שני רוכשי דירות גילו ליקויי בנייה, הגישו תביעה בלי לתת לקבלן לתקן, וקיבלו שלוש תשובות שונות משלוש ערכאות: פיצוי מופחת, אפס, ושוב פיצוי מופחת. התשובה האחרונה, של בית המשפט העליון, היא ההלכה המחייבת מעכשיו, והיא נוגעת לכל מי שקיבל מפתח לדירה חדשה ומצא בה ליקויים.

מה קרה שם: מהמפתח ועד העליון

שני רוכשים קנו דירות בשנים 2016 ו-2017 בבניין שבנתה חברת שמי אשקלוני, ונכנסו לגור בהן ב-2021. זמן קצר אחרי הכניסה הם גילו ליקויי בנייה רבים, ובינואר 2022, במהלך שנת הבדק, הגישו תביעה כספית על סך כ-240,000 ש"ח.

הפרט שסביבו נסוב כל התיק: התביעה הוגשה בטרם ניתנה לחברה הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים בעצמה, כפי שחוק המכר (דירות) דורש. השאלה מה קורה במצב כזה, שבו יש ליקויים מוכחים אבל הרוכשים דילגו על שלב התיקון, פיצלה את הערכאות לשלוש תשובות שונות.

שלוש ערכאות, שלוש תשובות

מקור: מרכז הנדל"ן, 19.08.2026. ההשתלשלות והסכומים כפי שפורסמו.

בית משפט השלום קבע ביולי 2025 שהרוכשים אכן לא עמדו בנטל, אבל פסק להם פיצוי מופחת לפי עלות התיקון לקבלן. בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפסק דין של השופטת אביגיל כהן מתחילת 2026, הפך את התוצאה וקבע שאי-מתן הזדמנות לתקן מרוקן מתוכן את הוראות החוק, ולכן שולל את הפיצוי לחלוטין. הרוכשים ערערו לעליון.

בפסק דין מ-18 באוגוסט 2026 קיבל השופט אלכס שטיין, בהסכמת השופטים דוד מינץ ויעל וילנר, את ערעור הרוכשים: פסק דינו של המחוזי בוטל, ופסק הדין של השלום הושב על כנו.

מה קבע העליון, ובאיזה היגיון

השופט שטיין אימץ את הגישה שפסק הדין מכנה "פסיקת פיצויים מותאמים". נקודת המוצא: חוק המכר נועד להגן על הקונים כצרכנים, ואין לקרוא לתוכו סנקציה חריפה של שלילת זכויות מוחלטת, אלא אם המחוקק אמר זאת במפורש.

הכלל שנקבע מאזן בין שני הצדדים. מצד אחד, "קונה שלא נתן למוכר הזדמנות נאותה לתקן ליקויים בדירתו אינו יוצא נשכר ממחדלו", כלשון פסק הדין: הוא לא יקבל את מחיר השוק של קבלן חיצוני, על הרווח הקבלני, דמי ההתארגנות וההוצאות הנלוות שבו. מצד שני, "המוכר אינו יוצא נשכר ממסירת דירה לקויה לקונה", שכן, כפי שנכתב שם, "הוא משלם לקונה את עלות התיקונים עבורו".

ההיגיון הוא של תמריצים. אילו רוכש שחסם את התיקון היה מקבל בכל זאת מחיר שוק מלא, היה נוצר תמריץ להגיש תביעות מוקדמות ולעקוף את מנגנון התיקון שהחוק נתן לקבלן. ואילו שלילה מוחלטת של הפיצוי הייתה מעניקה לקבלן שמסר דירה לקויה פטור מלא בזכות מחדל של הקונים. הפיצוי המותאם משאיר לרוכש תמריץ לתת לקבלן לתקן, ולקבלן הוא לא מעניק חסינות.

העיקרון שנקבע בפסק הדין: "פסיקת פיצויים מותאמים". כל מקרה נבחן לגופו.

השורה בשקלים

בנוסף חויבה החברה ב-9,000 ש"ח הוצאות משפט בשלום וב-10,000 ש"ח הוצאות בערעור לעליון. סכום התביעה המקורי היה כ-240,000 ש"ח.

שווה לשים לב לפרופורציות: התביעה המקורית עמדה על כ-240,000 ש"ח, והפיצויים שנפסקו בסוף הם 24,177 ו-40,248 ש"ח. רוב הפער לא נובע מההפחתה של הפיצוי המותאם אלא מממצאי המומחה לגבי היקף הליקויים עצמם. החברה טענה שהפער הזה מעיד שהתביעה הייתה מנופחת ומוקדמת; הרוכשים טענו שגם ליקויים בהיקף קטן יותר מזכים בפיצוי. שתי הטענות קיבלו מענה בהלכה: יש פיצוי, אבל מופחת.

email

אני מאשר/ת לקבל מקליקת נדל״ן עדכונים ותכנים שיווקיים בדוא״ל, בהתאם למדיניות הפרטיות, וידוע לי שניתן להסיר את עצמי בכל עת

רוצה להצטרף

ההפחתה עצמה, לפי פסק הדין, היא ההפרש בין מחיר קבלן חיצוני לעלות התיקון לקבלן המקורי: בתיק הזה כ-20%, ובמקרים אחרים היא יכולה להגיע לעשרות אחוזים. על רכיב עוגמת הנפש שנפסק כאן, 3,000 ש"ח בגין ליקוי בדלת הממ"ד, כתבנו בהרחבה בכתבה על ירידת ערך ופיצויים על נכס.

מה זה אומר לכם, רוכשי דירה חדשה

אם קיבלתם מפתח לדירה מקבלן וגיליתם ליקויים, סדר הפעולות שהפסיקה הזאת מחזקת הוא כזה:

• לתעד: לרשום כל ליקוי, לצלם, ולשלוח לקבלן פנייה בכתב עם פירוט. התיעוד הוא מה שמוכיח אחר כך שנתתם הזדמנות
• לתת הזדמנות אמיתית לתקן: זה לא רק נטל משפטי, זה גם הכסף שלכם. מי שנתן הזדמנות ונאלץ לתקן לבד זכאי למחיר שוק מלא; מי שדילג מקבל פחות
• לא למהר לתבוע בתוך שנת הבדק: בתיק הזה התביעה הוגשה לפני שלב התיקון, וזה מה שעלה לרוכשים בהפחתה
• אם כבר תיקנתם בעצמכם: ההלכה החדשה עובדת לטובתכם. גם בלי שנתתם הזדמנות, לא איבדתם את הזכות לפיצוי, רק את התוספת של מחיר השוק
• לשמור על תום לב: פסק הדין השאיר פתח להפחתה גדולה יותר במקרים של חוסר תום-לב משווע

על לוחות הזמנים של תקופת הבדק ומה מותר לדרוש בכל שלב כתבנו במדריך על ליקויי בנייה וזמני התיקון, ועל הבדיקות שכדאי לעשות עוד לפני קבלת המפתח, בכתבה על טופס 4 וקבלת דירה חדשה.

מה הפסיקה לא אומרת

כדי לא לצאת מכאן עם מסקנה רחבה מדי, שווה לסמן את הגבולות.

ראשית, ההלכה לא מבטלת את חובת מתן ההזדמנות. הנטל לפי חוק המכר (דירות) נשאר, והפרתו עולה כסף אמיתי: ההפרש בין מחיר שוק לעלות קבלן, שיכול להגיע לעשרות אחוזים. שנית, היא לא קובעת שכל תביעה מוקדמת תזכה בפיצוי: במקרים של חוסר תום-לב קיצוני, בית המשפט רשאי להפחית משמעותית יותר.

ושלישית, הסכומים כאן נפסקו לפי ממצאי מומחה בתיק הספציפי. כל תיק נבחן לגופו, לפי הליקויים שהוכחו בו. מי שנמצא בתחילת הדרך, לפני חתימה על חוזה עם קבלן, ימצא בכתבה על קניית דירה מקבלן את הסעיפים שכדאי לוודא מראש.

סיכום

בית המשפט העליון קבע הלכה חדשה בליקויי בנייה: רוכש שלא נתן לקבלן הזדמנות נאותה לתקן לא מאבד את זכותו לפיצוי, אלא מקבל פיצוי מותאם, לפי עלות התיקון לקבלן עצמו ולא לפי מחיר השוק של קבלן חיצוני. ההלכה ביטלה פסיקה של המחוזי ששללה את הפיצוי לחלוטין, והשיבה על כנו פיצוי של 24,177 ו-40,248 ש"ח לשני רוכשים.

• הכלל: אי-מתן הזדמנות לתקן מפחית את הפיצוי, לא שולל אותו
• גובה ההפחתה: ההפרש בין מחיר קבלן חיצוני לעלות התיקון לקבלן; בתיק הזה כ-20%
• התמריץ נשמר: מי שנותן לקבלן לתקן זכאי למחיר שוק מלא
• הגבול: חוסר תום-לב קיצוני עלול להוביל להפחתה גדולה יותר
• למעשה: לתעד כל ליקוי, לפנות לקבלן בכתב, ולא למהר לתבוע לפני שלב התיקון

שאלות ותשובות

מצאתם טעות בכתבה? עדכנו אותנו

תגובות2

רונית·לפני 2 שבועות

רגע, אז אם הפיצוי מחושב לפי עלות התיקון לקבלן עצמו ולא לפי קבלן חיצוני, זה אומר שהרוכש בעצם מממן את התיקון מהכיס? כי 24 אלף ש"ח לא מכסים שום דבר אם שולחים קבלן פרטי...

מתן·לפני 2 שבועות

בקיצור, לכל מי שרוצה לתבוע ליקויים, תשלחו קודם מכתב לקבלן. זה שווה כסף.

מצאתם טעות בתגובות? עדכנו אותנו