, מתחת לתקרה. רק ב-15 ערים שכר הדירה המבוקש שלה עובר את 5,654 השקלים. דירת 4 חדרים כבר קרובה יותר לתקרה: בחציון 6,000 שקל, ובחלק גדול מהערים מעליה.

שכר דירה מבוקש במודעות יד2, ספטמבר 2026 עד אוקטובר 2026, ב-76 ערים ויישובים. שתי דירות: שכר הדירה המבוקש של שתיהן באותה עיר, יחד. התקרה: 5,654 שקל בחודש.

כשנכנסת דירה שנייה: 67 מתוך 76 ערים

משקיעים רבים קונים דירה שנייה להשכרה באותה עיר, ולא פעם דירה דומה לראשונה. שתי דירות של 3 חדרים, כל אחת בשכר הדירה המבוקש בעיר, עוברות יחד את התקרה ב-67 מתוך 76 ערים. דירת 3 חדרים ודירת 4 חדרים יחד עוברות אותה ב-72 ערים.

בחציון: שתי דירות של 3 חדרים מכניסות יחד 9,000 שקל בחודש. זה 3,346 שקל מעל התקרה, ולכן במסלול הפטור רק 2,308 שקל מהם פטורים, והשאר חייב במס. החשבון הזה שייך לתוכנית העסקית של הדירה השנייה, יחד עם המימון ומס הרכישה.

הפטור מצטמק בשקל על כל שקל שמעל התקרה

מעל התקרה, החוק מחשב "תקרה מתואמת": התקרה פחות הסכום שבו שכר הדירה עולה עליה. עד התקרה המתואמת שכר הדירה פטור, והשאר חייב במס. כך זה נראה בסכומים עגולים:

לפי סעיף 2 לחוק: מעל התקרה (5,654 שקל בחודש ב-2026) הפטור הוא התקרה פחות הסכום שמעליה. סכומים עגולים לדוגמה, במסלול הפטור בלבד.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

כלומר, כל שקל מעל התקרה מוריד שקל מהחלק הפטור. בשכר דירה של 11,308 שקל בחודש, פי שניים מהתקרה, לא נשאר פטור במסלול הזה. יש מסלולי מיסוי אחרים לשכר דירה, והבחירה ביניהם תלויה בהוצאות, בהכנסות האחרות ובמשכנתה. את זה כדאי לבדוק עם רואה חשבון לפני שחותמים על הדירה השנייה.

רשות המסים מצליבה היום מידע על השכרת דירות, ודיווח נכון חשוב גם מתחת לתקרה. על הכלים שלה כתבנו בכתבה על האכיפה על השכרת דירות.

דירה שנייה: מס רכישה, מימון ושכר דירה, באותה טבלה

המס על שכר הדירה הוא רק חלק אחד מהחשבון. על דירה נוספת משלמים מס רכישה גבוה יותר, וכתבנו עליו במדריך מס רכישה על דירה נוספת. כמה חודשי שכירות המס הזה בולע, בדקנו בכתבה על מס הרכישה ושכר הדירה.

• שכר הדירה של כל הדירות יחד, מול התקרה של אותה שנה
• המסלול שיתאים לכם כשההכנסה עוברת את התקרה, כולל ההוצאות שתוכלו לנכות
• ההחזר החודשי על המשכנתה, מול שכר הדירה אחרי מס
• מסמך המגורים מהשוכר, שבלעדיו אין פטור בכלל

את התשואה ברוטו בכל עיר, ומחשבון לדירה מסוימת, תמצאו במפת התשואות.

מודעות ולא חוזים: מה הבדיקה לא אומרת

• היא לפי מודעות: שכר דירה מבוקש ביד2, לא חוזים שנחתמו.
• היא לפי חציון העיר: בתוך אותה עיר שכר הדירה משתנה מאוד בין שכונות ובין דירות.
• היא לא מחשבת מס: הסכומים בטבלאות הם החלק הפטור והחלק החייב במסלול הפטור, ולא המס עצמו, שתלוי במסלול ובמצב של כל משפחה.
• התקרה מתעדכנת: הסכום כאן הוא של 2026. בשנה אחרת בודקים את התקרה של אותה שנה.

השורה התחתונה: 5,654 שקל לכל הדירות יחד

הדירה הראשונה להשכרה נשארת לרוב בתוך הפטור. הדירה השנייה היא זו שמוציאה ממנו את רוב המשקיעים.

• 5,654 שקל בחודש: תקרת הפטור ב-2026, לכל דירות המגורים של המשפחה יחד
• דירת 3 חדרים אחת עוברת את התקרה רק ב-15 מתוך 76 ערים
• שתי דירות של 3 חדרים עוברות אותה ב-67 מתוך 76 ערים
• מעל התקרה הפטור קטן בשקל על כל שקל, ונגמר בפי שניים ממנה

שאלות ותשובות על הפטור ממס על שכר דירה

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו